在7月31日中央政治局会议对房地产调控政策重新部署之后，中央政府的职能部门马上召开了部分城市房地产工作座谈会。在会上，住房城乡建设部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求，比如加快制定住房发展规划；对楼市调控不力的城市坚决问责等等。房地产政策一直是经济政策的焦点与重心，历届政府出台了各式各样的房地产调控政策，希望保证楼市健康发展。但这些调控政策出台之后，效果往往会事与愿违。比如，许多城市的房地产调控政策出台之后，房价却越调越高，政策效果是反方向的。

2016年之后，中央政府对房地产市场的定位十分清晰，就是要让房地产回归到以居住为主导的市场，遏制房地产市场的投机炒作。但是，在这样的情况下，不少城市的房价仍然还在持续上涨，全国房地产市场房价过快上涨，从一二线城市向三四线城市转移。当前绝大多数城市的房价还在上涨，一些城市房价持续3年上涨（有城市房价已持续上涨39个月），一些城市的房价还突然暴涨。如果房价还在持续上涨，那么国内房地产市场要想回归理性，回归到以居住为主导的市场是根本不可能的。

现在的问题是，国内房地产市场调控政策出台了这样多、这样频繁，为何效果会如此之差呢？估计最大的问题是，这么年来国内房地产调控政策在路径相依的背景下，多数是做加法，很少进行认真反思。在这种情况下，房地产市场的调控政策看上去是越来越多，甚至于越来越严厉，但实际效果则是十分不理想，甚至让房地产市场乱象丛生。

很简单，房地产市场的调控政策越多，政府参与越多，行政性干预越多，就必然会与市场法则离得越来越远。可以说，在市场经济这个大背景下（即房地产市场基本上是以市场经济法则在运行），房地产调控政策中政府行政性干预参与越多，那么住房投机炒作者一定会寻找越来越多的方式规避这种行政性干预。在这种情况下，国内房地产市场岂能不乱象丛生？

中国房地产市场是由计划经济向市场转轨而来，没有经历过一次周期性的调整，所以房地产市场的发展都在试错中进行。政府一旦看到房地产市场有问题，就出台一些调控政策来应对和试错。由于对房地产市场的问题没有进行认真、深刻的反思，使得国人及政府对房地产市场内在性的认识一直处于混沌之中。直到2016年对房地产市场的重新定位，才认识到现代房地产市场的本质特征。不过，即使中央文件确定了中国房地产市场的基本定位，但是同样在房地产政策路径相依的背景下，以试错的方式推出不同的调控政策，而不是单刀直入地推出有效的经济杠杆，让房地产市场真正回归到以居住为主导的市场。

目前所谓的住房限售政策、住房公有产权政策、发展住房租赁市场，以及深圳推出房地产市场发展的新模式等，都是以试错的方式希望房地产市场得以调整。甚至于提出稳地价、稳房价、稳预期的地方政府的责任目标。实际上这样的责任目标要让国内房地产市场回归“只住不炒”的市场定位，根本是不可能的。要落实十九大报告对房地产市场的定位，就得让高房价理性回归，就得让绝大多数居住消费者有能力购买。否则房价高企，只有投机炒作者才有能力购买，那房地产市场如何转型及价格如何可理性回归？更何况既然是市场价格，能够用行政性的手段来稳定吗？

现在的房地产市场调控一定在强调稳预期，预期是什么？是投资者对资产价格未来变化的预测。一般来说，这种预测与现实投资品供需多少无关，而是与投资者对未来投资品价格的变化预测有关。如果政府的房地产政策是要稳预期，这就意味着政府仍然是把当前房地产市场完全看作是投机炒作为主导的市场。在这种情况下，房地产市场无法转变为以居住消费为主导的市场。

国内房地产市场调控政策，由于很少进行深刻反思，从而也就无法真正认识到房地产市场的本质特征。房地产市场本质特征认识不清楚，当然对房地产市场的问题无法对症下药。这样，房地产市场调控政策出台得越多，市场乱象丛生就越是严重。现在，该是对房地产市场调控政策进行认真、深刻反思的时候了。