据说为规避房产限购，上海近来到民政部门登记离婚的人络绎不绝，高峰期队伍要排到街上去。这事听来有些夸张，可前几天又有朋友说北京现在也是暗流涌动，不少人正准备为买房离婚。国内房产市场到底怎么了？近乎天价人们还趋之若鹜，难道房价真的会这样一直涨、涨、涨？

十年前我曾撰文《房产升值不是铁律》，2011年我又写了《稳定房价方为上策》，现在回头看，这十年房价虽有涨落，但势头仍在涨，而且今天房价已大大超出上次金融危机前（2007年）的高点。更让人不解的是，政府这几年一直在稳房价，先后出台了“房产限购”“提高首付”等措施，有些城市还在进行房产税试点，可至今房价还是高居不下。
　　

是奇怪的现象。之所以如此，有人说是因为国家垄断土地供应，令房产供不应求所致；有人说是地方政府过于依赖土地财政推高了地价，而高地价又推高了房价；也有人说是房产税目前只是试点，大多购房者认为房产税不会很快推开，心存侥幸。骤然听，以上说法似乎都有理，但往深处想，这些其实并不是推高房价的原因。
　　

我不否认国家垄断土地供应的事实。13亿多人口的大国，18亿亩耕地红线当然要守，无可厚非。问题是土地供应垄断是否真的造成了房产供不应求？据我所知，现在的购房者多数并不是自己有刚需，而是炒房盈利。事实上，时下一、二线城市已有不少房屋空置。一方面，有刚需的人买不起房；另一方面，有钱人买了房又不住。高房价与高空置并存，你能说房产供应短缺么？
　　

以往地方政府过于依赖土地财政也是事实。我曾说过，有三个利益相关者希望房价上涨：一是房地产开发商；二是开发商的贷款银行；三是地方政府。比如地方政府，只要房价涨地价会跟着涨，地价涨财政可多进账。不过即便如此，也不能将高房价归罪于土地财政。经济学说，地价与房价之间是房价带动地价而非地价推高房价。君不见2007年前房价一路上涨，地价也一路涨；而2008年发生金融危机，当年房价大跌地价也大跌。是的，开发商不蠢，市场房价不高，他们不可能出高价买地。
　　

房产税推开能否抑制房价？这问题我暂不答，让读者自己先思考。这里先讨论房价究竟由何定，这个问题清楚了，答案也就有了。一般地讲，房产作为商品，价格当然要由供求定。但问题是供求双方具体如何出价？对此马克思当年对土地价格的分析应该对我们有启发。马克思说：土地价格决定于两个因素：一是土地地租；二是银行利率。两者的比值就是土地价格。
　　

让我用例子解释吧。假如有甲乙两人，其中甲有块地想卖，而乙也想买这块地。请问这块地的价格怎么定？假定该地的租金预期每年一万元，银行利率5%，照马克思的分析，一万元地租除以5％的利率，价格就是20万元。这是说，乙出价若少于20万元，甲不会卖地，因为少于20万元甲将来的存款利息会低于土地租金；但若甲出价高于20万元，乙也不会买，因为高于20万元的存款利息要比土地租金多，乙将得不偿失。
　　

由此见，甲是否卖地或乙是否买地，最终要看土地租金与存款利息是否相等。若租金高于利息，人们乐于买地；若租金低于利息，人们会选择存款。房价与地价的道理其实一样。假若房产的预期收益高于存款利息人们会买房；否则就不会买房。这是说，房价高低也决定于预期收益与利率。所以经济学家费雪说“资产价格是该资产预期收入的贴现”。
　　

明白了这个道理，我们就不难理解当下人们为何要热衷购房了。归根到底，是人们对未来房产的收益预期高于存款利息。想来也是，目前国内商业银行五年期的存款利率仅4.9%，而仅今年上半年一线城市的房价就涨了近30%，房价涨幅相当于银行利息的六倍。重利之下，人们怎会无动于衷呢？
　　

很明显，要抑制房价只有两个办法：一是加息；二是改变房产的升值预期。加息可增加购房的机会成本，但可操作的空间不大。目前工商企业平均利润率6％，利率再高也不能超过6％，所以可取的一招是改变人们对房产的升值预期。若预期不变，继续追涨，房价真的还会涨。现在的难题，是怎样改变预期？有两点可以肯定：房产限购改变不了预期；提高首付也改变不了预期。
　　

所以作此判断，我的解释是，限购的初衷是压需求，但限购所释放的信号却是房供不足、房价要上涨，这样不仅不能压需求，反而是刺激了需求。今天北京、上海等城市出现离婚潮就是例证。可为何说提高首付也改变不了预期呢？因为只要炒房的收益高于利息，银行不给贷款购房者就会转从民间借。扪心自问，若有人肯付比银行高一倍的利息，你是否愿将存款提出来借给他？
　　

思来想去，我认为改变房产升值预期的关键是征税。房产税对人们预期当然会有影响，但也不能作过高估计。早在五年前上海就启动了房产税试点，可今天房价照样涨。为什么？原来，人们买房是为了炒房，击鼓传花，税可通过加价转出去。重症下猛药，关键一招是征遗产税。房最后在谁手里谁交税，断了后路，对房产的预期必陡然逆转！