香港楼市泡沫正在破灭，隔壁的深圳会怎样？

点击：  作者：肖乐    来源：每日经济新闻  发布时间:2016-01-30 09:48:50

 

 

【编者按】众人皆知，香港房价冠绝亚洲各大城市，城市空间小、楼价高、房租贵。曾经，香港的房价是深圳的数倍；如今，深圳已经快追平了香港。

 

    一条深圳河，河南边的香港房地产泡沫正在破灭；河北边的深圳房价在2015年暴涨47.5%，新房甚至迈入“5万大关”。香港楼市的寒意，会不会传染到一水之隔的深圳？

 

    1、香港房价全球最难负担

 

    “我常常开玩笑，买了房，却卖掉了两个人30年的青春。”这是一个“港漂”在近日一篇微信文章中对于在香港买房的感叹。

 

    香港房价冠绝亚洲各大城市，香港城市空间小、楼价高、房租贵，众人皆知。

 

    在香港，平均房价达10万港币一平米，一些区位较好的房子更是达到每平方米20万港元。有统计数据显示，香港私人住宅超过一半的使用面积小于50平方米，香港人均居住面积只有约16平方米，100平方米以上的房子都算豪宅。

 

    香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松曾在2015年博鳌论坛上表示，香港现在的房价，是平均工资水平的16倍，全球最高，美国也才3.5倍。如果房价没有和经济发展的速度和结构配合起来，会出大问题。

 

    本周一，美国物业顾问公司Demographia发布最新的《国际住房可负担性调查》报告显示，截至去年第三季度，香港房价中值是家庭平均税前收入的19倍，创下12年以来的新高，连续第六年蝉联全球房价最难负担的城市。

 

    在这份报告中，排名前十的城市依次为香港、悉尼、温哥华、奥克兰、墨尔本、圣何塞、旧金山、伦敦、圣迭戈与洛杉矶。不过，这项调查不涉及中国内地城市。

 

    受惠于低房贷利率、房屋供应短缺以及大陆买家涌入，香港房价居高不下。中信证券研报指出，从2008年到现在，香港的私人住宅租金指数从113上升到了174，而私人住宅售价指数则从123 上升到了300 以上，远远超过1998 年危机前的水平。

 

 

    2、香港房价下跌30%可能性较小

 

    去年，一路高歌猛进的香港楼市转为颓势，2015第四季度香港房价下跌7.5%，私人住宅价格指数回落到300以下。

 

    去年底，交银国际预计，2016年香港楼市将继续出现超额供应，有超过16000个私人住宅单位交付，租金将同比下跌10%，进而在未来三个月驱使房价续跌多达15%，若恰逢加息，到2016年底跌幅总共可达30%。

 

    香港《经济日报》综合50位地产界专家意见报道称，有18位预计楼市平稳；有17位看跌，当中以地产代理行、测量师行及投资者为主；最后15位则认为楼价会出现上下波动，并预计楼价波幅在1成以内。

 

    香港《经济日报》报道称，展望今年香港楼市，根据官方及市场预测的经济增长、失业率、私楼落成量、按揭利率及租金回报率5个关键数据，反映楼市情况将较去年进一步恶化，加大房价调整压力。

 

    “香港楼市去年下半年开始进入了下行通道，但下跌30%可能有些夸张。”深圳房地产研究中心主任王峰在接受《每日经济新闻》（微信号：nbdnews）记者采访时表示，“香港的经济增长还保持着一定的规模，除非是经济大幅下滑，失业率上升，使其方方面面受到影响，房价才可能跌30%。”

 

    3、暴涨的深圳房价会受到影响吗？

 

    曾经，香港的房价是深圳的数倍；如今，深圳已经快追平了香港。

 

    根据国家统计局的数据，2015年12月，深圳新建商品住宅价格按月比增长3.2%，按年比增长高达47.5%；二手房价格按月比增长3.3%，按年比增长高达42.6%。

 

 

    深圳市规土委的数据显示，去年11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，其中南山房价突破7万元/平方米，成为全市房价涨幅最大的区。链家报告显示，南山区二手房均价达到了57281元/平方米，而南山的各个区域中，前海更是各路投资客追捧的对象。

 

    有观点认为，香港楼市下跌的趋势会传导至深圳。王峰则认为，虽然香港楼市进入了下行通道，但由于基础不同，香港楼市下跌不会影响到深圳。

 

    首先，深圳是全国经济中心城市，人口在不断的进入，从供求关系来看，深圳比香港的供应更加紧张；

 

    其次，深圳的经济一直保持着很好的增长势头，城市竞争力非常强；深圳目前创业企业活跃，带来了很强的购买力，对楼价构成强力支撑。

 

    再次，还有深圳的城市规划，刺激了市场预期。加之深圳的资本市场比较活跃，房地产市场比较容易吸引投资和投机资金。

 

    “2016年深圳的房价会比较平稳，不会出现2015年这样的大幅上涨。”王峰最后补充道。

 

    回顾：房价将再涨7%? 2016中国楼市八大预测

 

    （来源：中国经济网，综合新华网、第一财经网）

 

    步入2016年，各地楼市普遍看涨。在成交量上扬的同时，价格也受到影响。

 

    据日前发布的《2015-2016年度全国房地产市场报告》指出，预计2016年全国商品房成交均价继续上升，全年增幅为7%左右。主要原因包括，随着财税、货币信贷和楼市政策环境的进一步宽松，商品房成交量稳步增长，多数城市库存压力减小，供求关系改善有利于房价上涨；二是价格变化滞后于成交量，2016年成交量增速放缓，价格涨幅将基本持平，将高于成交量增速等。

 

    今年以来，市场上关于楼市的大势研判与猜想层出不穷，小编进行梳理后总结出了8点共识，它们将是今年的大概率事件：

 

    1、2016年房地产市场将继续分化预计2016年楼市供应整体偏紧， 在市场和政策利好刺激下，一线城市地高量稳，房企偏爱一线不变将继续促使一线量价继续向上；但是对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不强的三四线城市，房价上涨乏力，甚至面临高库存、较大销售压力时，存在降价走量，以期减少库存、回笼资金的可能，各线城市之间市场分化进一步加剧。

 

    2、2016年楼市政策走向预测乐观积极从楼市政策基调来看，房地产是国民经济支柱性产业，为消除高库存压力，2016年可能会出台更多的刺激性政策。例如，限购有条件松绑、首付款降低、减少交易环节税费、公积金贷款政策进一步放松、降息降准……无论是组合拳还是单独重拳，2016年都有成为新的购房机会年的可能。

 

    3、2016年全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件去库存主基调下，土地供应量收紧，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升，开发商多采取联合拿地策略。且全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态，一线城市进入存量房时代、三四线城市存在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略，以致全国土地市场成交量连续两年低位徘徊，这一现象在2016年这一状况也不会有太大改观。

 

    4、2016年房地产市场波动较大当前中国经济最大的宏观背景叫增速换挡和结构调整；楼市主基调要着力去库存；货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在四季度疯狂后或将逐步步入调整期；房市向上，房地产开发投资增速却向下；地价大涨，土地成交量却急缩……变数太多，杂糅在一起，预计给2016年房地产市场带来的波动也比较大。

 

    5、2016年市场的需求结构改变，2016年政策着力推动“鼓励农民购房”，释放更多的刚性需求。虽然三四城市实施效果并不理想，但从去年末中央经济工作会议态度来看，2016年政府会再接再厉通过新型城镇化等各项政策助力三四线城市去库存，增强楼市信心。基于此，2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。

 

    6、2016年一线城市房地产市场不太可能放开限购、限贷如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量资金流入，对于二线、三线、四线城市来说，这是一场灾难。或许3、5年之后一线城市具备条件放开限购、限贷，但不是2016年，也不是2017年。

 

    7、2016年一线城市房价以二手房价格为风向标迹象更加凸显进入存量房时代，一线城市房地产市场定价权发生了明显变化。2016年，土地供应量收紧，土地成交量减少，新房供应量短缺，存量房成交面积逐年上升，处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代，一线城市房价以二手房价格为风向标迹象将更加凸显。

 

    8、2016年房企多维度经营变革的时代到来房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”，“互联网+”冲击，去库存压力增大，中央适当降价提议，转型进入深水区……2016年房企将面临更加复杂的环境，强者生存，房企多维度经营变革在即。