春节后一线城市楼市火爆,房价持续上涨,日光盘、地王等现象屡见不鲜。在此背景下,新华社连夜发出文章指出房价上涨中“虚火”很旺。某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象。
新年一过,一线城市房地产市场仿佛打了兴奋剂,进入高烧模式:裹被子彻夜排号,开发商及房主坐地涨价,日光盘、地王等现象屡见不鲜。在此背景下, 新华视点(ID:XHSXHSD) 2月29日发文章,指出房价上涨中“虚火”很旺。某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象。
以下为新华社发表的评论文章:
新华社发评论:警惕一线城市房价非理性上涨!(作者:郑钧天)
似曾相识的一幕又在上演。春节后一线城市楼市火爆,房价持续上涨。这里面固然有一线城市需求相对旺盛等符合市场规律的缘故,但价格短时间内暴涨,其中的非理性因素应引起高度关注。
像京沪深等一线城市,因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈吸引力,人口净流入量长期处于高位,这种基本面就对楼市构成显著支撑。再加上近期政策宽松,一线城市楼市回暖符合市场规律。但不能忽视的是,房价上涨中的“虚火”。某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象,导致购房者“恐慌性”入市。一线城市房价飙涨,也使得大量投资客返场。市场研究机构数据显示,如今深圳楼市中的投资客比例已超过30%。这些因素带来的房价飞涨显然是非理性的。
一线楼市素来是房地产市场的风向标。其非理性状态,显然不利于培育健康稳定的房地产市场。一方面,在京沪深等最具经济活力的一线城市,年轻人的房价收入比不断攀升,房价成为阻隔人才进入城市的高门槛,会影响整个城市的竞争力。另一方面,在三四线城市去库存依然艰难的背景下,由于一线城市的外来人才绝大多数都是倾两代人之力,甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市,透支了三四线城市的购买力,在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。
另外,一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知,如果一个城市每年房价上涨三成以上,试问这个城市的企业家和年轻的创业者们是买房还是办实业?
经验一再证明,市场预期的不稳定性是造成楼市起伏的关键因素之一。如今,在此关键节点,地方政府应及时回应社会关切,引导市场预期,切实防止房价过快上涨,防止投机需求利用金融杠杆炒房。从长远来看,还应科学制定城市规划,合理设置城市功能,减轻一线城市住房压力。
为什么此时新华社要发文警示一线城市房地产的非理性因素,监管层在担心什么?
据每日经济新闻(ID:nbdnews )报道,新华社要发文警示一线城市房地产主要有3个担忧。
担忧1:过度炒作引发泡沫,带来调整压力
炒房产从本质上都是一种金融现象。相比股票、大宗商品等动辄一天百分之几的涨跌幅,一个城市的房价水平在一天内几乎都是稳定的,即便是楼市最热闹的深圳,全年房价涨幅也只有四成。
房价涨跌幅相对有限(注意,这里是和股票、大宗商品比较),外加总价巨大,所以炒房总是和杠杆联系在一起——银行贷款也好,民间借贷也好,炒房者只有加大杠杆,才能加倍放大房价上涨带来的收益,将有限的资金利用到极致。最近闹得沸沸扬扬的链家资金池事件,其实本质上也是一种为买房者提供资金,提升其杠杆的做法。
杠杆放大了投资者的可用资金,成倍的资金涌入楼市,能够在短时间内产生超出实际的需求量,造成房价暴涨。
杠杆在放大收益的同时,也成倍地放大了风险——一旦房价下跌,杠杆资金出逃带来的冲击可能十分巨大。而这正是监管层担心的原因之一,新华社发文特别提到深圳有超过30%的投资客,也正是要强调这一风险。
人民银行行长周小川上周五表示,中国居民的房贷仍有发展的空间。周小川提倡的房地产贷款,指向的是居民的自住需求,而非投资客们的投机需求。
担忧2:阻隔人才流入,削弱城市竞争力
房价收入比(房总价/年收入)是衡量一个地区房价是否合理的重要指标。业界有计算认为,结合国情,我国的房价收入比在6~7倍之间较为合理。
房价收入比太高,意味着居民的收入越不能覆盖住房的支出,而住房支出是居民消费极为重要的组成部分。一方面,高房价阻碍了新的人才进入大城市;另一方面也让居于这座城市的无房者生活压力倍增,可能导致人才外流。长期来看,将影响城市的竞争力。
担忧3:虹吸效应,不利于三四线城市“去库存”
一线城市楼市火爆,但三四线城市还在寒冬当中瑟瑟发抖。看到一线城市房价巨大的造富效应,谁还愿意在小城市买房呢?
《每日经济新闻》(微信号:nbdnews)记者在扬中市的调查发现,当地城市居民的年平均收入只比北京少1万元左右,但房价只有北京的五分之一,而且还卖不出去——当地的年轻人,都尽量选择在附近的南京、上海等大城市买房。
搜房网提供的数据显示,2016年2月,北京二手房均价40532元每平方米,买一套100平米的房子总价为405.32万元。如果将这405.32万元拿到一个三线城市买房,可以买下13套100平米的房子(按3000元/平方米计算)。换句话说,如果北京销售一套100平米的房产,那么也就意味着一个三线城市少消化1300平米的库存!
一线城市房价高烧难退?
据《证券日报》(记者 王丽新)报道,同策咨询研究部总监张宏伟认为,多轮“救市”政策之后,市场需求被激活,一线城市和部分二线城市的楼市去化速度提升,去化周期逐步缩短,“自住需求+改善需求”两股力量入市,市场基本面快速好转。
事实上,2015年下半年以来,“北上广深”一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。去年下半年以来,土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,并且也助推了当下的房价快速上涨,同时,催生“日光盘”频现。
此外,张宏伟认为,房地产杠杆正在加大。他表示,目前,住房市场出现了越来越多的“首付贷”产品,相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有银行介入其中,为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样,房地产市场加强了杠杆,购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场,甚至一部分投资客看准了机会,会用很小的资金撬动巨大的杠杆,所以他们会不断地通过各种途径炒房。
当然,其中也不乏开发商的互动操作。据张宏伟透露,“少量多批”、捂盘惜售等的推盘方式反复出现,市场基本面步入上行通道时,房企对房价看涨预期没有改变,会采取“少量多批”、捂盘惜售等营销手段进一步炒高房价。因此,“少量多批”推盘可以营造供不应求的局面,对助推房价上升有一定作用;此外,分批推房有助于不同层次产品的均衡销售,不至于出现好的房源被一抢而空,差的房源卖不掉的局面。
另有业内人士向记者透露,今年是限购满5年时间,有一部分需求获得购房资格,加之股市和实体经济行情不好,加快了其投资固定资产的步伐。此外,一线城市和部分二线城市是创业者的聚集地,楼市购买力吸纳了这些人的财富。
更为值得注意的是,中国人民银行决定,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
对此,张宏伟认为,此时,对于银行来讲,增加了扩大房贷规模的可行性,后续首套房、改善型需求后续持续释放得到保障,楼市去库存的措施政策也会得以保证。
短期内来看,楼市接下来几个月尤其是3月份“小阳春”的成交量势必会短期反弹,价格有可能会在继续坚挺。此外,对于一线城市及市场基本面良好的城市,会持续买涨不买跌的行情,春节之后抢房潮的局面会持续几个月,并势必会出现涨价的现象。
(来源: 新华视点(ID:XHSXHSD) 、每日经济新闻(ID:nbdnews )、《证券日报》、中国企业家杂志)
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