1,巩固村集体或组集体的土地所有者主体地位,让所有者成为真正的所有者。
2,按人均配套0.25亩生活建设用地和每公顷农地配套0.75亩生产建设用地。以所有者主体为核算单位结平衡账。任何集体所有者(核算单位)超用建设用地(无论生产配套或生活配套),都必须依法缴纳耕地占用税,此税为国税。
3,农地实行集体成员共有制,鼓动种田能手多种田,一户一块田,有偿使用,价高者优先,集体成员优先。
4,农田承包期限,由所有者自主决定(而非中央文件或承包法规定),承包租金由竞价决定。是实物租还是现金租,由所有者自主决定。
5,农地"农转非",要严格遵守本级和上级两级人大批准的"土地利用规划"。农地每"农转非"10亩,政府无偿取得5亩(公益事业不再另行征地),另5亩归原土地所有者开发或处置(商业用地不再另行征地),但必须严格按规划开发利用。土地"农转非"后的开发或交易的增值收益要缴税,为累进税率。建设用地闲置要征税,为累进税率。以上两项税为国税。
6,沙漠、戈壁滩等废地整理,谁整理归谁,整理达标后每亩能在"国家土地银行"抵押贷款5万元左右,此项抵押贷款免息10-15年。
7,全国设定基本农田10亿亩,每亩每年按计划生产粮食2000-3000斤。每斤收购价格3元左右。由农民集体代国家储备粮食,每斤储备粮每月补贴3分钱。国家粮食局直接向主粮产区的农民集体下达生产和储备计划,并一年一结账!非基本农田保护区,自主生产和经营。
8,农民集体成员,实行有偿退出。退出补偿由集体出资补偿。集体无力补偿,可以集体土地在国家土地银行抵押贷款补偿,贷款到期不还,所押土地收归国有土地银行。
9,农村土地,?由所有者自主向国有土地银行或土地管理局申报价格,按申报价格缴税;入市交易时,竞价交易,涨价部分要征所得税,所得税实行累进税率。
10,鼓励不同村民集体之间置换土地,各村可以土地等作股合作共建共享特色小镇、田园综合体、农业产业化园区等,并自主联合营运,共享其收益。鼓励各村民集体之间交换共享小镇或园区的地权或股权。
11,鼓励城市居民和农村居民交换房屋使用权。鼓励城市居民、企业和农村集体成员合作建房,共享使用权。鼓励农村共建房的使用权流转。
12,鼓励农村集体内置"资金互助社"、"土地银行"、"房屋银行"等,鼓励村民地权、房权货币化、股权化,支持村民与村集体之间的"产权交易"。
13,设立"国家土地银行",为村集体土地提供抵押贷款支持;在村内置"村民资金互助社",为农户承包地等提供抵押贷款支持。
14,鼓励城市居民下乡长租农户的土地或者房屋(使用权),村内"资金互助社"为其提供按揭贷款支持。市民或企业投资农村农业经营性项目固定资产及基础设施建设,村庄内置"资金互助社"可为其提供贷款支持。
(作者:李昌平;单位:广东外语外贸大学土地法制研究院)
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