夏磊：当资本开始租房......

点击：作者：夏磊来源：“动态内参”微信公号发布时间:2018-08-21 11:27:33

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最近一段时间，全国热点城市房租的暴涨趋势，简直像是当代魔幻。

据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

租金涨势之迅猛，令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题，但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房，但如果连租都租不起了，这事儿真就大了。

当下，作为一种更有弹性、更响应政策号召的方式，租房住正成为越来越多人的选择。

各个群体对租赁需求各不相同。高收入群体，虽具备买房实力，由于换工作，或是子女上学，都需要就近租房。中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，基数和增量最大。有住房困难的低收入群体，亟需最基本的住房保障。

这三类群体，有一个共同的诉求，就是租期稳定、租金合理。

房价是经济问题，房租是社会问题。房价上涨影响经济稳定，而房租上涨在悄无声息间，损害着人们的生活品质、消费意愿，给一个城市的竞争力埋下了隐患。房租上涨比房价更可怕。

北京房租为何上涨？表面上看，是供给减少，有安全隐患的简易房被拆掉、禁止群租；需求却增加了，每年北京新增就业群体要租房，大批带着“北京梦”的年轻人来到这个城市。供需缺口导致房租上涨，是简明的经济学逻辑。

不过这次房租上涨，还有不同。

在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。当前，很多长租公寓运营，都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下，激进的拓展房源、抢占市场。

某公寓创始人曾表示，公司即将完成新一轮融资，而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张，甚至不计成本。如此激进的房源获取方式，必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。

大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。

而这，就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。

“一旦资本选定了谁，往后只会在其上不断加注，后来者是没有活路的，怎么都融不到钱。”一位创始者曾如此感慨。“烧钱”烧出了行业壁垒，烧出了行业定价权，资金实力不够雄厚的公司要么无法入场，要么最终只能旁观。

与争抢房源、房租上涨相伴而生的，是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源，底租可能过高，面粉与面包价格形成倒挂。

在巨大的房源竞争压力下，甚至可能有的运营机构，前期尽调准备不完善，长期租赁下有产权瑕疵的房子，在投入运营之后，面临产权变更、租约更改的情况，给租户的利益造成极大损失。从外部性上看，一家机构的经营风险也会传染给竞争对手，将自身的运营风险传染给同业机构。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本，构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”指引下，不仅要防止炒房子，更要避免炒房租。租赁市场的规范需要法律、制度规范，更需要监管的强介入，对资本要有约束，政策的导向是民生。而不是在资本的丛林中，资本为王，市场在公共产品供给领域有时是失灵的。

附：

“长租公寓”是一个“好故事”

来源：摘自“刘晓博”微信公号

“长租公寓”就是一个好故事。因为官方在提倡“房住不炒”，提倡“租购同权”。官方支持资本进入租赁市场，措施包括减税、提供融资渠道。其中融资渠道包括发行债券，发行房地产信托投资基金（REITs），甚至可能允许长租企业IPO、借壳上市（房企在A股的IPO和借壳上市都处于暂停状态），未来或许还会有PSL渠道的低息贷款。

更为重要的是，“长租公寓”将来一定是“线下+线上”的模式，如果你的市场占有率足够高，你的APP下载量就会非常大。而租赁是跟年轻人关联的，年轻人又跟社交、外卖、网购等相关联。

因此，“出租公寓”的故事除了官方支持、金融财税的支持外，还有线下线上的打通，以及未来发展出新社交、新网购的可能性。所以，这个领域完全有可能诞生一系列“独角兽”，甚至可能孕育出美团、滴滴、阿里、腾讯的竞争对手，也说不定。

而且：长租公寓可以有预收款（押金和预付的房租），现金流会非常好，这些钱又可以干很多事情。

但问题是，资本是嗜血的。拿了风投钱的企业，会加倍嗜血。他们关注的是公司的估值，是一夜暴富，至于社会责任则是不大考虑的。

所以，无论是在争夺市场份额阶段，还是市场稳定阶段，都会推高房租。争夺市场份额阶段，需要用高房价引诱业主签约（上涨的部分归业主）；市场稳定阶段，则可能出现“串谋型垄断”以获取高额回报（上涨的部分归长租企业）。

因此，官方对于“长租企业”的鼓励一定要适可而止，力度过大必然导致“资本炒房租”，最终全面提高房屋租金，降低城市竞争力，让老百姓民怨沸腾。而且资本在这个领域的过度血拼，还可能导致一个结果：

当泡沫破裂的时候，长租企业资金链断裂（预收款被挪用），最终业主收不着租金，而租房者已经预付了租金。从而引发千千万万的矛盾冲突，部分租户可能被迫一夜之间露宿街头。到那时，政府想“擦屁股”都擦不过来。

相比之下，市场自发的、“业主直接面对租房者”的租赁模式，反而是风险最低、成本最低的模式。遗憾的是，“有形之手”不这么想，它们总是干预市场。那么，租金的上涨又将对房价产生什么影响？当然是封杀房价的下跌空间，甚至倒逼房价上涨。

（来源：“动态内参”微信公号）

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