打开新闻，新热点是“雄安楼市疯狂，房价两天跳涨三万”“雄安新区召开干部会议：防止炒作行为影响投资”“面对大量涌入的购房者，4月1日起，河北雄安新区雄县，全面叫停一手房，二手房房产交易，关停售楼部和房屋中介机构，冻结一切房屋过户手续”……一股熟悉的味道又来了。

2010年元月贫道在三亚陪一个哥们买房，他是在旅游岛公布那天到的三亚，当天凤凰水城房子从去年7000一平米的现房涨到15000一平米的期房。此后三亚房价一天一个样。最后以220万买下一套不到一百平米的两居室。为此贫道还写了篇“三亚楼市疯狂亲历记”发在网上。

据介绍，雄安特区是要把首都非首都功能的部分迁过来，比如生产、物流和一些不是首都承担的服务业，建一个无首都功能的北京。据说几十家大型国企总部首先要迁过去。于是贫道只能做这样的判断：这次特区建设与此前的“经济技术开发区”和“住宅开发区”有所不同，一不是资金雄厚的外资企业和已经有资金来源的新项目投资，二不是有巨额利润的房地产企业，主要是现有单位搬迁，其次才是吸引其他方面的资金来投资。主要内容是设立特区的目的：让现在的北京功能单一化，一些大城市病会减弱。如果这些机构没能搬迁，那么设立特区的意义就大打折扣。

这些单位和企业参与这次搬迁是机构“计划外”的事情。这些单位和企事业单位有的有点闲钱，有的没有，有的现在日子就不好过，别说搬家了。要完成这次特区建设，必须让这些机构的搬迁成本压到最低。也就是地价一定不能高。别说像现在数千万一亩的招拍挂，就是几百万一亩也吃不消，恐怕百十万还差不多。对于有些机构，恐怕还要恢复“国拨土地”方法。

这大概是“党报连续三天批雄安炒房者”以及尚未宣布就提前禁止销售的原因。

但麻烦还在后面。地价取决于预期房价，土地拍卖会场一块地最终在什么价位拍板，取决于开发商对房价的预期。也就是这块地盖的房子（这是定数）以多高价格卖出去才能盈利是举牌的依据。雄安特区不管干什么，人总要住房。京津房价在那里摆着的，雄安特区房价再低，没有个三四万不会拉倒。这一点别说开发商，就是个屌丝也看得出来。尤其这是最高领导亲自关心的“首都项目”！不会掉地下的！

现在新特区地价基本是白菜价，“预期房价”空间大得让人眼红。为了这点利润开发商拼死也会盯着的。盯什么？一是政府动静和措施，以便不失时机抓住机会，二是找到“缝隙”，因为肯定有抄近路的方法。

这就是为什么传说（也许不是传说）王健林领导离开的第二天就到了白洋淀。

不管真的假的，政府对这群虎狼般的人是防不胜防的。贫道认为，打败仗的可能大于打胜仗。结局非常可能不要说完全用市场方法了，就算市场＋计划甚至完全计划方法，都无法不选择干脆放开。

有人会说：不懂了吧——特区政府需要大量开发资金。没有高房价就没有高地价，不卖地，特区政府靠啥搞开发呢？

这是没看报纸，不知道新特区是干啥的。贫道前面分析的特区建设目的，与特区现在停售停购限制地价的政策是对应的：降低进入机构的土地成本是实现特区开发的基本点。至于政府基本建设资金，中央肯定有考虑。如果还是建开发区卖地，根本不会限售限购。

贫道一种感觉：雄安特区项目公布的是不是有点早了。现在正是房地产疯狂时期，全国城市地价房价都在高位上。四环房子8-10万都不算新闻。这种情况下，让必然成为北京一部分，现在还是耕地的特区土地的涨价空间大得惊人，这就像天上掉下个大蛋糕。对房地产商来讲，不抢或者没本事抢到手就别在这行里混了！除了老虎，还有苍蝇呢！背着大包小包现金的炒房者根本不会相信政府的解释和劝说，会从头到尾盯着这块肥肉的！因此，项目公布的是不是早了。

有人会说。什么早了，难道晚点会不一样？

晚点是不一样。比如楼市崩盘了，房价暴跌，炒房人争着卖房子的时候，公布要搞雄安特区，老虎苍蝇都不会来了。

在楼市崩盘时公布雄安特区有两个好处：

一是可以有一个低成本开发环境：地价低，建材价格低，用工成本低。干扰因素少。

二是楼市崩盘会加快经济下行，尤其是钢煤水泥建材家电家具和建筑等相关产业受到严重冲击，这时候大力宣传和大量投入新特区建设，而且直接开始二期（1000平方公里）建设，会一定程度减轻下滑压力。

有人会说：你咋知道楼市会崩盘呢？你说啥时候会崩？

贫道真不知道啥时候中国楼市会崩盘，但知道这样的楼市全世界都崩了，中国不可能例外。而且还知道，中国楼市之疯狂之所以能持续到今天而不衰，原因是中国没有实施全世界政府都开征的房产税。没有房产税，中国楼房就不是为了住的，而是为了炒的。西方国家很难把买卖住宅当生意做，因为住房多了税收就高，而且也是累进制的。赚的钱还不知道能不能到手，税先交了一大堆，这生意就没人做了。中国政府虽然不舍得，但已经说一两年就会开征。

为什么开征房产税会导致中国楼市崩盘？道理前面已经说了。开征后房子多的大的交税就多。不住的房子天天交税肯定心慌，只好卖房。现在30-40%住宅是“用来卖的”。中研网上一篇文章分析说2013年中国城镇住宅总面积超过220一平方，2016年底应该不低于250亿平方。也就是有不少于90亿平方的住宅会选择卖掉。按照现在全国住宅平均0.75万/平米价格，需要约68万亿人民币来购买。2016年全国城乡居民存款只有60万亿，而且这些钱绝大部分在打算卖房人的户头上，想买的居民存款不会高于10万亿。10/70，意味着卖出2016年房价的七分之一才会实现销售。当然，房子不是方便面存货不卖就坏了，不可能有那么大降幅，但买涨杀跌的局面肯定出现，跌掉一半甚至更多（东京地价跌掉三分之二），那就叫“楼市崩盘”。

开征房地产税会引爆楼市，几乎是难以避免的。

这是贫道认为等两年再宣布就好了。

当然也可以这样看：房地产税开征晚了。早点开征，这些麻烦事儿都没有了。贫道是在2007年就发文说：国家要趁早开征房产是，否则住宅就搞成不是住的而是卖的了。文章的题目就是《纵有广厦千万间，难庇天下寒士俱欢颜》

现在说早了晚了都是马后炮。但加快房产税开征进度，争取今年下半年就开始。这样一会及早引爆楼市的个定时炸弹，二为特区开发创造条件，三借开发区建设减低经济下行风险。总之，这两件事挨得越近越好。

当然，以上都是就雄安特区怎么建设最好角度说的，并不涉及当下是不是有更紧迫的，真正能称得上“千年工程”的事情做。这是贫道题目中加“还是——”的原因。

贫道以为，现在能称得上“千年工程”的只有大西线建设。投资数万亿，从西南调2千亿立方水到西北，把西北沙地改造出30亿亩宜农宜牧土地，再造一个中国。这事儿是“大禹级”的功德。与大西线调水相比，其他的都是毛毛雨小儿科。

附文：《三亚楼市疯狂亲历记》

发布时间：2010-01-28 来源：乌有之乡

元月5日下午，到三亚凤凰机场接一个哥们，他要在三亚买房子。从机场回来的半路我们就到一个楼盘“凤凰水城”看房子。贫道哥哥去年年初在这里买了一套29楼的期房，折合到8250元一平米。说离三亚湾只一里多地，盘子也很大，小区环境以后会不错。在售楼部看了规划，是不小，一期几栋小高层已经售完，二期是两个高层在建。接待的售楼小姐说二期明年5月交房，现在一层起价15000元一平米，往上每增加一层加100元。也就是说买18层的就是16500元一平米。

当时贫道就有些吃惊：怎么一年就翻了一番多。因为我哥买时才6500元，也是每层加100元。如果现在买，就要17800一平米了！售楼小姐说，如果是一个礼拜前来，是12000元一平米。要再早到11月来，才1万元。说完拿出一份报纸，上面大红字写着庆祝海南省被批准为国际旅游省的消息。然后补充说，涨价也就这几天。现在还在涨，不买的话恐怕这个价格就买不到了。当然我们没有定，因为还没看其他楼盘。同时也觉得，已经涨成这样了，还能再涨？

第二天一早，我们一起去看这个哥们在三亚的一给远房亲戚介绍在临三亚河的一个高层公寓楼。这个楼据说是2003年就结顶了，本来是要做酒店，现在改为公寓房。看的房子是18层一套90多平米的两居室现房，每平方合到12000，能看到一公里多远外的三亚湾。当时哥们觉得不错，虽然是在市区有些吵闹，但毕竟是现房，买了几年春节就能来度假。于是给售楼小姐商量怎么签协议的事情。没想到小姐说老板出国了，这套房子他说等他回来再定。哥们一听就说算了，因为他就打算花一周时间。（这套房在一周前是9000一平米）

我这哥们早在86年底就到过三亚。当时海南省刚成立，缺干部。他是国家体改委介绍到三亚市做体改办主任的。在这里待了2个月。市里一开会，除了对他讲几句三亚普通话外，会上讨论全用三亚话，一句也听不懂。只好回去了。他当时就说三亚气候真好，冬天最低气温也在20度以上，比海口高七八度。最主要的是三亚不潮湿，衣服洗完挂在窗口第二天一早就干了。到90年代末，因为一天三包烟，肺部纤维化。这种病不可逆转，每感冒一次加重一次。这时他就说要到三亚买套房子，冬天在这里过冬。但说是说，一直没办。一直到07年贫道为退休准备在三亚已经买了一套房子，他还没买。

贫道在郑州的邻居老周比贫道大10岁，2000年退休后就在三亚做点生意。当时他买的小区楼盘是1500元一平米。2007年他给贫道张罗着买房子，房价大约在4000左右。好点的小区在5000左右。海景房价格已经接近一万。去年10月这个哥们就决定拉着贫道在三亚买房了。今天拖明天，明天拖后天，结果拖到了“国际旅游岛”都批了才来。房价几天涨了25-30%。

接着几天，我俩就一方面找关系，一方面在网上查。

托关系找到了一个河南老乡，三亚房管局的副局长。第三天他亲自带我们看了两个楼盘。一个楼盘开发面积也很大，但距三亚湾要有三四公里。他先让售楼小姐给介绍了一下。售楼小姐指着沙盘说，一期没了，二期现在正打地基，明年下半年交工。听她说的价格与凤凰水城一样，1万5起价每层加100。然后局长领着我们看了一套120平米，18楼的三居室房子。说这是他一个朋友托他卖的。他可以给说成按1万5一平米。另一套房子的小区只有三栋小高层，房间面积也小。我当时给哥们商量说，这地方离海边太远，咱们再看看吧。于是给局长说要和老婆商量一下再回话。

这天下午，我俩在三亚湾散步。他感觉很坏：海水有些浑，沙滩含土太多，有些硬。我说大东海可以，但大东海已经开发完了，只能买二手房。晚上就在网上查，发现大东海有很多二手房再卖。而且价格还不高，大约在13000元左右。加上10%左右的税费，也就是15000元一平米。按中介公司提供的联系电话，一次就联系了两家中介公司大约十几套房子。于是接着几天每天就是约人看房，先后看了差不多十几套房子，不满意的不说了（我哥们不买住过的房子），满意的结果都一样。这里举一家就可以了。“三亚印象”是一个面对鹿回头广场的小楼盘，离大东海也就是一公里2007年已经销售。我们看中了一套112平米的2居室房子，要价166万，办下来大约折合1.66万一平米。这套房子虽然已经住过，但看着还很新（这时我哥们已经没那么严格的原则了）。看完后与房主说定，第二天签协。那天我们同时看了另一套，也比较满意。哥们在给家里领导汇报后，第二天我们就等着，准备谁家先约就签谁的。9点左右中介小李来电话说，房主说不卖了。10点另一家中介来电话说，房主要涨价，问我们谈不谈。我们说不谈了，因为谈完了他再涨我们也没办法。

几天过去，一家也没谈成。回头给局长打电话，局长说房子已经卖了，有人出17500元一平米买走了。而且我们没看中的那个小区的房子也没了。3天没平米涨了2500。

到第六天头上，哥们决定不管三七二十一，下次看见合适的，只要可忍受就买了。于是联系中介小李看了一套94平米，要价185万的房子。小区叫时代海岸，是三亚顶级楼盘，2007年起价就6000多，小区在三亚河与临春河的半岛顶端，周围以后是游艇停靠区，但已经卖完了。看完小区，哥们就给小李说：你问清楚几点。第一，联系人是不是房主；第二，房产证是不是在手里。第三，是不是谈定了马上就签约。任一不是，就不谈了。结果房主来了，是个四十岁左右女的。房子刚装修完，家具电器齐全，没有住过人的迹象。下午就签约，定金直接付了50万，怕她反悔。

事情办完，哥们就飞回去了。因为中介公司还要代我们交契税等，一周后才能办证。一周后，哥们的老婆飞了过来。第二天就去办证，7个工作日后领证。税费加中介费大约21万，折合22000元一平方。

中介小李说，如果我们是今天买房，所有房子价格大约比两周前我们找他时高出3000-4000，一天涨300左右。最主要的是根本没法成交：房主比我们那时候变卦还要快。有时候正在看房，房主接个电话就说不卖了。

这就是近一个月来三亚房市的疯狂状态。

早在2007年贫道在三亚买房时就说：全国房价早晚要跌，三亚房子始终会涨。原因很简单：三亚是我国唯一一个热带海洋气候地方（包括陵水和西面一个县）。夏天最高温度没到过34度，2008年春节说是54年最冷一个冬天，贫道经历的最低温度17度。而当天海口是5度。前几天寒流过来，这里最低20度，海口最低8度。五指山加上气流走向决定海南岛五指山以南气候与山北相差很大。而且三亚没有雨季，冬天下雨也是一阵就完了，因此不潮湿。贫道大半年回来打开房门，一点潮味儿都没有。从10月下旬到来年3月底的半年时间，三亚都是避寒的天堂。对老人，对心肺有毛病的人来说确实是国内最佳环境。

海南岛五指山以南1万平方公里的地方对中国来说确实是个很宝贵的地方。利用好了，对海南省的发展能起很大作用。但是，贫道以为海南省领导把海南定位为搞旅游，搞高档消费，搞什么赌博等，完全是胡闹。这样做将既不可能实现预想的发展结果，还会最终使海南失去持续发展的机会。

海南岛并没有“旅游资源”优势。海南的旅游资源在国内都算不上优势，不要说世界了。旅游看什么？一是人文景观，二是自然景观。海南没有人文景观，就有也太少太孤立形不成旅游线路。海南也没有独特的值得看的自然景观。就算有也与国内其他地方相比也差很远。因此，把海南发展寄托在旅游上，贫道简直搞不清楚怎么想的。

海南也不是“国际度假”场所。三亚确实具备避寒和疗养的独特条件。但同样具备这个条件的地方有很多。越南、菲律宾、泰国、马来、印尼等地这样地方多了去了，甚至整个国家都具备这些条件。因此，在三亚你看不到一个日本人、韩国人和说英语的人。三亚所有商业设施上标注的外文全部是俄文，没有一家写英文，更不要说韩文、日文了。因为日本、韩国人都去东南亚了，而西方人除了去那里，还有地中海、加勒比等地。三亚顶多是个临时停留地，不可能成为度假、疗养的主要区域。而俄罗斯人去黑海等地疗养距离太远，去东南亚除了远还很贵，所以远东的俄罗斯人聚集在三亚。

至于免税店等，从来都是某城市用来吸引人的地方，没有一个数万平方公里的地方指望这发财的。而赌博搞得再疯狂，恐怕也高明不过澳门，全世界也没那么多赌徒。要搞黄，中国还能比泰国厉害？而且明摆着的是，中国政治形态决定中央不可能让海南成为赌场和淫窟。

因此，海南根本不具备成为旅游目的地的条件，也不具备成为日本人、韩国人度假、疗养的目的地，而其他所谓机会都是说法而已，不可能成为产业支柱。也就是说，海南省前一段说的所有发展目标都将落空。唯一结果就是：把房价倒腾高了，把全国炒房资金给吸引过来了。到2012年，三亚普通房价将达到3万左右一平米，海景房早已开发完，二手价格会在5万以上。而且大部分新房都是浙江人买完后的空住房。这么高的价格，像贫道哥们这样有钱人也不会再买。由于房价高，房租也将倍升。冬天来租房度假的人也会减少。而这么高的房价想降低很难，就算降点，也不会崩盘。真跌一半，也还太高。

那么，五指山以南地方最适合以什么产业发展来带动海南经济？贫道看，简单的很，看看三亚现在是怎么发展起来的就知道了。常住三亚除了本地人，最多的是黑龙江人，其次是俄罗斯人。三亚和五指山以南（包括五指山市）都可以开发成以度假、疗养、养老为内容的服务行业，包括围绕这些人的疗养业、宾馆业、商业、餐饮业、医疗保健、文化、护理行业和家庭服务。五指山以南有接近1万平方公里的平原、山地，能开发出的疗养、养老地盘不会少于3000平方公里（西班牙、葡萄牙等地中海沿岸疗养型住房能够从海岸线延伸进十几公里），如果规划好，形成每年有半年时间同时接待数百万人甚至上千万人的能力。围绕这些人起码需要百万以上的服务业岗位。仅三亚人根本不够，甚至海南岛能不能提供这么多合适服务人员都不见得。

是否有那么多客源呢？应该不成问题。中国目前起码有5000万个家庭具备送老人在三亚在冬天疗养的能力（大约每年花费2-3万元，仅年鉴上高和最高收入群体的人数和人均收入就达到这个水平）。即使其中有五分之一有老人，也有一千户，近两千万人（老两口）。即使有500万老人来疗养，也是上千万亿的服务业发展空间，对海南来讲，足以支撑经济发展。随着老龄化的加剧，市场机会只会扩大。

这还是市场经济。当年沿黑海沿岸苏联建设了大量工人疗养院，几乎所有工人和集体农庄农民都有机会疗养。如果现在还是计划经济，国家照样可以在这里办。

当然，真做起来也要搞很多配套软硬件。比如医疗如何与原地医疗系统挂钩和统筹、人员培训等。甚至国家级的老年人疾病研究机构、心肺病等研究机构、比较好的医院迁入等。但这都好办，难办的是假如把这个地块变成全国一样的炒房天堂，房价跌不下去，这些就都免谈了。

五指山以南是中国唯一热带气候，是中国人唯一可以在国内疗养、养老的好地方。不让中国人享受是没道理的。