[摘要]美国的教训是十分深刻的，日本的前车之鉴更是万分惨痛的，然而不幸的是，眼下中国宽松的房地产政策和金融创新，把中国房地产泡沫推向随时破裂的断崖边缘。越来越疯狂的中国房地产泡沫一旦破裂引发金融危机，中国将面临什么恶果呢？去年股市改革中高杠杆导致的暴涨暴跌似乎又要在房市改革中重演。

眼下中国疯狂的房地产泡沫使人不由得联系到2008年由美国次贷危机引发的全球性金融风暴。次贷，一个“金融改革创新”的举措释放出惊天动地的能量，但它不是改革红利，而是一场旷日持久，至今阴魂不散的灾难。2005年一个周末的上午，一个做业余房地产中介的朋友打来电话，说你老婆很幸运，抽到房子了。直到这时我才知道，妻子瞒着我跟几个朋友一早出去排队抽签买房子去了。当年由于宽松的购房贷款政策，美国许多地方房地产热的程度不比当下的北京上海的火爆程度低，除了限购外，还要排队抽签，抽到一个买房子的号就像抽到大奖一样。朋友报喜的电话以为我会像中了彩票一样兴高采烈，没想到被我泼了一盆凉水，这么疯狂时候买房子是福是祸还未可知呢？

1、布什经济学黔驴技穷，靠刺激房地产投机拉动经济，饮鸩止渴

出乎美国人意料的是，无比强大的美军在阿富汗、伊拉克两个弱小国家的战场，挥霍了成千上万亿美元纳税人的钱财，结果却是无法速战速决，进退维谷，像越战一样，再次深陷战争泥潭。在美国国内，灰眉土脸的美国布什行政当局也需要就上任以来经济下滑给国人一个合理的交代。然而，财政窘迫、内外交困的美国布什政府靠什么拉动经济是一个大难题，于是房地产泡沫越吹越大应运而生。历史的经验一再证明，过分地房地产投机是伤害实体经济，遗患长远的下策，却短期内确实能带来景气和虚假的繁荣。民选政府只注重短期效果的特性注定布什会采纳这种引鸩止渴的经济政策。

与布什政策相呼应的是，贪婪的华尔街，为了眼前利益，竟然无视显而易见的巨大金融风险，绞尽脑汁开发出一个又一个包括次级贷款在内的所谓金融创新手段用作捞取不义之财；美国民众眼看着别人一个个买房发财，房地产转眼升值，稳赚不赔一夜致富的现象，极大刺激房地产投机心理。就这样，一个有无数专家智库为政府出谋划策，各种市场经济学理论十分发达，政府官员素质无可置疑的世界头号强国美国，官、商、民头脑一起发热，一步一步地把房地产泡沫吹到了疯狂的程度，最终导致2008年席卷全球至今没有彻底摆脱其消极影响的金融海啸。

反思美国官、商、民的不理智行为，其中最致命的应该是美国布什政府纵容的所谓“金融改革创新”的零或低首付购房政策，让无数人做起无本发财，不劳而获的美梦。

美国拥有典型的今朝有酒今朝醉的资本主义文化。通俗地讲，美国人钱包里有一块钱也要想法把它糟蹋掉，否则睡觉都不安心。信用卡和任何可以借到的钱都是可以用作挥霍的来源，因此美国绝大多数家庭都没有所谓“隔夜粮”，不欠一屁股帐的个体在美国社会已经是优秀家庭了。赶上布什经济学家家有房产的新政，没房也没积蓄的的家庭，破天荒幸运地接到布什从天上扔下来的大馅饼，零首付，一夜间变成有产阶级；有房者，则通过再融资，房产抵押贷款套现一夜间变贵族；房地产企业、金融业账面上更是财源滚滚。百姓手里有了钱，于是市场无比兴旺，政府财政收入大涨，一时间美国经济出现皆大欢喜，空前大繁荣的局面。让人无不赞叹自由市场经济的美妙，无不佩服市场这只看不见的“黑手”。似乎在英明的总统带领下，美国人民实现了人人有其房的“美国梦”将近在咫尺，业绩可谓空前绝后，一扫战场失利的阴霾。

然而，被虚假繁荣冲昏头脑的美国政府、银行、和普通百姓看不见的，一场巨大灾难正在从天而降。

2、一个不负责任的政府才会出现零首付，次贷“改革”这样的天下奇闻

零首付是这场灾难的祸根，而美国的抵押贷款次贷打包销售的“金融改革创新”为这场灾难雪上加霜。许多穷人月光族，即所谓“穷光”蛋零首付有了房产。而原本的有产者，由于房地产升值后可以到银行抵押贷款，一夜间非富即贵。比如你当年用10万美元买的房子，现在一两年内房价长了一倍，你可到银行做一个再融资，抵押房产，把市价长出的钱贷出来，手头立刻拥有一笔美国大部分家庭前所未有的巨额现金。不少人家用这笔钱做首付继续投资房地产，做发大财的美梦。更多的人家拿出这笔钱去当一回贵族，先把现有的房子高档装修一下，买豪车，买奢侈品，出国旅游等等，转眼挥霍一空。好在过个一年半载月，房价又涨了一大截，再融资，再造光，在宽松的贷款政策下，又当一回贵族。今朝有酒今朝醉管他明日喜与忧，是当时纸醉金迷社会的真实写照。

贷款最终是要还本付息的，你的房子涨了一倍，融资后利息也涨了一倍，工资的大部分还了贷款，日子还怎么过？管不了那么多了，大不了把房子卖了，然而，机关算尽却没有算房价会下跌。丢了工作又如何？

狼终于来了，泡沫终有破裂的那一天，房价涨得快，跌起来更快，2006年起房地产价格在美国许多地区开始适度下降，再融资变得更加困难。违约与法拍活动在轻松头期过后急剧增加，反过来加剧房价下跌的速度，产生雪崩效应。在2007年期间，近130万房地产遭到法拍，比起2006年增长79％。那些住房抵押贷款证券失去了其大部分的价值进而导致次级贷款大量违约，最终造成许多金融机构资本大幅下降，雷曼兄弟破产，美国国际集团濒临倒闭等，牵连到世界各地紧缩信贷，金融危机开始蔓延到世界的每一个角落。

无产者无畏，面对资不抵债，穷人最好办，把轻易得来的房子，再轻易扔给银行，重新回去过无产阶级的日子，无产者失去的只是按月还贷的枷锁；金融风暴袭来，经济不景气，许多人丢了工作或者降了薪水。还不起贷款，就等于丢了房子，眼瞅着辛辛苦苦积攒下的房产，由于还不起贷款而将会被银行收回，欲哭无泪。次贷危机导致美国中产阶级大幅萎缩；

最倒霉的，也是罪有应得的应该是一夜间充斥了坏账，自作自受的金融机构。然而除了少数几个真正破产倒闭，杀鸡儆猴外，大部分“大到不能倒”的企业都受到政府的救助活了下来，许多资本家、银行和企业高管甚至拿美国政府救助的钱给自己发放高额奖金。

在这场人生难得一遇的人为大灾难中，实际遭殃的是美国中下层的劳动人民。面对不公的社会现象，和严重保护富人利益的社会制度，美国爆发了旷日持久，席卷全国的“占领华尔街运动”，不少人因此遭受血光之险和牢狱之灾，不过最终为最困难的家庭多少挣回一点利益。

3、泡沫破灭后的“悲惨世界”

继上世纪九十年代日本房地产金融泡沫破灭导致日本“失去20年”，2007年美国房价由于次贷衍生金融创新引发的大泡沫开始破裂，零首付的有产阶级，和已经是负资产的中产阶级，把房子扔给银行跑了，银行出现无数坏账，几百万房地产遭到法拍。银行和金融机构借款并大量用于投资于住房抵押贷款证券，截至2008年7月17日为止据报导已亏损了约4350亿美元。从此人类历史记载下一个重要事件: 次贷危机，全称次级房屋借贷危机（英语：Subprime mortgage crisis），一个崭新的金融创新改革把美国拖入快速下沉的漩涡，美国国内抵押贷款违约和法拍屋急剧增加引发二战以来最严重的金融危机。

它警示中国那些对所谓顶层设计改革充满激情，不惜壮士断腕的改革决策和执行部门的官员们，并非改革都有红利，弄不好释放出来的是祸国殃民的巨大灾难！

这场令世界惊心动魄、刻骨铭心的次贷危机，其来龙去脉通俗地讲是，21世纪初开始美国房地产市场持续走高，借款人信用不好的也能获得贷款，催生和助长了房地产泡沫。金融机构把钱借给那些能力不足以偿清贷款的人，然后把这些住房抵押贷款证券（Mortgage-Backed Security，简称MBS）做成金融衍生品，密封打包分割出售给投资者和其他的金融机构。评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，而买家也以为自己可以透过信用违约掉期等手段规避风险。在债券层层包装专卖的情况下，链条上的机构都低估了风险。这一缺乏诚信的华尔街阳谋，让美国经济进入有如回光返照般病态的疯狂。然而好景不长，2007年美国房价开始下跌的，次级贷款大量违约，那些住房抵押贷款证券失去了其大部分的价值，许多金融机构资本大幅下降，亏损，频临倒闭，进而对全球各地银行与金融市场产生了雪崩般的不良后果。次贷危机以2007年4月美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为“标志”，由房地产市场蔓延到信贷市场，许多金融机构和他们的国际客户包括中国政府及金融机构购买的美国债券损失惨重，逐步演变为全球性金融危机，成为了21世纪初世界经济大衰退的一个重要部分，引发了2008年金融海啸（或称2008年世界经济危机）。

此次危机首当其冲，罪有应得的是美国，2007年6月到2008年11月间，美国人失去了超过其资产净值的四分之一。时至2008年11月月初，美国股市标准普尔500指数，从其2007年的高点下跌了45%。房价从2006年的高峰下跌了20％，期货市场透露出可能下降30-35％的信号。实际上许多城市的房价最低时都腰斩，下跌到二三十年前的水平。美国住房资产净值大幅缩水。美国第二大的家庭资产：整体退休资产，减少了22%，无数辛苦一辈子的退休者，面临老无所养的窘境。

受危机冲击最大的莫过于原来的有产阶级中省吃俭用，不断再融资进行房地产投资的中等收入家庭，不仅没有赚到一分钱，原有的老本也都拿去抵债也许还不够，有人因此而轻生。华人房地产投机者，大都属于这一类。不过像政府救助那些大到不能倒的大企业一样，那些入不敷出，背着沉重还贷负担的家庭，挺到很后来，在占领华尔街运动的压力下，最终得也到政府的一些救助，减免一些贷款负担。

在这场“金融创新”“万众炒房”的大潮中，由于我的保守只买了一套，主要还是为了上班近点，属于改善性住房投资，而且买得不是最高点，房价最低时跌了40%，现在又涨回来了，物质上基本没有损失。而我的邻居就没有那么幸运，祖孙三代，老两口，一个单亲妈妈，一个智障女儿，金融危机后还挺了几个月，突然有一天搬走了，房子空了几个月后挂出银行法拍的牌子，最终当初市价近40万的房子，银行拍回来20万出头，算不错的了。因为我们这一片的房子上市较早，后边晚上市60万的房子银行也只能拍回20来万。

4、美国印了4万亿美钞，轻松向世界，特别是中国这样的出口大国转嫁了危机

此次危机暴露美国政府的房贷政策和央行的货币管理政策出了大问题，国家层面缺乏有效的监管，以及美国房贷公司金融机构缺乏自律和行业缺少最起码的风险评估，其中备受中国主流经济学家们推崇的，高大上的，所谓“职业经理人制度”更沦为笑柄。非理性贷款属于自作孽不可活，然而，在这场金融海啸的冲击下，美国政府象征性地默认倒闭了几家银行和企业，而那些“大到不能倒”的大银行与受到冲击的大企业，攸关国计民生的实体，美国政府不得不动用国库为贪婪无度的华尔街的愚蠢填窟窿，开展所谓救助计划。本来美国无论财政还是联储局财力都是有限的，美国政府却能举巨额赤字救助美国银行和工业企业，而不会像其它国家一样引发恶性通货膨胀，是因为美国利用美元这个世界垄断的国际结算货币，神不知鬼不觉地把美国的金融危机转嫁给全世界。也就是说美国政府伙同联储局开动印钞机，转眼换回全世界的财富为美国政府和金融系统由于贪婪而造成的灾难买单。

“让市场在资源配置中起决定性作用”，如今市场惹出大祸，市场再继续配置下去美国就完蛋了，关键时刻还必须由政府来擦屁股，靠强权政治，拉全世界为美国的贪得无厌和愚蠢垫背。美国政府利用美元作为国际结算货币的垄断地位，一而在，再而三地疯狂印制钞票，美其名曰：量化宽松。美联储的所谓“量化宽松（QE）”计划，从本质来说是货币供应量急剧扩大或暴增而非宽松。若第一轮量化宽松计划6,000亿美元（QE1）尚可以称之为宽松，然后是第二轮QE2，接着就是第三轮QE3，这一计划所有金额加总超过了4万亿美元，约为原始宽松计划花费的六倍。美国用这些价值几分钱的百元美钞纸张，从世界上，特别是从中国进口大量商品，换回的都是货真价实的真金白银，并轻易地把通货膨胀转嫁到中国。显而易见，这个世界上只有拥有世界政治军事霸权，有金融货币垄断地位的美国可以这样放肆地印钞票，转嫁危机救国，甚至出现把印钞引发的通货膨胀都输出给它国，而自己毫发无损的怪现象。像次贷危机这样如此惨重的金融危机如果换成另一个国家，像日本那样失去二十年已经算好的了，其它所有遭受过比这轻得多金融危机的国家，动辄经济都会倒退十年二十年。

2008年中国政府忍辱负重，通过大规模固定资产投资拉动了全球经济，也极大挽救美国经济，使美国避免了他们最担心重蹈上世纪30年代大萧条的覆辙的噩梦。中国政要当年说过一句名言，“救美国就是救中国”，中国在较短时间把美国和世界经济拉出了谷底，可谓功不可没。然而，美国的快速复苏，让中国失去了对房地产泡沫危害的警惕。特别值得深思的是，一旦中国出现次贷危机，中国有美国那样的美元霸权自保吗？在美国重返亚洲，竭尽全力围堵中国的大环境下，一旦中国经济上出现问题，美国是会落井下石，还是会“救中国就是救美国”呢？

美国的教训是十分深刻的，日本的前车之鉴更是万分惨痛的，一般相信世界上没有哪个国家还敢重蹈他们的覆辙，然而不幸的是，眼下中国宽松的房地产政策和金融创新，把中国房地产泡沫推向随时破裂的断崖边缘。越来越疯狂的中国房地产泡沫一旦破裂引发金融危机，中国将面临什么恶果呢？似乎当政者只介意改革的红利，而无视改革的风险。去年股市改革中高杠杆导致的暴涨暴跌似乎又要在房市改革中重演。

5、“无法无天”的房地产金融已经把中国金融风险推到了前所未有的危机中

尽管上一轮房价上涨已经登峰造极，然而中国以往的房地产泡沫与美国次贷危机还是有本质的不同。一直以来中国有相对比较高的首付政策，那就意味着，投资者和贷款方风险共担，一旦房价下跌，一根绳拴两个蚂蚱，谁也跑不了。然而，随着金融创新，互联网金融等一系列改革造成大面积灰色地带和配套监管的缺失，就像美国次贷危机前的混乱局面一样，借贷双方风险共担的格局已经打破，使得金融风险急剧增加，一有个风吹草动，比如美国给中国量身打造一个“广场协议”，就可能导致泡沫破裂，引发国民经济难以承受的巨大灾难。

让市场在资源配置中起决定性作用，房地产市场选择了互联网金融，所谓“楼市配资”即变相零首付因而名正言顺地快速蔓延开来。包括长期存在的灰色地带，中介机构提供的，打着理财产品旗号的“首付贷”，以及包装成年化收益率高达两位数P2P产品的首付贷等，极大刺激房地产泡沫膨胀速度，和增加了贷款的金融风险，其杠杆率达到空前水平，房贷占GDP的比重已经超过美日当年的最高水平，积累的风险可想而知。显然房贷互联网金融创新与美国金融海啸前金融创新的房地产次级贷款可谓异曲同工。

中国所面临的金融风险以足以引发一次中国版的次贷危机，这已经是国内外有识之士的共识。从金融领域遏制房地产市场投机的疯狂，反思金融改革，刻不容缓。

6、借鉴德国、新加坡成功的经验，回归改革的初衷。

处于疯狂状态的房地产投机对国民经济长远发展，特别是对工业产业造成釜底抽薪的严重伤害。炒房轻而易举带来的高回报，使得产业界无心专注于长线投资，科技创新。国务院部署的供给侧结构性改革，创新驱动，和产业的升级换代就将沦为空谈。高房价政策成倍地加剧社会阶层的两极分化，使得富者更富，广置房产，穷奢极欲；而穷者更穷，除了无立锥之地，更需要承受高房价转嫁来的高租金，同时拉高劳动力和工业用地的成本，大大降低中国经济在世界的竞争力。

抑制高房价是成功国家和地方经济健康发展的前提。国内不乏有重庆那样头脑清醒的房地产政策，经济良性发展的榜样；国际经验更值得借鉴。1985年9月22日美国、日本、英国、法国及西德等5个工业发达国家财政部长和央行行长于美国纽约的广场饭店秘密会晤后签订了著名的《广场协议》。《广场协议》签订后，上述五国开始联合干预外汇市场，在国际外汇市场大量抛售美元，导致美元持续大幅度贬值，德国马克和日元币值应声而涨。如此大的风吹草动让本已摇摇欲坠的日本房地产泡沫海市蜃楼瞬间破碎，直接导致日本失去的二十年，至今日本经济深陷缺乏动力、通缩泥潭难以自拔；而德国随着马克大幅升值也一度造成短期的经济衰退，然而由于德国政府一直采取明智的房地产政策，德国房价多年来一直维持稳定，过去10年房价的年涨幅仅有1％，甚至低于2％的平均通膨。德国因而避免了像日本房地产和股市泡沫破裂带来的长久的负面影响。

德国政府控制房地产投机的政策坚定明确，手段完善到位，包括市场机制、法律与税收三管齐下，不给投机者留下任何幻想操作的空间。首先，政府依据人口需求订定详尽建房规划，维持市场供需稳定，让投机炒作无机可乘；严厉的税收政策，包括非自住房屋的不动产税、房屋买卖的交易税，以及买卖价差获利的资本利得税等，压缩房屋炒作的获利空间；限制地产开发暴利，建商定价超出合理房价20％即要付出罚款，超出50％以上更构成刑事犯罪的要件，极大抑制市场在资源配置中的投机炒作行为，从而从制度上确保社会的公平正义和极大降低金融投机行为。这一点上德国更像一心为劳苦大众着想的社会主义国家。德国理性健康的房地产政策，使得尽管德国与日本同为《广场协议》货币升值的受害国家，却没有像日本一样，由于房地产泡沫破裂而引发严重的，旷日持久的经济问题。

迷信市场在资源配置中起决定性作用的结果，日本给出最完整的答案。

30多年前，邓小平提出摸着石头过河改革理论之初就不失时机地告诫全党：“如果我们的政策导致两极分化，我们就失败了”。不断推高的房价，使得基层百姓的生活境遇更加困难，改革不能像美国一样，只站在财团资本家的立场上，一味满足资本的利益，资本的效率，而不顾百姓的死活，忘记改革的初衷。

（侯峰，察网专栏作家，旅美工程师。)