刚刚地王频出，政府又来限购限贷，房价却一直很坚挺……而与此相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。央行数据显示，今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。居民房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？

【房贷大爆炸】201212年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从11年月均693亿元，飙升至2015年月均2217亿元，而2016年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。而最新数据显示，7月份金融机构新增贷款几乎都来自房贷！7月人民币贷款增加4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中，短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。

【中国房贷余额“超日赶美”】08年金融危机以来，以美国、日本为代表的发达国家的房贷余额都持续回落。譬如美国从07年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元，而日本则是12年见顶后回落。唯有中国房贷余额不降反升，11年仍不到1万亿美元，并在14年超越日本，15年则超过2万亿美元大关，16年有望接近3万亿美元，可谓“超日赶美”。

【房贷余额占GDP比重激增】在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%，16年上半年则高达30%，若未来几年以25%的速度扩张，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平！

【货币增速高企令房价猛涨】首先来看一下房贷激增的背景——过去几年货币信贷增速高企，为居民大规模购房提供了支撑。货币增速高企是各种资产泡沫的温床，尤其是地产泡沫。从历史数据看，中国房价涨幅与M2增速高度一致。16年年初全国房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导，这与M2增速回升不无关系。而上半年商品房销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点，而15年底两者差距仅7.9个百分点，房价涨幅可见一斑。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。

【居民购房杠杆率骤升】“居民购房贷款新增额/新增商品房销售额”可以很好地刻画居民购房的边际杠杆率。11年中国房贷销售比仍处17.3%低位，此后一路上行，15年已达36.7%，而16年上半年更是高达56.5%！而中国居民部分负债率（居民负债/GDP）也从05年的17.1%猛增至15年的39.9%，从居民债务结构来看，对应住房贷款的中长期消费贷款在居民债务中占比最高，可见居民房贷的增长为杠杆率增长贡献了绝大部分力量。居民加杠杆买房也令8月百城房价同比、环比涨幅双双扩大，且均创下11年以来新高。

【居民房贷收入比已超日本泡沫时期】与此同时，国内房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平，美国的房贷收入比从2001年开始持续的飙升，居民偿付房贷的能力持续的恶化，2007年泡沫破灭之后，才开始大幅的回落。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升，2000年左右达到0.6左右才增速趋缓。中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46，已经超过日本的泡沫时期的水平，而且目前仍在飞速上升。中国银行业协会首席经济学家巴曙松预计如果房贷增速维持在25%到30%的增速，到2020年中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

【房价收入比排名：深圳半年难买1平米】房价上涨的速度恐怕也远超过不少人薪资调升速度。近日，标准排名发布了2016上半年大陆最苦城市排行榜，核心指标是2016年7月各城市每平方米平均房价与2016年各城市平均月薪的比值，也就是当月的房价收入比。结果显示，深圳位居第一，成为大陆“最苦”城市，不吃不喝半年工资只能买一平方米。而北京、上海、厦门、南京、三亚、杭州、福州、温州等地分列前十。

【居民杠杆率将见顶？】那么问题来了，房贷高增长还能持续多久？居民加杠杆买房的空间还有多大？海通证券首席宏观分析师姜超认为，房贷高增长能否持续取决于居民的偿付能力。从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。

【购房全靠加杠杆，新增房贷压力大】飙升的新增房贷意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到4.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷占GDP比重已达6.4%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限！

【新增房贷销售比：历史新高，岌岌可危】巴曙松认为中国居民加杠杆借债的空间可能被高估了。中国的新增房贷的销售比值从2011年以来持续上升，2016年上半年高达43%。这也就意味着2016年上半年平均的首付比例已经从2014年以前的8成左右，降到了不到6成。50%左右很可能是居民新增房贷销售比比较高的水平，因为从国际经验对比来看，美国的房地产市场2007年新增的房贷销售比在接近50%的时候发生次贷危机，这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步的逼近这个边界，未来加杠杆的空间不宜过分乐观高估。

房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个国家的房价能够走L型。枕头君认为，随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，中国居民购房继续加杠杆的空间也终将有限，居民加杠杆还能支撑房价多久呢？或许未来5年我们就会找到答案。

（作者：金龙；来源：枕头财经）