这几天有朋友发来微信，说北京的房价又涨了，并一同发来了《北京各地铁站周边二手房价一览表》，问我怎么看？根据这个一览表，地铁二号线各站的二手房均价已经没有低于七万的了，四号线的灵境胡同站周边的二手房均价已经高达156795元每平米，粗略的统计了一下，大约有六十多个地铁站周边的二手房均价在9万元以上，也就是说北京核心地区的房价基本上进入了十万元以上的时代。

对于一个没有资格在京购房的人来说，早已不关心北京房价的涨跌了。不过对于房价上涨，本人并不感到意外，因为我早就预言过当前的调控措施，本质上是饥饿销售，房价暴涨是必然的。

十年调控成“空调”

中国房地产调控政策大概始于2005年。2005年的“国八条”、2006年“国六条”、2007年“9.27房贷新政”、2008年“国十三条”、2009年“国四条”、2010年“国十条”、2011年“新国八条”、2013年“国五条”，也就是说，自2005年到2013年，国务院几乎每年都出台与房地产有关的政策，目标之一就是遏制房价的过快上涨，力图使房价回归合理价位。如果加上住建部、国土部、人民银行、地方各级政府出台的形形色色的配套政策，调控文件大概有几百个之多，但效果如何呢？笔者根据公开的全国37各主要城市2016年9月和2005年的房价,计算了这三十七个城市房价的上涨幅度（具体结果见文后的附表），结果如下：

从2005年至2016年9月，10年间全国主要37个城市中，房价涨幅超过8倍有两个，一个是北京，一个是深圳，涨幅分别是836.07%和827.73%，涨幅在7——8倍之间的有一个，厦门市。5——6倍之间的有三个，分别是上海市、合肥市和福州市，涨幅分别是534.99%、599.01%和538.87%，4——5倍之间的有四个，涨幅在3——4倍之间的有九个，涨幅在2——3倍之间的有十六个城市，涨幅两倍以下的只有两个城市，分别是温州市和贵阳市，涨幅是182.97%和195.55%。

 从上面的统计结果不难看出，37个城市中房价涨幅在3倍以上的有19个，占比是51.35%，也就说，上述37个城市中，房价涨幅超过3倍的占了一半以上，这一结果基本代表了全国城市房价上涨的情况，即自2005年至2016年，全国绝大多数城市的房价上涨幅度在三倍以上，有相当多的城市房价的涨幅在五倍以上，个别城市达到8倍以上。尽管现在很多三四线城市出现了“库存积压”，但由于2005年以前这些中小城市中很多城市的房价不足千元，如果从涨幅来看，五倍以上的涨幅并不在少数。也就是说十年来“严厉”的调控政策并没有起到遏制房价过快上涨的作用。面对调控被调侃为“空调”的尴尬，前总理在他任期的最后一个记者招待会上历数了任期内历年出台的房地产调控措施，无奈的坦言房价“未回到合理价位”。

何以调控成“空调”？这要从房价何以暴涨入手进行分析。

不靠谱的暴涨观点

对于是什么原因导致中国的房价暴涨，目前有很多观点。当前比较流行的观点认为货币超发是导致房价暴涨的原因。郭树清任银监会主席的首个新闻发布会透露，过去一年新增贷款一半来自于房地产领域，其中房贷占了很大比例。这一数据表明，确实是大量的资金流进了房地产领域。如果从数据间的关系来看，货币超发和房价上涨确实存在同向的关系。然而，如果把房价上涨的罪魁祸首完全归咎于货币超发，似乎不能说通。因为这一观点无法解释这一问题：何以超发的货币唯独“钟爱”房地产而“冷落”了其他领域？因为发行货币的目的显然是希望更多货币流入实体经济，为实体经济“输血”和“造血”，然而资金短缺成为制约实体经济发展最为严重的问题。何以超发的货币违背初衷，没有流入实体经济而是更多地流进了房地产？

资本是逐利的，资金总是流向利润丰厚的领域。与其说是货币超发导致房价暴涨，倒毋宁说是是房地产的暴利吸引了大量资金的涌入，而大量资金的涌入又不断的推高房价，不断攀升的房价进一步吸引资金涌入。其结果就是房价走高，资金涌入；资金再涌入，房价又走高。如此螺旋式相互推升而已。资金一股脑的涌入房地产领域的结果必然会加剧实体经济领域的资金短缺，央行无奈就得继续发行货币，导致货币进一步超发。而超发的货币在暴利的引诱下又继续涌入房地产领域，继续推升房价，如此循环往复。因此，有关货币超发导致房价上涨的观点只是看到了表象，而没有看到本质。

有关房价暴涨的原因，除了货币超发说外，还有刚需说、政府推动说、开发商无良说等等。这些作为解释房价上涨的观点，当然是成立的。但是作为解释房价何以如此暴涨，显然不具有充分的说服力，尤其不能解释像2016年春节前后深圳北京等地方房价在短短几个月内巨幅上涨这种现象。

房屋属性被重新定位为投资和投机是暴涨的根由

如果认真研究一下37个城市十年间的房价涨幅，不难发现一个有趣的现象，就是涨幅最低的是温州和贵阳，贵阳涨幅最低不难理解，而温州涨幅最低是不是不太好理解？其实如果看一下2010年前温州的房价，就明白了。

2004年至2009年温州的房价超过上海、北京和深圳，高居房价排行榜的榜首，2010年才从榜首的位置跌落。温州的房价何以在2010年前高于北京上海和深圳？难道是温州住房需求高于这三个城市？是政府推动的力度高于这三个地方？是温州的开发商比这三个地方的开发商更无良？显然都不是。那到底是什么原因导致那时候的温州房价高居榜首？答案只有一个：是“炒”的结果。大概人们不会忘记当年所向披靡的温州炒房团，正是温州人自己首先把温州的房价炒到全国第一，然后由南到北，横扫全国，所到之处，房价应声上涨。受此启发，全国民众逐步认识到房子的投资和投机属性，于是从南到北、从东到西掀起一波又一波炒房的浪潮。其结果就是炒房客狂扫房源待价而沽，刚需者担心房价继续走高恐慌性的涌入，学着、中介、开发商、政府等利益相关方推波助澜，于就房价就一波接一波的轮番上涨。而房价上涨的结果进一步加剧炒作和恐慌，而炒作和恐慌又推动房价进一步走高，如此相互推动，节节攀升。也就是说中国房价暴涨的原因是“炒”的结果。说的学术一点就是房子脱离了其最根本的属性——居住属性，变成了投资和投机的产品。投机和投资宛如一匹野马，拉着房地产这驾马车一路狂奔。

治本之策是让房子回归基本属性，遏制炒房

既然房价暴涨的根由是房子脱离了其基本属性变成投资和投机的金融产品而遭爆炒所致，那么解决之道自然是恢复房子最根本的属性——“房子是用来住的”，遏制其投机属性——“不是用来炒的”。治本之策是增加炒房者获利的难度，甚至使其无利可图。而要实现这一目标，就必须认真研究从哪个环节遏制炒作最为有效。

就一个炒房过程而言，不外乎经历这几个阶段：购买——持有（囤积房源，待价而沽）——出售（获利走人）。

当然如果能够从购买环节就能挡住炒房者，无疑是最为期待的、也是最容易想到的、但又是最无效的办法。首先如何认定一个人是炒房者？如果以房子多寡来认定，假离婚、以他人名义购买等奇葩现象就会应运而生，既起不到遏制炒房的作用，又会引发其他社会问题。如果以户籍为依据进行限制，又会阻塞了人员流动的渠道，对经济社会发展起到非常严重的阻碍作用。最重要的是，公民购买房屋是基本的民事权利，剥夺公民购买权，是对公民权利的严重侵犯。目前各地实行的限购、限贷政策实质上就是企图在购买环节遏制炒房，既无法律根据，也起不到遏制房价上涨的作用，甚至成为助长房价上涨的帮凶，有关这个问题，在后文中专门阐述。

从购买环节采取措施不行，那么从出售环节入手是否可行？在出售环节遏制炒房者获利，无非加大交易的税费，但是交易环节的税费基本上是价内税费，即便规定这些税费都由卖方承担，但最终也会转嫁到购房者身上。因此，在出售环节提高交易税费既不会影响炒房者获利，还会加重购房者的负担，企图利用这个办法遏制炒房也是行不通的。

购买和出售这两头都不行，那么在持有这个环节采取措施行不行？在持有环节采取措施，就是加大炒房者的持有成本，也是当下最为热议的也是被某些专家极力反对的房产税。有关有些专家为啥反对房产税，以后将有专文论述，下面谈谈房产税的设计思路。

首先应当确定房产税的目的是为了保障公民平等享有住房权，而不以增加国家税收为目的。在这一指导原则下，房产税应当这样实施：

首先应当确定一个免税标准。免税标准是为了保障公民基本的居住权和财产所有权。为了使这个免税标准便于操作，应当以人为单位，制定每一个人的免税标准，比如每个人的免税标准是五十平米或六十平米，标准的制定既要考虑到现实状况，又要考虑到随着生活水平不断提高而提高的住房需求，不宜小也不宜太大。

其次，制定税率。出台房产税的目的是为了保障公民平等的居住权，为了实现此目的，必须对炒房者科以重税，而对基本住房需求不征税，对改善性需求少征税。因此，税率不能是象征性的，不能是毛毛雨。另外要实行累进税率，按照超出免税的面积的多少和持有时间的长短，制定累进税率。

如果实行这样的房产税，既可以杜绝炒房现象的发生，也可以逼迫那些几套、十几套、几十套上百套囤积房子的人，尽快把囤积的房子投放市场，满足刚需者的购房需求。

当前流行的调控政策本质上是饥饿销售

无论是购买环节还是销售环节，都属于交易端。十多年来的调控措施基本上是在交易端做文章，而房价的暴涨证明企图通过在交易端采取增加交易难度和提高交易成本的方法遏制房价是无效的。事实上，这种调控手段，非但无效，反而成为助推房价暴涨的帮凶。下面以2016年各地出台的调控措施为例，来说明这个问题。

针对2015年底至2016年上半年全国各地房价的暴涨，多个城市出台了房地产调控政策，虽然不同城市采取的措施各不相同，但万变不离其宗，但核心措施都是在交易端做文章——限购、限贷——增加交易难度和交易成本。

所谓限购，概括起来就是限制不符合条件的人购房，主要是针对外地人，考核指标是纳税年限或缴纳社保的年限。目的大概有两个：一是防止外地的炒房客来本地炒房，二是对外地务工人员购房进行一定的限制，可以缓解本地房屋的供给压力，抑制因供不应求而导致房价的上涨。限贷自然是对购房贷款进行限制，一般是提高首付款的比例，目的是企图通过提高交易成本和难度抑制不合理的购房需求。但是这两项措施根本起不到平抑房价、遏制炒房的作用，即便短期见效，但风向一变就会引发房价报复性反弹。主要原因是这些措施，客观上起到了饥饿销售的效果。

就限购而言，这一措施看似有效，实则存在如下致命缺陷：假如其目的是为了遏制炒房，也仅仅是把不符合条件的炒房者挡在了门外，而为符合条件的炒房者敞开了大门。因为不仅外地人会是炒房者，本地人也可以炒房，如果房子能够获取暴利，每个人都有炒房的欲望。因此，限购只是限制住了那些不符合条件的人，却为那些符合条件的炒房者创造了囤积房源的机会，他们就可以几套、十几套、几十套、上百套的囤积房源。最严重的是，这一措施培养了一大批饥饿的购房者，很多不符合条件的人是刚需群体，对住房有迫切需求，限购更加增加他们需求的渴望和焦虑，一旦条件具备，由于担心政策有变，会不顾一切的加入到购房大军。当这些购房者像饿狼见到食物一样涌入市场，房价必然报复性的反弹，暴涨就是必然的了。

而限贷对于遏制炒房更是无效的。其一，炒房者一般都是有钱人，有无贷款只是影响其购房的数量，但不会影响其炒房的行为。其二，目前民间资金相当充裕，炒房者完全可以通过民间借贷的方式筹集资金，只要炒房的收益足够高，炒房者总能找到资金。因此，限贷无法起到遏制炒房的作用，只是增加了刚需者购房的难度和成本，加剧了恐慌，从另一方面培养了一批饥饿的购房者。

因此，当下流行的房地产调控政策，本质上是饥饿销售，房价暴涨就是必然的了，如何制定有效的调控措施，是政策制定者必须完成的考题。

附：2005年——2016年全国37个城市房价涨幅表

注：此表以从网上搜索到的数据进行的计算，可能与实际情况有出入，请慎重引用。

全国37各城市10年房价涨幅（2005年——2016年9月）

 作者简介：付明德，中银律师事务所律师