一份长达15年的全国国土规划纲要，正在成为中国房地产进入白银时代之后，参与者比如开发商未来最重要的发展机遇。

一说到机遇，看给你们激动的。

国务院印发的《全国国土规划纲要(2016~2030年)》(以下简称《纲要》)，是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。

这份纲要蕴含着很大的深意。“大型城市用地已经明显不足，包括房价高涨，背后是供需矛盾、土地供应矛盾，北上广深是供应矛盾最大的，土地稀缺。《纲要》本意是增加土地利用的量，提高土地利用效率。”中经联盟秘书长陈云峰表示。

京投发展副董事长、总裁高一轩认为《纲要》中长期规划指导未来全国土地发展，代表未来发展的趋势，其核心是解决统筹人口和资源和谐有序发展。

大家都在问， 到底机遇在哪里？小V认真采访了一圈，且看总结的以下三点：

机遇一：立体城市，地下空间

《纲要》提到将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人向周边区域有序转移。

顾名思义，除了地上，还要向地下发展，建个“地下王国”，地上地下一起规划建设。

陈云峰理解的立体城市是将各种产业组合到一起，在这里居住、办公、消费，减少交通等资源占用；其次有科技含量，引入物联网概念，创造绿色、科技、环保的效果；第三是交通要配合，比如轨道交通，步行、自行车系统，公共交通。另外，地下空间更是要避免闲置和浪费。

在北京，通州副中心的“地下空间”利用成为它规划的重点之一。根据媒体报道，通州新城运河核心区地下空间分为两部分，一部分为地下三层，包括B1商业层，以及B2、B3的停车场。另一部分则为地下五层，中间层为机动车通行的北环环隧，在环隧的上方为连通B1商业层的连通层及管线层，下方则是设备夹层、综合管廊。

国内地下空间也早有类似的案例开发。据业内介绍，福州“中防商城”在福州市万象宝龙商圈，有地下三层，地下一层和二层是平战结合的地下空间，平时为商业使用，两层共设计成跳空商业街，兼具旅游、娱乐、餐饮、购物休闲等，同时与周边果个商场的地下一层或二层连通，地下三层包含一双向四车道、停车库，将地面的部分车流引入地下穿过西二环路，缓解地面交通、通车压力。

还有如京投发展、万科、路劲等开发商都有开发一些地铁上盖物业，把以前是工业性质的地铁停车场进行开发，现在除了满足停车场功能外，还有一些商业、住宅。

“相当于把空间立体垂直利用，满足多种功能重叠空间，这种项目未来会很多。”高一轩表示。

机遇二：存量市场，城市更新

《纲要》中写到，将有序推进城镇低效用地再开发和低丘缓坡地开发利用，推进建设用地多功能开发、地上地下立体综合开发利用，促进空置楼宇、厂房等存量资源再利用。

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎认为，综合看就是开发商的开发模式要改变，未来应更多向存量房土地要效益，向立体空间要效益，向综合开发要效益，向集约空间要效益。“这就不同于过去依靠增量资源、平面扩张、粗放利用土地的发展模式。”

城市更新是未来大城市发展的重要内容，也是房地产发展的主要方向，对于开发商来说，土地供应减少。未来大都市会进行产业结构调整、土地结构调整，低效率土地价值重新挖掘增加土地效率，比如城中村、老的工业园区，通过更新把城市产业结构重新调整。“上海早就提出，未来土地供应通过土地调整，利用旧厂区、住宅区来获得。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。

在盘活存量房上，已经有多家开发商开始进入这一市场。最近的如京投发展，今年1月16日公告宣布其与北京链家合作开发投资城市更新类项目。合作的城市更新具体是指对城市某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间。

“旧的厂房、工业区、空置楼宇甚至低效的楼房都可以再次升级改造。”高一轩认为，北京很多二手房老旧房屋不能满足现代人的生活需求，对这些楼宇翻新，棚户区推到重新建设，旧城改造，还有楼龄比较老的二手房建筑本身没有问题，但是园林、外立面、服务等跟不上，适时地改造翻新，也能增加价值。

机遇三：特色小镇

说特色小镇是不是大家有种特别熟悉的感觉？是的，这几年全国掀起了特色小镇开发热潮。结合这次国务院的《纲要》，专家说了，不能盲目开发，得分清地方。

首先在地理位置上，特色小镇要借助大都市的魅力来建设，也就是说要在大都市附近。“利用大城市人口聚集的优势，比如京津冀，长三角，建在周边可以疏解大城市人流压力，”顾云昌表示。

其次是要符合“三生”，即生产、生活、生态。有产业特色，有生态环境，有基础设施。特色就是指产业特色，不仅仅是传统的第二产业，第三产业更是未来发展的方向，如旅游业，

据业内介绍，目前在北京可以借鉴的有万科在军庄，华侨城在斋堂，京投发展在潭柘寺开发的特色小镇项目 。