严建华：城市居民住宅建设权，不能全部交给房产商

点击：  作者：严建华    来源：昆仑策网  发布时间:2016-09-30 08:09:57

 

　　去年11月，中央财经领导小组提出化解房地产库存。半年多来，部分城市的房价掀起了新一轮的上涨。紧随房价上涨，新的地王如同奔腾的江水，后浪迅速赶超淹没前浪。与此相反，其他多数中小城市的库存依旧居高不下，有的甚至还在增加。面对这种局面，舆论界有的抱怨投机者炒房；有的抱怨地王打横炮；有的解释说这是去库存使城市房地产呈现出分化局面。这些说法不能不让人联想起去库存之前中国房地产调控历程中数次出现过的局面。

 

　　把中国城镇居民住房作为一种产业起步于1998年，标志是当年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文件）。有学者将这个文件看作“福利分房”与商品化住房的分水岭。18年后的今天，重读这份文件，仍然感到该通知的立意和具体办法，确有不少让人期待的举措，如果能落到实处，城镇居民的住房条件有望得到逐步改善，尤其是它尊重和保留了居民的多元居住选择权。可惜的是，23号文件的具体措施还没有得以落实，有的城市就上有政策，下有对策，实行了与23号文件精神反向操作的土政策。

 

　　2003年，新一届政府接手后不久，8月12号，国务院出台《关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），不仅没有遵循23号文件精神，制止有些地方的土政策，相反，还以“实现多数家庭购买或承租普通商品住房”取代了23号文件明确的“中低收入家庭购买经济适应住房”的住房供应政策。

 

　　2003年以来，房地产业有过几次大的调控。但每次调控都是同一个结局，就是房价、地价大幅度的上涨。这次去库存会不会沿着这条路走下去，目前的态势看，不能说没有这种可能。比如，“分化”的说法就容易给人造成错觉，好像最近频频上演的房价、地价飊涨的城市是供求关系造成的，房地产政策没有问题。但事实恰恰是现行房地产政策和制度造成了这些城市的房价、地价无节制的上涨。而这些城市的房地产又引领和左右着中国房地产业的走向。

 

　　从1998年到今天， 中国房地产业已走过了18年的风雨历程，该到了认真反思一下的时候了——中国房地产业的问题是什么？根源在哪里？进而寻找解决的途径。

 

　　一、漠视居民多元选择住宅方式的权利，漠视人的自然需求和精神需求，耗费珍贵土地和建筑材料所堆砌的房子，密度高，宜居性低，多半是建筑垃圾

 

　　我居住的城市位于长江中游的一条支流上。这座城市夏天长，气温高。冬天又阴冷潮湿，有取暖设施的家庭极少，多数居民过冬只有“硬扛”，冻手、冻脚、冻脸、冻耳朵的不在少数。太阳是居民冬天的至宝，但恰恰冬天的太阳却很稀少。2015年11月至2016年1月3个月中，晴天和太阳偶尔露下脸，瞬间就变卦的天只有20多天。这样的气候条件下，房屋的采光和通风，成为居民的基本要求。2003年以后，这座城市建的商品房几乎都是高层楼房。这些高楼中，板楼不到一成左右，八成以上是塔楼，有“品”字形的，“工”字形的，甚至还有“王”字形的。这些塔楼楼与楼之间相距很近，不少六、七十米高的楼盘之间南北相距不到50米，有的甚至只有二、三十米。这样的房子要么是采光的不通风，通风的不采光，要么是既不采光又不通风。

 

　　近十多年来新建的城市居民住房宜住性低，固然与房产商追逐高额利润有直接关联，但更重要的原因是城市建设理念出了偏差，忘记了城市建设要真正以人为中心，要与大自然和谐相处的宗旨。现行城市规划不论地域气候差别，要求按人平100平方米以内规划。2002年3月11日建设部颁发《城市居住区规划设计规范》明确的人均居住用地控制指标分别为：低层28—47平方米，多层18—28平方米，高层17—26平方米。这个规范还明确，城市住宅日照标准冬至日≥1小时，大寒日≥2小时。长江流域冬至这一天日照时间一般在10小时左右，但居民享受阳光的权利在规范上却只有1个小时，在规范上就没有保障居民另外9个小时的权利，在实际执行中就更难保障了。

 

　　最近，有学者考察了东京六町目后得出结论说：“城市是由密度定义的”，中国“下一程的城市化很可能是从扩张变成紧凑，不光要问城市是大还是小，还要问够不够密”。这位学者想提高我国城市土地利用效率，终止城市摊大饼现象的想法没有错，但这样定义城市就未免偏颇了，弄不好会使已经有几分迷茫的中国城市建设在歧途上愈走愈远。

 

　　首先城市不是由密度定义的，而是由功能定义的，这从汉字“城”与“市”的含义及其实际演化过程就可以看出来。国外大概也是如此。比尔·盖茨住居的小区无疑是城市，但其密度就可想而知了。其次，六町目只是一个微型小区，六町目的密度不能代表东京的密度，就像华尔街的密度不能代表曼哈顿的密度，曼哈顿的密度不能代表纽约的密度一样。再次，考量一个具体区域的建筑密度，要把居民住宅密度与其他密度区分开来，从居住的角度看，居民最关心的是住宅的密度，而不是工商产业建筑的密度。现实中，我国多数城市住宅建设的密度不是“够不够”的问题，而是“太够了”，“够过度了”，是要把过度的“密”调整到适度的“密”的问题。

 

　　近十多年来，我国城市居民住宅密度攀升与地价、房价的攀升幅度几乎是形影相随的。毫无疑义，地价高是中国城市居民住宅过密的推手。但这只是一个因素，更深层的原因是在人多地少国情名义下的错误的逻辑推理。我国人多地少是谁也不会否认的事实，但人多地少就应该牺牲人选择住宅方式的权利和住房质量为代价吗？

 

　　我国城市居民住宅建设的权利，不能全部交给房产商，应该还权给居民，还权给建筑商及合作互助建设组织或自然人。居民可以选择购买房产商的房子，也可以通过合法渠道取得土地使用权自行建房、合作建房、互助建房或委托建筑高承建。住房形式应当百花齐放，多式并存。提倡集约型的楼房，但平房、低层楼房、窑洞等形式都应允许存在。合院式住宅在我国有3000年历史，而且一直没有中断过，是世界住宅建筑史上的一个奇迹。从宜住和弘扬中华家族居住文化的优良传统出发，仍然有必要保留居民选择合院的权利。

 

　　城市居民住宅密度要适当，城市其他建筑的密度也不能过高。今天中国城市密不密，不谈那些被堵塞在路上望不到头的车阵，也不谈那些为销售自产的蔬菜瓜果找块落脚之地而犯愁，经常被相关管理人撵得到处乱跑的挑担和麻木。看看自己到菜场买菜、早晚出门遛弯的拥挤情形，想想为找块跳广场舞的地方而难以如愿的大妈的感受就是最好的答案。2012年7月下旬，北京市区发生严重渍灾，生命财产遭受惨痛损失。长江中下游流域的多数城市，遇到稍大一点的雨，就会形成渍灾。2008年8月底，一场区域不算大、时间不算长的秋雨，我生活其中的这座城市数平方公里渍涝成灾，我居住的楼盘被淹1米多深。为什么会这样呢？是因为城市建设没有给人和人的活动留下必要的空间，没有给雨水这一极其珍贵的资源留足必要的地盘。不少城市在湖泊湿地里大兴土木，把明河变成箱涵埋在地下，再在上面建房，严重破坏了水脉水系。近两年，我国不少城市借鉴国外经验，筹划地下管网建设，不少人把目光转向巴黎的地下管网。六月上旬，巴黎也遭遇了严重的渍涝灾害，给那些希望地下管网消解中国城市渍涝灾害的人们敲了一个警钟。中国的气候，尤其是长江流域的气候与巴黎有很大差别，希望像巴黎那样地下管网建多一点，建大一点就能解决自己管理的城市渍涝问题的管理者是否能够如愿，不能不打个大问号。实际上，我们的祖辈在如何与水和谐共处上积累了丰富的经验和智慧，都江堰、赣州古城、武当山古建筑群等水利系统就是既古老又鲜活的城市建设教科书。我们应当以这些经验和智慧为指导，来寻找规划体现各个不同城市自然特征和现实特色的合理的最佳的密度。

 

　　二、暴殄天物，无休止地大拆大建，加剧了原住民与政府、房产商的紧张关系，造成了越来越严重的生态灾难

 

　　我国政府动员要求甚至责令居民拆迁自己的房屋及相关配套设施的现象从上世纪五、六十年代就开始了。起初是零星的、局部的，主要是水利设施建设，比如新安江水库建设因水位提高，将要被淹没的村庄以至淳安县城都施行了搬迁。八十年代及以后的高速公路、高速铁路建设，北京亚运会场馆建设造成了一定数量的拆迁，这些都是为了服从公共基础设施建设，拆迁面呈线状或点状状态，总的看，被搬迁居民和社会基本上是认同和接受的。

 

　　2003年以后，拆迁之风开始刮向全国的城市与乡村。2013年12月，中央城镇化工作会议要求，在促进城乡一体化发展中，要注意保留村庄原始风貌，慎砍树，不填湖，少拆房。当时，这种诗意化的表达让很多人耳目一新，觉得大拆大建的问题有望得到解决了。但是两年多来的实际再一次让人失望。拆迁之风不仅没有收敛，而且势头更猛了。时至今日，已然成了地方各级政府的一项重要任务。2016年北京地区要拆除1500万平方米违建，今年上海仅闵行一个区就要完成拆违1000万平方米。不少地方的市长、区长以及部门负责人都肩负有年度拆迁任务。这不能不说是我们这个时代的一个痛点。

 

　　拆迁的理由都很充足，有的甚至冠冕堂皇到了极致。起初是危房改造，后来又统称为危旧房改造，筒子楼改造，招商引资项目建设，老城区改造，城中村改造，新农村建设，最具杀伤力也是造成矛盾激化以致引发暴力事件最多的是两把剑，一把是尚方宝剑——棚户区改造，另一把是违规建筑的法律之剑。

 

　　棚户区改造起步于2008年底。当年12月20日，国务院办公厅颁发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）。当时，华尔街金融危机给我国经济造成的下行压力已经显现。为了应对这一压力，促进经济平稳较快增长，专门出台了此《意见》。该《意见》把“加大保障住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”作为促进房地产市场健康发展的第一要项。实施国有林区、垦区、煤矿的棚户区改造的范围和产权关系的表述明确，地方执行中有关方面容易形成共识，是一项深受相关棚户房居民称赞的政策。

 

　　但是，该《意见》关于“实施城市棚户区改造”的表述就出问题了，将危旧房、筒子楼都视同于棚户区。“城市棚户区”这个提法本来就含混不清，什么是城市棚户区？棚户区有多少棚户房？各个棚户房的产权关系相不相同？各个棚户房的质量相不相同？城市棚户区的提法就是一本糊涂账，再把危旧房、筒子楼加进去，就更成了一个大杂烩。况且，危房的危险程度和产权属性更是千差万别，更何况旧房和筒子楼。

 

　　先天不足的大杂烩式“城市棚户区改造”政策，到了地方后，就成了一把万能的“尚方宝剑”。北京市今年棚户区改造完成指标在3.5万户以上。北京市西城区今年初启动的白纸坊地区重点棚户区改造项目，涉及居民总户数近5600户，其中包括32栋简易楼、43栋危旧楼和3500余间各类平房，占地面积29公顷。这片所谓的重点棚户区推倒重建的原因是：“区内的房屋多是“在五六十年代建成的老房子，结构简易，房屋拥挤，居民人口密度大，流动人口多，市政设施不齐全，设施老化等诸多问题”。可以看出，这个所谓的“棚户区”的房屋主要是上世纪五六十年代建成的房子，今天不过60年左右。60年左右的房子就都要推倒重建吗？如果这样，北京的四合院等老房子不是早该抹平吗？视野再大一点，意大利威尼士、佛罗伦萨如今还保存着、使用着早期工业革命时期的建筑当如何论处呢？“设施老化”、“市政设施不齐全”的问题就更不应往“城市棚户区改造”这个大杂烩里塞。设施老化可以更新，市政设施不齐全可以补齐全。

 

　　“棚户区”改造之剑不仅指向了城市，也挥向了很多农村。有不少城市的城中村、郊区村甚至远离城区的村庄，在棚户区改造的名目下被连根拔起。今年3月22日，河南汝州市温泉镇部分村民与拆迁人员爆发了冲突。起因就是把村民的房屋“定义为棚户区”，但实际上是2011年才盖起来的新房。

 

　　与犹抱琵琶半遮面的棚户区改造相比，拆违则是另一番理直气壮杀气腾腾的景况。今年刚开年，上海市闵行区就决战2016，紧锣密鼓“排兵布阵”，打响“拆违和环境综合整治战役”，要求完成1000万平方米的拆违任务，实现全区一盘棋，齐步走。2015年6月1日，海南省举行整治违法建筑3年攻坚行动电视电话会议，部署全省打违工作。今年4月29日，海口市秀英区组织城管、公安、联防、国土、消防、长流镇等1200多名执法人员，出动炮机30部，对长流镇琼华村104宗非法占地违建进行强制拆除，总面积约2.5万平方米。4月30日演化成暴力拆违，琼华村有妇女和少年被执法人员暴打。

 

　　建住房，无论是对于建造者家庭，对于所在农村或社区，对于所在城市，都是大事。在哪个地盘上建，建多大、多高，要按章法或约定俗成的规矩来。盖住房不是绣花写文章，可以在斗室里进行；也不是吹肥皂泡，眨眼之功。盖房子是在光天化日之下，从准备材料到动工，从动工到落成是要费很多时日的。在很多地方，奠基前、上梁时、封项或落成后，盖房主还要专门请左邻右舍、乡贤族老的酒席。如果说他们的房子是违建，为什么当时没有发现，没有制止？

 

　　实际上，广大农民几乎都认同一户一宅地的政策，而且自觉遵循，如同约定俗成的乡规民约。长江中游地区的农村家庭，一个儿子的，儿子成家时跟父母住在一起，不另行申请宅地。多子的，两个的申请一套，三个的申请两套，没有儿子只有女儿的家庭，不管多少女儿都不申请宅地。有没有打擦边球，想钻空子的居民？有，而且是大有人在。但这都在什么地方出现呢？都是在城市近郊农村，在所谓的“城中村”、“郊区村”，在正要进行城市化建设或重大项目建设的农村。

 

　　“拆违”之“丝”抽到这儿，才真正到了值得我们认真反思的地方了——他们为什么要打擦边球，为什么要钻空子？是因为你要拿或准备拿，或者已经拿了其他农户的承包地。你尽管不是白拿，你根据甲乙丙丁的法规条文，给他算上一、二万乃至四五万的补偿费就要强征他们的土地，强拆他们土地上的房屋，你这甲乙丙丁的条文合理吗？根据宪法，农村土地属集体所有，有承包权的居民也是这个集体的所有者之一，你没有经过所有者的同意，你就强行征收，你合法吗？再者，你把他们的土地强征过去，他靠什么生活，靠什么养家糊口，靠什么送子女读书，靠什么防病治病，靠什么酬情赶礼……况且，实际操作中，房子多的还建就多，赔偿就多。眼看着将要失去土地，不能种庄稼了。你拿去不也是卖高价、种房子吗？与其你种，不如我先种再说，不种白不种，不种才是傻瓜。显然，农村居民违规种房子是逼出来的，是在正当权益没有保障即将受到侵害时制作一点可怜巴巴的讨价筹码。

 

　　当然，我们也要看到，城市中的确还存在着违建。毫无疑义，对于违建不能听之任之，而且要及时妥善地加以处置，关键在妥善。违建大抵上可分为两种类型，一种是主建筑四周搭建设施；一种是主体建筑。上海市徐汇区克莱门公寓小区是一个微型小区，总建筑面积13460平方米，有80多年的历史。上世纪五六十年代以来，陆续形成了36处乱搭乱建，总面积452平方米。最近，在街道居委会相关工作人员的指导下，克莱门小区由8位居民代表组成了小区自治小组。自治小组把工作重点放在走访家庭，了解违搭乱建原因，分别采取在公共区搭建杂物存放室、派专人指导困难家庭申请经济适用房，帮助安排困难家庭过渡期租房等措施，小区居民之间很快消除了心理围墙，相关户主主动拆除自搭自建的违章建筑。克莱门公寓小区环境综合整治工作实践告诉我们，解决违章搭建问题的关键在于把好脉，开对处方，而不是腾腾杀气。

 

　　至于违章的主体建筑，是不是只有强拆一种方法，也是很值得思考的。谁在违建，是钢筋水泥、石头木头吗？不是。违建的是人。人违建了，你不去解决人的问题，不去处理人，而去强拆建筑物，把气出在钢筋水泥石头木头上，这是什么逻辑？钢筋水泥石头木头何罪之有？钢筋水泥石头木头是宝贵的自然资源，建成房子后就成了社会的财富。建筑物一旦成型，就如同刚出生的婴儿，不管其父母亲是谁都要受到保护。只有这样，自然资源和社会财富才可能发挥好效益，才可能物尽其用，才可能为不同人群的不同住房需求提供充足的房源积累；只有这样，建筑文化才可能不断丰富；只有这样，才可能扭转永无休止、永无宁日的大拆大建局面；只有这样，才可能将酿成雾霾的主要渠道堵住。成栋成栋的房子，一个个的村庄和小区，成百万、千万平方米的建筑物，在违建的罪名下，在警力警棍的护卫下，在大型推掘机的轰鸣声中瞬间就化为祸害四方的垃圾。这是不是违法？这是不是犯罪？不管现行的法律有没有涉及，但就其危害性而言，实在是更大的犯罪。

 

　　违法必究，违建者当然也不能逍遥法外。但目前的现状恰恰是违建者在法外逍遥。多年来，好多地方相当比例的违建者连同他的建筑物的责任追究工作没有实质性的启动。违建者仍然在笑眯眯地收取违建物上的地租房租。少数即便是追究，也无非是象征性地不痛不痒地罚点款。违建者在违建中得到的甜头，违建的胆子越来越大。所以，要想遏制违建，当务之急要解决违建者逍遥法外的问题。

 

　　在法律追究的方式选择上，要摒弃罚款方式。可供选择的方式有三种：一是依法没收建筑物（或部分没收建筑物）；二是坐牢；三是坐牢并没收建筑物。在惩处违建者的同时，还有一类人不应当被遗漏，就是有法律责任的相关监管人员。

 

　　近一、二十年来，房地产及其建筑业乱象丛生，愈演愈烈。比如，在一片低层房屋的社区，既没有社区居民同意的维修改造规划，又未经四邻住户同意签字，突然耸立起一栋高层楼房。从此开始，四邻住户九天的太阳，伏天的清风就被剥夺了。再比如，相当多的城市相当多的居民商品楼房的高度密度违规，建筑质量不合格，耗费大量宝贵资源、大量人工建起来的却是宜居性很差的垃圾般的堆砌物。造成这种局面，相关规划设计施工监理环节的专业管理人员及相关政府是难辞其咎的。现实有时比滑稽剧还要滑稽得多。很多城市当局的拆违之剑在强力挥向普通居民及其建筑物时，不仅没有追查一下这类人的责任，反而让他们执掌着剑刀——让他们提出拆违动议、方案并加以落实。可以想象，不改变目前这种治标不治本的做法，违建问题就不可能得到实质性的解决。

 

　　说这类人完全没有被追究，也忽略了一种事实，就是有贪腐线索或贪腐嫌疑的监管人员还是被查处了的。但问题的要害正在这里，只注重暴露了的贪腐问题的查处，而忽略了渎职失职而造成严重后果的责任追究。事实上，渎职失职的背后常常隐藏着与房产商说不清道不明的不正常关系。如果想解决违建，就必须认真追究相关监管人员的渎职失职责任，只有这样才能从源头刹住违建。

 

　　说到这里，有一种违建有必要提及一下，就是在河道、河堤、湖泊、湿地、森林及各种保护区、公共基础设施及其周边的违建，无疑要另当别论。对这类违建的责任人，在向他们作好相关法律政策宣传的同时，应责令他们在规定期限内，自己负责拆除他们的违建，性质严重的，还应追究刑事责任。

 

　　三、现行住宅地使用权转让方式固化了地价只升不降，房地产企业只赚不赔的预期，推助资产价格虚高，挤压了居民的正常消费，将工业实体企业以至金融业推向了岌岌可危的境地

 

　　目前，中国城市居民住房宅地使用权出让完全掌握在地方政府，出让方式通常只有公开拍卖一种，出让面积一般是成片的大块地，出让时间则是间歇性的随机而定，受让对象除了资质要求处，还需要预交巨额保证金。这与商业闹市地段的土地使用权出让方式相同。

 

　　采用这种土地使用权转让方式之前，城市居民住房建造主体是多元的，居民自己建造，合作或互助建造，委托建造商建造，职工所在单位建造等等，现行的出让方式，将这些建造主体都关在了门外，仅仅保留了房产商一个主体。

 

　　在城市规划上，由于受过度集约化理念的误导，城市居民住宅地规划数量偏紧偏少。加上单一的土地使用权出让渠道，单一的住房建造销售渠道，地价房价能不疯长吗？

 

　　就像各地的经济发展演化成相互之间GDP规模竞赛一样，多数城市的发展也变成了建设规模的竞赛。城市建设总在追求超前，而城市建设的资金总是寅吃卯粮。住宅地使用权能溢价，能溢很高的价，这地上冒出来的银子，又通过美其名曰的市场化方式“配置”到政府的腰包，何乐而不为？

 

　　你把居民住宅地与商业闹市地绑在一起收取高额地租解政府花钱的燃眉之急，可以。但能不能保障和改善居民基本住宅需求，保持经济持续健康发展，就不能不成为一个大问题。

 

　　不妨先看看高房价对居民消费的影响。由于找不到全国同口径比较数据，只好看看上海的。上海市2010年社会消费总额6036.86亿元，2015年为10055.76亿元，增长63%；2010年居民住宅销售面积1685.35万平方米，2015年为2009.17万平方米，增长19.5%；2010年居民住宅销售额2395.35亿元，2015年为4319.93亿元，增长80.3%。五年间，居民住房开支增长比社会消费增长快17个百分点，居民住房开支占社会消费品总额的比重也提高了3.5个百分点。

 

　　再看对工业实体企业的影响。应该说，各地政府对发展工业是积极作为，想方设法的。经常不断地举办形式多样的招商引资推介会。对招引来的工业企业，在税收、信贷、资金奖励等方面给予优惠。更大的优惠是土地，用于建厂房所需要的土地使用权出让，不搞招拍挂，价格很便宜，有的只按从农户那里征收所需要的费用收取；有的甚至是免费，由政府负担征收费用，无偿转让给企业使用。可见，为支持当地的工业企业发展，政府是努力的。

 

　　但是，政府只用了一只手扶持工业企业，另外一只更强大有力的手却在摧残工业企业。这只手就是地价只升不降，房地产企业只赚不赔的预期和政府没有财政预算、没有资金的寅吃卯粮的建设工程。2009年，温州置信房地产开发公司的一个项目，在6个月的时间里就实现了100%的回报，这对利润不到10%的传统行业造成了很大的冲击。2009年底，这家公司联合250个中小企业主，以37亿元的价格拍得了黄金地段置信广场项目。这250个股东大多数来自眼镜、服装、人造革等行业，而这些股东的背后，还有上千人的集资。这个庞大的中小企业主联合体除置信广场外还同时拿了八九个项目，买地的费用高达80亿，这80亿大都是从实体经济转移来的。

 

　　我生活其中的这座位于中部地区的城市也是如此。2003年以来，有点规模，有点积蓄的工业企业，8成以上的都进军到房地产或工程建设中。他们抱着抱“金娃娃”的预期而来，尽管他们过去办工业的积蓄为他们进军房产企业打了铺垫，但在急于抱金娃娃预期的驱使下，他们起步就是大干块上，将热身、站稳脚跟、循序渐进等环节一概省略，他们的摊子普遍铺的大，一启动就是几十亩土地，成千万上亿的资金需求。面对巨额的资金需求，办工业的积蓄和正常盈利不过只是点小钱，向银行借或委托担保公司担保后再向银行借，成为他们的资金来源主渠道，如果银行和担保公司的融资还不能维持运转，就借高利贷。

　　近十多年来，一方面，房地产业和政府没有资金支付财力的赖账建设工程造成了无底洞般的高利贷资金需求；另方面，听信芝加哥男孩神话的政府银行监管部门对高利贷采取放任自流的态度；使高利贷死灰复燃，其利率和资金规模迅速恶性膨胀到前所未有的地步。

 

　　1949年前，我国很多地方把3分和3分以上的利息称作发账，企业或家庭一旦背上发账，就到了破产、倾家荡产的边缘了。今天，有不少城市的高利贷的利率在3分以上，有的甚至高到了惊人的程度。今天，中国大陆地上地下的高利贷机构、高利贷食利者和高利贷从业人员有多少、高利贷资金规模有多大，恐怕只有天知道。

 

　　地价只升不降、房地产企业只赚不赔的预期不仅恶化了经济发展环境，也导致了房地产企业内部管理更是一潭浑水。2013年初至2015年底，我受聘于地方的一家担保公司。履职需要，我每年至少要调查了解30家房地产及相关建筑业企业的财务状况。这些企业的帐薄和报表至少有三套，一套给银行或担保公司，一套给税务，一套给行业主管部门或政府。每套帐表的数据都是不同的，有的差别很大，有的甚至是相反的，比如利润，银行和担保公司的帐表的盈利可观，而给税务的一般则是亏损。无论那套帐表，真实可信度都很低，尤其是资金来源和资金运用的数据。在融资渠道上，与单一的房地产企业比，这类企业占有更多方便。宏观政策鼓励房地产产业发展，放松房地产信贷时，他们凭土地和在建工程直接贷款；宏观政策限制时，他们就以工业企业的名义贷款。这类企业不仅将过去工业企业的积累，现在的利润都投向了房地产，而且把以工业企业名义贷的款大都卷到了房地产。主要人力、大块资金都投向了房地产，工业企业别说发展，连维持都很难了。十多年过去了，当初进军房地产的企业除极个别以外，大多数抱到不是金娃娃，而是由钢筋水泥堆砌而成的宜居性很差的闲置楼盘，再就是沉重的债务包袱。

 

　　一大批工业企业从进军房地产产业之日起，实际是走上了一条“丢实抱虚”的不归之路，相关贷款银行也跟着踏上了一条“脱实入虚”的道路。今天，这类企业沉重的债务包袱如果得不到化解，明天就会成为银行的不良资产。

 

　　一大批工业企业的出资人心生旁骛，是受房地产企业的盈利预期的驱使。而房价无节制的攀升，使工业企业的“匠人”难以安心乐业。我一个同事的儿子，就职于上海一家工业企业的重要技术岗位，常年工作在该企业的国外项目部门。30多岁了，因买不起房子，至今还不敢谈恋爱。今年二、三月份，他在国外关注到上海房价上涨的情形，感到“快要崩溃了”。工业企业的核心技术人员尚且如此，一般员工就更不用说了。郑永年7月5日指出：在很多工业行业，“中国的一些龙头企业已经无声无息地被外国资本收购。各种收购更像‘买断’，因为被收购之后不仅没有发展，而是出局了。”为什么把自己好端端的企业卖给外国资本，除了迷信外资的成分外，恐怕在自己手里经营成本高、收益低，不如去炒房地产也是一个原因。出资人无心办工业，匠人、员工不能安心制造业技术岗位，中国迈向工业强国的希望在哪里？

 

　　说到房地产的基础数据失真问题，有人可能会说，其他行业也存在这种现象，的确不假。但房地产企业基础数据失真的程度更严重。多年来，在经济发展理念上，有一种片面理解一直在唱主角，这就是“先发展，后规范”。规范本来是“发展”的题中应有之义，但这一理念实际上将二者对立起来。何为发展的“先”？有没有节点，节点在那里？一个自然人或企业法人先发展的经营收支规模是几万元、几十万元还是几百万元、几千万元……今天，房地产企业经营收支规模小的也在千万元级次以上，中的则在亿元级次以上，到了这个规模该不该规范仍然是一个问题。你如果规范，那他会问你，凭什么要他规范？如果千万元、亿元企业还不规范，那你到什么时候再来规范呢？实际上，一个企业的信用不仅在于不赖帐，更在于财务数据真实。财务数据不真实，企业的产品、房子的质量也不可能货真价实。长此以往，这样的房子还安全吗？财务数据不真实，遵规守法就是一句空话。放大点看，微观数据失真了，宏观数据不仅失去了可信度，而且还会误导宏观决策。十多年来，房地产业和宏观经济政策频频失灵，责任虽说不在企业，但也不能说与企业基础数据失真没有干系。

 

　　四、立足本土，登高望远，博采众长，探索和建立中国城乡居民广泛认同的居民基本住宅地制度

 

　　5月24日，《联合早报》刊载了台湾科技大学教师包淳亮的文章，题目是“当代中国在历史中的角色”。文章说：“当前中国的政经发展都已到了一定程度，就像20世纪初的美国，正处在迎向全球的出发点。”

 

　　中国引领全球靠什么？靠坚船利炮，靠像美元那样把人民币定为世界结算货币，靠大拆大建的城市化，显然都不可能。中国引领全球只能靠基本政治经济制度和产业优势，靠广大城乡居民的高度认同感，靠合作共赢的实际效果而逐步形成的合作国民众的认同感。

 

　　今天，无论是回顾中国房地产业的历程，思考存在的问题，还是探讨今后的改进途径，都不能忘记我们的立足点（也就是出发点），不能忘记要到哪里去（也就是落脚点）。如果忘记了这两个点来谈论中国房地产业的昨天、今天和明天，那就如同盲人摸象、迷宫找路，不仅找不到正确的道路和办法，而且也难以达成社会共识。十多年来，关于中国房地产业功过是非的评说陷入公说公有理，婆说婆正确的局面，原因大概就在这里。

 

　　十八年前，我国实行城镇住房制度改革的初衷是“稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场体制和我国国情的城镇住房新制度”，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系（国发【1998】23号）。”今天的实际显然偏离了这个初衷。

 

　　中国房地产业走了18年，走了一条偏道。再过32年，中国房地产业将迈入它的半百之年，也将接近中华人民共和国的百岁之时。在这段时间，还有中国制造2025、2035、2049目标。中国房地产如何走下一个18年、下一个32年？

　　答案其实是明了的，就是要纠偏，就是不能继续走偏道。因为继续走下去的结果必然是不仅多数城市居民的基本住房需求问题得不到解决，而且中国工业制造目标不可能实现。中国如果不能如期实现工业制造强国目标，那等待中国的前景就只有“中等收入陷井”一条路了。近几年，在一些重要时节或重要场合，有人强调要防止犯颠覆性错误。什么是颠覆性错误？没见到具体解释。一般人的理解是指土地私有化，军队独立，共产党改旗易帜等等。毫无疑义，这类错误的性质的确是颠覆性的。但是仅有这样理解还是不完全的。一般地讲，事物变化是一个逐步积累的过程。在初期，某些重要环节的变化表面似乎不会影响大局，但随着变化的积累，有一天就可能变成燎原之势，事物的性质也就随之改变了。

 

　　比如，将居民基本住宅地与商业闹市地捆绑在一起的制度，在短短十几年间，就把中国居民基本住宅地价推助到奇高无比的地步，有人为这种制度叫好，有人辩解，不是市场配置资源吗？土地资源、居民住宅地资源都交给市场配置有什么不好？发达国家不都是这样吗？咋一听，似乎占尽了理，但稍微思考一下，稍微了解一下我国和他国的实际状况，就不是那么回事。

 

　　首先，居民基本住宅是一种复杂因素组成的事物，它含有商品的因素，但不是单一因素的商品。它还包含人的生存权、发展权。在土地国有及集体所有的中国，每个人作为社会的一个分子，是土地的所有权利人之一。其次，居民基本住宅用地与商业闹市地是两种性质完全不同的土地。一种是居住的、消费的；一种经营的、赚钱的。把两种性质完全不同的土地绑在一起收高额地租的理在何处？将居民基本住宅地与商业闹市地使用权捆绑转让制度固化之日，实际上就是土地恶性私有化之时。这难道不是颠覆性错误吗？

 

　　再比如，强征强拆强建问题。目前盛行于各城市的旧城改造、城中村改造、棚户区改造等各种名目的所谓“改造”，实际上几乎都是推倒重建。有关方给这种行为取了一个雅名——动迁。动迁的理由总是很充足，似乎不属于强征强拆强建。但看看被改造或拟改造区域的实际状况，对照一下政府动迁宣传理由就不难看出政府强行规划、强行征收的蛛丝马迹。

 

　　上海市2002年划定了2万户旧区改造范围，228街坊被划入其中。其改造的理由主要是两条：一是社区人员鱼龙混杂、环境一塌糊涂；另一条是上世纪50年代的房子到2002年已经不适宜居住了，户型小，大的38平方米，小的只有29平方米，有个四世同堂的6口之家住在38平方米两室户的房子里，女儿女婿和外甥住一间，夫妻两和婆婆住一间，婆婆睡床，夫妻两睡地上。时隔9年后，2011年228街坊出现了危房，因危房改造又迁走了80产住户。分条地看：社区人员混杂、环境一塌糊涂属于管理问题。6口之家住38平方米两室户的房子确实太挤了，可以换大户型的房子或再置一套小户型的分开居住。如果这样，这套38平方米的房子仍然可以继续使用。真正的问题可能在这一家的收入难以支撑购买大户型的房子或添置一套小户型的房子。那么再问一下，是什么原因使这个6口之家无力支撑置换或添置新房的财力负担呢？至于9年以后出现了危房的住户迁走是属于自愿还是被迫无奈就可想而知了。9年前，你政府就列入了拆迁规划，现在我的房子成了危房，即使想自己维修，想继续居住，政府会同意吗？从2002年至2016年7月5日，228街坊居民意愿征询同意率达到100%，居民协商签约率达到100%，居民搬迁交房率达到100%，“三个100%”，前后14年，一步三折的旧改征收终于尘埃落定。在228街坊这个产生于上世纪50年代初的新鲜滚烫的“工人新村”即将消失的时候，作为一个旁观者，留给我的思索却像秋雨一样连绵不绝：各家各户的旧房维修、危房改造是政府的活计吗？政府行使规划职责为什么不遵循物尽其用的原则，不遵循城市居民需求多样性、保留住宅建筑多样性原则继续保留228街坊呢？政府征收228街坊后是建设公共基础设施还是拍给房产商建商品住宅楼？政府将各家各户旧房维修、危房改造的活计揽在自己手里，如果20层、50层的住宅楼成了旧危房又该怎么办？2016年6月1日，位于外环外宝山顾村地块地价为每平方米5万多元，如果继续现行的搞法，对一栋或数栋20层、50层楼的旧危楼实施征收改造，那地价要拍到多少万，房价又要卖到多少万……。

 

　　客观地讲，与各地城乡推行的强征强拆强建相比，228街坊所在街道、居委会相关机构相关工作人员堪称耐心细致平和工作的范例。但即便如此，也不难看出，228街坊征收改造的实质是盯住了原居民住宅地的升值空间，其他地区的强征强拆的实质也在这里。

 

　　长期以来，中国共产党领导下的军队和政府坚持不扰民，坚持三大纪律八项注意，坚持不拿群众一针一线。正是这种看得见的实际行动，使中国民众认同了中国共产党，并把军队和政府视为人民军队、人民政府。近些年，上下强力推行的“城市化、产业化”、新农村建设，之所以难以收到预期的效果，原因就在于脱离了实际，违背了多数居民的意愿，侵害了多数居民的利益——你城市化高楼化好啊，那我的就业在那里，收入在那里，收入支付了高楼里的水电、煤气、物业等必要支出外，还能养家糊口吗？新农村建设搞集村并点，我的田那么远，来回一趟要多少时间，我的菜园在哪里，鸡鸭关在何处，牛縻在那里……再漂亮的外衣也解决不了这些实际问题。你不能解决这些实际问题，居民怎么会听信你呢？

 

　　但直到今天政府还没有醒悟的迹象。有的地方不仅没有醒悟，还在加强攻势、大战决战，强行规划、强行征收、强行拆迁之风，从城市刮到郊区，又以郊区刮到边远农村。宣传攻势未能奏效，就加以违建违法等罪名；如果继续违抗，就动用行政执法，动用警力警具。为了对付一个村的所谓“违建”的村民，居然动用包括警察在内的1200人的行政执法人员。更令人痛心的是，多地发生的强拆事件中，被强拆者多数是多年跟随共产党革命和建设的勤劳老实忠厚的工人农民。请问如果不刹住强征强拆强建之风，任之漫延下去，人民政府还是人民的吗？政府的性质变了这是不是颠覆性的错误？

 

　　从以上分析可以看出，纠偏是为了回归城镇住房制度改革的初衷，回归立足点，使城镇住房制度改革朝着正确的方向和目标前进。

 

　　纠偏宜早不宜晚。历史地看，中国房地产业目前出现的问题虽很严重，但仍属于起步阶段的问题。城市居民住房是一项很复杂的事物，起步阶段出些问题虽然不能说正常，但也是改革探索过程中难以避免的。严重的是出现了问题却视而不见，甚至讳疾忌医，将浮肿误认为丰满健壮，再将其固化。如果固化以后再想纠正，其难度就可想而知了。

 

　　纠偏先要从北京上海开始。北京是出政策的地方，上海是中国大陆第一个学习香港将居民住宅地与商业闹市地绑在一起拍卖收取高额地租即土地出让金的城市。北京上海不带头纠偏，中国房地产业不可能回到正确道路上来。

 

　　纠偏要防止以偏纠偏，既要防止再走“福利分房”的老路，又要防止上演只治标不治本的不痛不痒的纠偏。

 

　　为了防止以偏纠偏，就要立足本土，登高望远，博采众长。

 

　　一提到国情，人们自然会想到人多地少。这的确是我们的国情。但对国情的理解不能仅仅停留在这个层面，我们还应了解更体现中国特点的土地制度以及这一制度带来的现实变化。遗憾地是，我国的不少研究机构的不少学者、不少官员对国情的认识仅仅停留在这个层面，并以此为依据，再照搬早期完成工业化国家的经验，进行一个又一个的逻辑推理，从农业所占比重到加速农业现代化建设，再到加快农民承包地流转；从产业化到城市化，再到农民工进城买房去库存，以如此这般的学术成果引导舆论和决策。去年底，宏观层提出加大供给侧结构调整力度后，有的学者又开始作这样的逻辑推理。有人认为，“中国工业化进程非常快，农业占GDP的比重下降到9%左右，接近发达国家水平，但是，中国的城镇化率只有55%左右，按户籍人口计算则只有35%左右，低于多数发展中国家，大大滞后于中国的工业化进程。这个巨大的落差意味着中国有两块庞大的有效需求没有得到满足，一是近3亿城市务工农民及其家属在就业所有地安家立业需求，二是大中城市的部分中高收入家庭向城郊和农村地区迁移的需求。这些‘入城’和‘出城’的需求，体量都非常庞大，一旦被激活，不但会加快中国城镇化进程，而且农村现代化建设也可以实质性启动，缩小城乡差距将真正进入落实阶段，对中国未来经济发展的影响不亚于住房制度改革。”

 

　　我不知道有这类想法的人思考过这样的问题没有，就是我国的二产、三产比重超过了90%，但城市户籍人口为什么还不到40%？农民为什么没有将户口转移到就业的城市？要回答这个问题不能靠逻辑推理，只能靠对我国产业现状和农民工现状的具体分析才有可能发现其具体特征和内在联系。同样是工业，有没有自主品牌、销售网络，盈利水平和员工薪酬有天壤之别。在代工车间打工的农民工的收入能把户口转移到所在城市吗？近几年，IT行业、金融业发展迅速，创造的GDP很大，但能吸纳多少农民工呢？

 

　　这里不防看看周岗村居民2008年5月村外从业人员的实际情况。周岗村位于大别山以南，长江以北，属于中部的中部。2010年12月，依据实地调查，我写了题为《1981年以来周岗村人口状况及趋势预测》的文章。下面转述其中的一个表的数据和一段文字。

 

　　周岗村2007年末总人口971人，2008年5月村外从业人员398人，占总人口40%。村外打工的398人中，有169人没有了解到具体职业。有具体职业的229人中，投资（或合伙投资）人3人，占1.3%，小型业主47人，占20.5%，职员5人，占2.2%，从事劳务174人，占76%。在从事劳务的174人中，从事建筑劳务的146人，占打工总人数的63.8%；从事工厂劳务的17人，占7.4%，从事其他劳务的11人，占4.8%。从事建筑劳务中，8成以上是从事商品房建筑劳务，农民工从事建筑劳务的比重最高（2008年底以后的比重估计会更高一些）。在各类打工人群中，从事建筑劳务的人流动跨度最大，流动频率最高，今年在哈尔滨，明年也许在银川；上半年在北京，下半年可能会在南宁；从事建筑劳务的农民工该把自己的户口落在哪个城市呢？且不说这个城市的大门为不为他打开。

 

　　看了周岗村居民在村外从业的情况，再回头看看周岗村住户家庭成员的从业结构情况。周岗村多数家庭（住户）已成为既事种养殖又事村外非农业的混合型家庭。周岗村现有住户中约有15%的户的男、女户主从事种养殖业，15%的户在村外从业制造加工、建筑、餐饮等非农业，60%左右的户则是二者兼之。混合型家庭（住户）是周岗村的主体。按住户成员具体从事职业分类，混合型家庭可以分为两种：一种为男女户主中一方事农，一方事非农；另一种是男女户主事农，子女或子媳事非农。按耕种土地的情况可分为三类：承包土地全部耕种；承包土地部分耕种，部分托让；承包土地全部耕种外，还接受其他家庭（住户）托让的承包土地。与完整的事农型家庭和事非农型家庭相比，混合型家庭存在着夫妻分居，子女与父母中的一方分离等不利因素，但有利因素也很明显。在家庭生活和子女抚育上，虽不及夫妻、父母子女一起生活的家庭，但却优于夫妻同时赴异地从业的家庭。混合型家庭最大的好处是土地资源利用较好，家庭成员生活成本低。周岗村各住户之间的土地托让都是无偿的，周岗村现有抛荒地约占3%，抛荒地多是远离村湾、道路状况很差的不便于耕种和收割的地块，其余土地都耕种得很好。混合型家庭自产的农产品除了满足家庭或亲友的需求外，有的还有剩余。剩余部分或者作为礼品赠送给相关的村外从业人员；或者出售。周岗村年产菜油、花生油3万斤以上，至少有三分之一用于村外人员的日常生活和礼品消费。近20的年来，我国经济快速增长。在分析原因时，除了改革开放外，众口一词的是“人口红利”。实际上有一个更基础、更独具特色的因素却没有被正视，这就是土地红利，土地制度的红利；就是耕者无成本、低成本使用土地的红利；就是土地耕种主体同时也是土地产品所得和处置主体给社会带来的红利。

 

　　了解了中国农村居民的家庭和在外从业的具体情况后所得的认识与逻辑推理所形成的结论是大不一样的，有的甚至是相反的。从周岗村的情况看，有条件和能力“入城”的农民工大概在15%左右。周岗村的个案倒是让我们看到了我国产业结构畸形的严峻程度。这种畸形的集中反映就是恶性膨胀的中国房地产业和政府寅吃卯粮的赖账建设工程，而把居民基本住宅地视同闹市地收取高额地租则是主要推手。十多年来，宏观层一直强调调整优化产业结构，不仅没有收到预期效果，反而越调越扭曲，越畸形，原因就在于没有找准病根，没有对症下药。当前正在进行的供给侧结构调整如果不能剔除高额收取居民基本住宅地租这个毒根，也难以有实质性的进展，即便是眼前有点效果，但日后还会反弹，做实做强工业实体的目标就只能是个画饼。

 

　　周岗村个案还提示我们，对于国情的理解不能仅仅停留在一两句现成结论上。随着政治经济制度的变化和调整，随着高速公路、高速铁路的延伸和通信工具的改进，随着生态文明建设的不断深入，城市形态和农村形态都在发生变化，人们对城市和农村的认知也随之发生改变，我们的国情也在变化。周岗村从2007年开始出现逆城市化现象，到2011年11月，城市户口返村从业的已有20多人。周岗村和中国农村的这些实际变化，是过去一、二百年间完成工业化、城市化国家都没有发生过的，也是书本上、网络上找不到的。可想而知，依据早期工业化国家的产业人口比重推断中国城镇化进程前景、空间和体量的结论与中国实际将会有多大的差距。

 

　　周岗村个案还提醒我们，无论是农地流转还是农村居民进城，都应该尊重农民的意愿，逐步推进，水到渠成。政府功夫的重点要下在农村基础设施建设、环境保护和发展工业实体产业。目前，有的地方政府把功夫花在集村并点建高楼、给农村住房穿鞋戴帽，用行政手段动员农民转移城市，有的财政还在试行对农民转移城市实施奖励，这些做法会产生什么后果，我想是可以想象得到的。

 

　　讲立足本土，绝不是搞闭关自守，而是在立足本土的同时，要登高望远，博采众长。中国房地产业出现偏离初衷问题的根源就在于既没有立足本土，又没有博采众长，而是轻率地采用了他人之短。把居民基本住宅地与商业闹市地捆在一起用招拍挂方式收取土地出让金是借鉴香港的，而香港又是从英国搬来的。在意、英、法、美、德、日圈子里，英国的这个办法恰恰属于“短”的一类。曾经号称日不落工业帝国的没落，不能说与这个办法没有联系。如果把前18年作为过去，在新的起点上，要尽可能站高一点，看远一点，不要让浮云遮住了望眼，也不要在所谓的软着陆硬着陆之间玩深成，要痛下狠心坚决干脆地摒弃短的，借鉴长的。

 

　　纠偏是为了回归初衷，但现在要求完全回归到《国发【1998】23号》文件的办法上的想法也不现实。客观地讲，《23号文件》没有得到贯彻落实，督促检查不力是一个原因，但几处重要政策性的提法准确性不够，可操作性不强，为地方留下了空子可钻也是一个原因。

 

　　有了18年的正反经验，有了9亿农民3亿户农村家庭50多年的一户一宅地的成功实践，今天建立全国统一而有区别的城乡居民基本住宅地制度的认识基础已经具备，如果加之以某些法律条文细节的修订和完善（其实质是将悬在树丫上的原则的法律条文具体化）；建立和完善国有土地使用权管理代表机构，建立和完善集体土地使用权成员或代表管理机构；落实十八届三中全会提出的农民集体所有建设用地与城镇土地平等地进入土地市场；根据各地土地资源实际，建立与当地居民基本住宅功能和需求相适应的土地规划及土地使用权出让受让制度；那么，一项符合我国国情、符合宪法、符合城乡绝大多数居民意愿的新的居民基本住宅地制度就指日可待了，中国房地产业和整个中国经济社会新的一页就将揭开了。

 

　　（【原创】来源：昆仑策网）

---

　　【昆仑策研究院】作为综合性战略研究和咨询服务机构，遵循国家宪法和法律，秉持对国家、对社会、对客户负责，讲真话、讲实话的信条，追崇研究价值的客观性、公正性，旨在聚贤才、集民智、析实情、献明策，为实现中华民族伟大复兴的“中国梦”而奋斗。欢迎您积极参与和投稿。

　　电子邮箱：[email protected]

　　昆仑策网：http://www.kunlunce.cn

　　　　　　 http://www.kunlunce.net