刘海波：一种公平而简易的我国房产税方案建议

点击：  作者：刘海波    来源：国际事务评论  发布时间:2016-10-31 09:45:12

 

 

　　对完善中国社会主义市场经济体制而言，合理的房产税是重要一环。我国经济面临的问题，如实体经济受到挤压，内需不振，产能过剩，贫富差距拉大，一些地方政府财政困难，“地价制造贷款、贷款制造地价”的金融风险游戏等，都和缺失了房产税有关系。我国制定的房产税方案，需要深明“地租公平分配、土地有效利用”的机制，参考各国相关经验，适应中国具体现实，制定出公平、简便、促进经济健康发展的税收方案。

 

　　笔者不揣浅陋，对我国房产税的方案进行了一些思考，希望对决策者有参考之处。要点如下：

 

　　1、房产税的实质是什么？

 

　　在我国征收房产税，在法理上没有任何障碍。

 

　　房产税的实质是对土地权利的持有征税。有一种看法认为，我国城市土地是国有的，所以不应该对不是个人所有的财产征税。这反映了普遍的误解和概念的混乱。在法律上人们拥有的不是财产，人们拥有的只是财产权利，反映的是人与人的关系，而不是人与物之间的关系。土地上的财产权利无论是使用权还是所有权，都可以征税，关键在于拥有这项权利带来了什么样的收益。不要说是限定年限如70年的使用权，甚至仅仅是土地上的通过权，都可以征税。既然都是对某种土地上的财产权利征税，对无论是使用权还是所有权的保有征税，在法理上没有本质区别。

 

　　2、房产税解决什么问题

 

　　房产税的目的是要建立公平的社会财富分配机制与有效率的土地资源配置机制。地租分配问题是土地制度中的一个根本，没有做好这一点，一定要出大事情。目前中国的土地问题不在于个人能使用或利用多大面积的土地，也不在于使用的权利为市场交易决定，而在于社会成员地租占有的不平等，形成土地食利集团，社会财富为土地食利集团吞食。土地是从事一切其它活动的前提，一旦少数人垄断地租，社会矛盾就会非常激烈，斗争非常残酷，不以人的意志为转移。一个社会如果占有和掠取地租成为人们努力的方向，这个社会很容易陷入锁死的发展困局中。

 

　　我国当前的土地和财税政策带来了地租分配的极端不平等和居民税收负担的极端不公平，城市土地增值收益为少数人掠取，地价越来越高意味着地方政府税收在城市化先来者与后来者之间负担极不均衡。这种情况下，当然应该针对事实上获取了较大地租的土地权利征税。

 

　　房产税的目的是要建立公平的社会财富分配机制与有效率的土地资源配置机制。它的意义首先是公平分配，实现“均占地价、地租共享”；二是资源的有效配置，一个人能够住在什么地方，主要取决于他在占有土地之外的财富创造能力。在房产税的作用下，中等收入者自能凭自身收入住上中等房（购买和租住在这种情况下没有区别），政府只需救济孤寡废疾和一线城市必须的一部分低收入者，甄别成本低。

 

　　3、以地价为计税依据，评估对象与征税对象相对分离

 

　　作为地上权利保有税的房产税计税依据是每套住房实际占有土地的地价，而不是住房本身的价格或住房面积。通过对地块（可能包括几个小区的大块区域）价格评估获得某一地块的地价，再计算建于其上的单套住房实际地价。这么做好处如下：评估单套住宅的价格工作复杂且易生作弊，评估大块土地地价工作容易得多，不易发生行贿情况，根据小区和住房资料很容易计算出每套住房实际占有的地价；住房价格受到房产保有税影响，极端情况下（如征重税）其价格可以微不足道，那么是否要减税？设想一套别墅建于普通高层住宅当中，如对其征收重税别墅价格必然下跌，但别墅所在地块价格因为建有众多普通住宅，其地价并不会如别墅市价那样下跌。笔者的办法，对于豪宅（市区、低容积率、大面积）而言，其售价降低而税收可以不变甚至增加。这是一个很巧妙的办法。

 

　　在初期阶段，可以订出一个比例，如5%—20%的私有住房需缴纳房产税。以单套房实际地价来确定什么是高档房，笔者以为这是一个很好的关于什么是高档房的定义。

 

　　4、单套住房累进征收

 

　　不区分每户住房套数，只以单套住房地价设定起征点，实行累进税率。如此，如一户只有一套近郊别墅或市区四合院，另一户有多套小户型住房，但其住房累加地价等于前者，前者交税将高于后者。这个办法将免去住房普查之成本与各种扰乱，有效鼓励小户型住房建设，同时避免房产税成为仅仅租户负担的税收。出租房的土地权利保有税业主可以转嫁给租户，但这是合理的，因为征税根据是实际占用土地的价值和用途，不管是租户还是业主，谁享受豪宅谁缴税。

 

　　5、征税方式学习电信收费法

 

　　每套住宅很容易计算出每年应缴数额，税务部门给住房本身下发缴税通知书，并网上公告，提请住房相关人士注意：业主、业主委托的管理人甚至仅仅是住房的实际占用者。要点在于不是业主收到了缴税通知书甚至业主存在与否和征税环节无关。只要有人为住房缴税即可，其他情况不问，业主也罢、租户也罢、天外来客也罢不问缴税者是何人。经过法定程序，如连续三年，如连续催缴，某一套住房无人缴税，就没收拍卖。

 

　　确实，中国私人房产持有者中，很多人无法提供有效的收入来源证明。笔者设计的征税方式，根本不涉及资产来源的合法性问题。但是，不查证资产来源，也不等于认同资产来源不明的现实，征税并非资产合法的证明。可以明确的只有一件事：无人为房子交税则房子就被没收。征税就是征税，没有那么多旁生的枝节。

 

　　6、大区域统一房产税起征点和税率

 

　　中国的房产税不能学美国，成为完全地方性、社区性的税收（一般来说，美国房产税中县税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5），甚至成为一种物业费。房产税不仅仅是地方税，一线城市要和中央财政分享，省会城市要和省级财政分享，县城和全县人民分享。城市土地地租不能在一个比较小的地域范围内部共享，这与城市的性质有关，城市土地的价值是一个地理现象、区位现象，因为别人远了，所以你近了；集聚到此处，所以不能集聚到彼处；这里是北京上海，所以其他地方不是北京上海。因为有了中国所以才有了上海，如果没有了中国，上海还是什么上海？要注意到，在城市化进程中，城市地产在增值，同时远乡地产在贬值，二者是此消彼长的关系。一线城市房产税收入有一部分要交给中央政府，在全国范围内统筹使用，受惠的对象超出一线城市居民的范围，使哪怕穷乡僻壤的居民也分享一线城市的地租。

 

　　7、房产税减免条件

 

　　房产税方案还要规定一定的减免条件。税收减免需要业主现身，带上证明材料到税务机关申请办理。减免条件的两个基本原则是：人多和高龄。

 

　　如果一户人家四世同堂，家庭成员又别无其他住房，则虽住豪宅，人均占有地价仍低，应该减免。房产税减免条件当有醇厚风俗、减少空巢家庭的作用。关于“三代同堂”、“四世同堂”减免税收的方案，应该认真考虑。新加坡的政策就是鼓励几代人住在一起的，有利于中国传统价值观的实现，由家庭和谐促进社会和谐。

 

　　一般人如果拥有豪宅不能以当下收入低当作理由要求减免。如果发生有人住不起的情形，这正是房产税的成功之处。房产税事实上是一种“贵壮而贱老”的税种，所以美国人退休后收入降低往往要搬到房产税较低的地方居住。考虑到中国尊老的传统，如果老年人（65岁以上）收入低，似可适当减收其房产税。

 

　　8、廉租房之外，政府建设平租房

 

　　所谓平租房，就是不限制申请者资格，以竞价或市价出租的住房。

 

　　当前人们之所以不愿租房，是因为从私人业主那里租房不能满足居住稳定性的要求，不能落户享受居住地公立教育服务。平租房可以满足租户稳定居住要求，也应该规定已有本市户籍者可以自愿落户。平租房的作用也在于平衡租房市场上的租价，压抑多套房主出租住房获利空间。平租房的租金可以成为同等住房房产税的参考，如以租金的50%或75%估算房产税税额。

 

　　政府建设平租房，可以长期收取地租。在落户、管理上构成了对私人出租房的优势，有竞争力。在土地增值收益、土地出租收益方面，政府必须坚决“与民争利”，尽可能压抑私人获利空间。

 

　　10、房产税不是万能的

 

　　房产税仅仅还是地上权利的保有税。在征税环节还需要改变房产交易的利得税税率。房产交易利得税不能仅是差价的20%，而是至少占差价部分的75%，只有这样才能根本改变掠取和占有地租的社会激励机制。

 

　　我国公共服务均等化做得不好，出口导向型经济的工业化加剧了就业机会分布的不均衡，导致人们愿意居住的地方紧缺。也就是说，自然环境宜居而言，我国根本不存在居住用地紧张的问题；全国城乡住宅相对于全国人口，住宅是过剩的；但是经社文（就业机会、公共服务、文化生活）宜居区相对于想来居住的人口而言，是高度紧张的，做不到人人有住房，也做不到人人有房住（体面居住）。笔者认为，在体面标准之上，人人有住房和人人有房住差不多是一回事，难度也差不多大。这个问题的解决，需要公共服务均等化的措施和经济结构的彻底调整。

 

　　地方没有钱又要办事，是目前地方政府卖地筹款的根本原因。要分清中央和地方的责任，进一步推进分税制改革，搞好政府的分级预算制度，使地方的公共开支有合法、合理的来源。

 

　　（作者系中国社科院法学所研究员；来源：“国际事务评论”微信公号）

---

　　【昆仑策研究院】作为综合性战略研究和咨询服务机构，遵循国家宪法和法律，秉持对国家、对社会、对客户负责，讲真话、讲实话的信条，追崇研究价值的客观性、公正性，旨在聚贤才、集民智、析实情、献明策，为实现中华民族伟大复兴的“中国梦”而奋斗。欢迎您积极参与和投稿。

　　电子邮箱：[email protected]

　　昆仑策网：http://www.kunlunce.cn

　　　　　　 http://www.kunlunce.net