正值年尾的购物季、旅游季，一向有美食之都购物天堂美誉的香港，如今却身陷窘境。随着香港经济的疲软态势，业界普遍认为日前美元加息的消息将会对楼市有负面影响。而除了住宅楼，整年都未见起色的零售业和旅游业也是雪上加霜的刺激了商铺的减租跌幅。然而目前的减租潮，又是几家欢喜几家愁呢?

　　零售连跌8个月，商铺租金明年或续跌15%

　　根据香港政府统计处11月30日报告称，自3月起，零售销售总额连续8个月下跌，跌势为2009年“金融海啸”后最长，10月的零售销售总额为372亿港元，按年跌3%。特别是珠宝钟表，收入跌近15%。内地旅客最爱的化妆品店如莎莎10月发出上市以来首个盈警。更重要的是，分析认为，零售市场跌势未止，明年将继续受压。

　　据悉，业界将影响零售业的原因归结为：去年“占领行动”、反水货客示威，港元持续强势、内地旅客外游目的地选择的增加等。今年4月，深圳政府停止批出访港“一签多行”签证，改为“一周一行”，减少水货客以即日来回涌港，也有一定程度的影响。

　　另一方面，内地的反腐行动和内地旅客消费习惯的改变同样也被视为影响香港奢侈品市场需求的因素。国际知名奢侈品牌为拉生意劈价;位列世界最昂贵的街道铜锣湾罗素街有租金减幅高达60%;全年计本港主要购物区街铺平均租金下跌逾两成。国际评级机构惠誉预期，明年香港奢侈品市道或再跌两成。仲量联行相信，明年街铺租金进一步回落，幅度约10至15%。

　　11月商铺买卖注册量反回升

　　商铺租金下跌数月，一方面是零售萧条的直接反应，另一方面反倒刺激了商铺买卖注册的数量。根据香港置业工商铺资料研究部综合土地注册处数据显示，11月份录109宗商铺买卖注册，按月增加30%。

　　不过，期内注册金额仅约13.74亿元，按月仅仅微增2%。根据数据可以清晰看到，买卖注册的商铺物业价值以500万至1000万的最佳，其次是500万以下的物业类型。可见，小盘铺面的买卖交易随着减价而活跃起来。

　　至于商铺租赁市场，核心商业区依然不断涌现待租或要清盘的铺面，依然表现出对于零售市场的信心欠佳。而且美国日前已进入加息周期，本港何时会否跟随加息仍然是变数，买家可能倾向观望多一段时间，拖慢入市步伐。

　　市场变动促使铺面大换血

　　随着商铺的租金下跌，和小型商铺的交易量回升，或许预示着将会有更多的小型食肆回归登场。不少餐饮业内人士认为，明年随着租金继续下跌，比起3年前，餐厅将有更多机会扩大铺面。曾经因为迎合外地旅客(以内地旅客为主)的购物需求大量涌现的奢侈品、化妆品等连锁品牌，如今可能面临客源的大幅减少而压力倍增。多个国际大牌要么拒绝续租，要么缩小铺面，给了中小商铺回归的机会。

　　据报道，高力国际商铺服务部高级董事Helen Mak在采访中表示，目前有许多外国餐厅都在等着，一旦零售租金跌到合理水平，他们就会涌入香港!

　　香港过往租金飙涨，按尺价来计算，越小的店面就越高成本，黄金地段的租金都被珠宝钟表和奢侈品牌炒高了。比如11月时就有日本沾面餐厅Tetsu在铜锣湾坚拿道西租了一个1200平方英尺的地铺，开了其在香港的第一家分店。此前该铺面由屈臣氏在2012年时取代了一家小型中式餐厅而承租。

　　香港零售，要重振本土市场?

　　面对商铺的大换血，或许这是香港消费市场的调整将越来越明确。无论是因为近期香港泛政治化的诸多问题，还是内地人主观选择的改变，曾经内地客蜂拥访港的情形应该都不复存在了。

　　香港对于曾经过于大量的内地旅客承受力已至过分饱和，现在是一个社会纾压的过程。这也反映过去十多年依靠内地客连年高增长而不断吹大的旅游零售业泡沫，开始破碎。香港旅业、零售业曾经对于内地旅客的过分依赖，也不得不进入“断奶”的状态了。

　　虽然目前圣诞节期间的旅游零售数据尚未公布，但有旅行社业内人士表示，访港内地团较去年同期大减两至三成。然而另一方面，有主打本地客的商场表示，圣诞期间商场收入逆市上升。

　　零售、旅业如今无论主观是否愿意，都要面对这个市场的转变。曾经的名牌商铺如今要逐步回归平稳的本地市场。业界人士无论是否过分悲观的看待如今的经济形势，但都很统一的认为依赖内地客的暴利年代已经一去不返了，转型势在必行。本地市场的重振是否足以支撑香港的零售业旅业，这实在是一个值得商榷的问题。面对市场从一个“暴利高点”逐步转型回归理性平稳，几家欢喜几家愁，都是必经的过程。◆