8月26日，前我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖出现在2018网易经济学家年会夏季论坛上，他表示，最近一个星期内被迫不断变换住处、请私人保镖。

他还称，北京6环以内有近100万套房子既不自住，也未出租，房租还涨得很高，建议政府出台“空置税”。

以下内容根据现场演讲整理，未经胡审阅：

我可能是中国最老、最不性感的网红。有人说，我是地产界的“小崔”，有些悲情。最近，我希望邀请崔永元先生会面，公开答媒体问。

我们两者不同之处是他做传媒，我做地产；相同之处是我们都得过抑郁症，都想过结束自己的生命，都在家人、朋友和亲人的关心下走出了人生的至暗时刻，都坚守价值观，都说了些真话，但都因为说真话不得不在一个星期内不断更换住处，且不情愿地请了私人保镖。

为什么在中华民族伟大复兴的时代，说真话的人却如此下场？我希望邀请崔永元先生一起和媒体探讨，当前的中国需要怎样的价值观！中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。

什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适；“立”是立法、立机制。

谈几个问题

1.房租上涨的原因。

从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。

房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。

过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万-900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。

长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%-40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。

2.房租高吗？

房租涨这么快，房租高吗？

今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%-6%。

所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%-40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。

所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！

如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6%，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。

未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国“空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。

中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。

3.关于长租公寓。

长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。

长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：

第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。

第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。

4.资本是天使，更是魔鬼。

资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。

以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。

如何解决这些问题？

1）把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；

2）通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。

3）资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。

【本文原载微信公众号“网易研究局”，原文标题《胡景晖最新演讲：北京约有100万套房子是空着的！》。】