国家统计局5月18日发布的数据显示：2017年4月，70个大中城市中，房价上涨城市数量在减少，15个热点城市明显降温，一二线城市房价环比增幅收窄或持平；而三线城市房价偏热，其中唐山房价环比涨幅最大——其实这对于三线城市而言真不是好消息。

　　我国当前的经济形势存在这样一个矛盾——虽然各地都在积极倡导产业升级，可是房地产业的畸形发展其实正在扼杀新兴产业发展起来的可能性。对于地方政府而言，这里明显存在一个短期利益和长期利益的矛盾：通过房地产来解决财政经费来源、拉动GDP是短期利益，而扶持新兴产业、构筑当地未来的经济支柱是长期利益。从目前的形势来看，短期利益明显威胁到长期利益是我国中型以上城市普遍存在的问题。这个问题如果得不到及时的、妥善的解决，矛盾会进一步走向积重难返。

　　房地产业发展到极致会对社会造成什么样的影响？香港的现状应该是一个很有参考价值的案例。

　　从2008年到2013年，香港房价增长了134%，即使扣除通货膨胀，涨幅仍然高达95.7%[1]。

　　2014年，香港楼市物业总市值高达20.6万亿港元，是香港当年GDP的9.1倍。可是香港经济却陷入了长期疲软、增长乏力的状况，GDP已被北上广深这4大一线城市反超。

　　出现这样的状况倒真不奇怪——经济增长需要具体产业来支撑。随着中国对外开放程度提高、成为外贸总量数一数二的国家，香港已经失去了转口贸易中心的意义；地价高企使得香港的制造业企业纷纷外迁，香港从前的产业结构早已“空心化”；而香港又未能培养出有规模的新兴产业。皮之不存，毛将焉附？缺乏产业经济的有力支撑，香港的繁荣就难以维系。

　　香港倒不是没有去想办法。其实，香港特区创新科技署近年来常派工作人员参加美国旧金山湾区的科技展会，非常希望引进生物医药、数码科技、可再生能源等高科技企业去香港落户。不过他们的工作显然进行得并不顺利，从香港科技创新署展台的门可罗雀就能看出来，与做细胞治疗的生物公司的火爆形成非常鲜明的对比。这倒不是因为香港科技创新署的工作人员不敬业，而是因为香港对科技创业企业来说明显缺乏吸引力。

　　科技创业企业需要天时地利人和。从天时来说，香港特区政府受到西方经济学错误思想的束缚，产业政策的力度远远低于中国大陆的地方政府。从地利来说，香港的地价给创业者设立了极高的门槛。例如，在香港新界的一般地段，300平方米的工业厂房的月租金约为3.1万港币，约合4000美元；而在美国生物制药企业云集的圣地亚哥县Sorrento Valley地区，同样300平方米的工业厂房的月租金差不多3200美元就可以拿下。香港的地租竟然比美国的高度发达地区还贵。再说人和，香港高校的专业设置属于殖民地时代的遗迹，工科专业水平普遍不行。从清华、北航随便挑几个工科专业都能把香港高校打成渣。这意味着在香港创办科技企业很难在当地获得充足的人才供给。时下的香港，天时地利人和一样都不占，拿什么去吸引科技企业的创业者？

　　香港房地产业的繁荣，导致其他行业的凋敝；一个李嘉诚坐大，阻碍了千万人勤劳致富。这话虽不好听，却是残酷的事实。香港回归20年来，没有诞生一家拥有全球影响力的科技企业，而对面的深圳倒是培育出了腾讯、华为和大疆。香港特区是不是应该认真反思一下自身经济发展模式的合理性？

　　如果将国民经济比作人体，那么国民经济的各个行业就如同人体的组织和器官，彼此之间需要相互依存、协调发展。人体不受控制的组织增长在医学上叫做癌症；而国民经济中某个行业的严重失调，必然影响到其他行业乃至国民经济的整体，这又何尝不是一种癌症？

　　美丽的香港，多年炒房。现如今产业都空心化了，除了这堆房子还剩啥？未来的经济增长点又在哪里？

　　房地产的畸形发展之所以会阻碍产业升级，除了租金推高企业的运营成本的直接因素之外，还有多个方面的间接因素。其中最明显的是二个方面——融资渠道和人力成本。

　　房地产业与实体经济的融资渠道存在明显的竞争性。房地产业长期存在套利空间使得银行系统释放出的货币难以进入实体经济。到2016年底，中国房产总市值为270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来不过70多万亿元[2]。股市就算存在泡沫，与房地产业的泡沫相比也只能算小巫见大巫。投资实业有风险，而许多城市的房价涨个不停，逐利的资本还有多少心思做实业呢？所以才会有网友揶揄“实干误国、炒房兴邦”。即使国内存在明显的货币超发，但是因为超发出来的货币很容易就被高房价吞噬了——2016年国内27家上市银行个人房贷增量高达4.25万亿元，比2015年增长近9成[3]。与此同时，实体经济中的众多企业仍然感到融资困难。

　　高房价则普遍推高了企业的人力成本。住房属于特殊商品，房地产商以远高于实际价值的价格向工薪阶层出售房产，这种违背价值规律的做法实质上就是严重的剥削，即以不适当的代价获取他人的劳动成果。在国内许多城市，教育等重要公共服务都以户口为前提、进而与房产挂钩。这导致许多家庭为了获得公共服务而被迫买房，而且能买到的还不见得是学区房。现行政策明显有利于坐拥不动产的食利群体，而并非为城市贡献劳动的群体。房价上涨迫使工薪阶层在恐慌之下买房，而“房奴”的经济压力必然转嫁为企业的人力成本——房贷构成了个人消费支出中很大一部分，“房奴”为了防止物质生活出现严重下降，只能提出更高的薪酬要求。近年来制造业企业普遍面临薪酬上涨的压力，很大程度上拜房地产业所赐。

　　高房价的问题不仅困扰着中国。根据科威国际不动产2016年的报告，全美房产最贵的10个城市全部在加州，而且旧金山湾区（包括传统意义上的硅谷）占据了7个席位[4]。一些“高大上”科技企业的员工要想住得离公司近一些，需要将税后月薪的一半左右（2700~3500美元）用于租房。他们要想买房的话，光靠工资也挺困难；除非所在企业发展得很好、靠出售原始股发点小财，才好心遂所愿。来源于房地产的剥削不可谓不严重。

　　不过，旧金山湾区毕竟是世界级的科技创新中心，具有在全球范围内大量吸引资本的能力。正是由于全球巨额资本的不断注入，硅谷的传奇才得以维持下去。问题在于，中国还没有哪个城市培养出相同级别的科技创新中心，吸引资本的能力远远达不到旧金山湾区的程度。如果房地产业的畸形发展得不到有效遏制，遭受伤害最大的当属那些还没有形成规模化新兴产业的二三线城市。

　　在北上广深4大一线城市和南京、杭州等少数二线城市，信息技术、生物医药、新材料、高端装备制造等新兴产业已经形成了足够的规模，足以创造新的经济增长点。而多数二三线城市的新兴产业还处于初创期，正需要培养和扶持。最糟糕的格局莫过于——新兴产业还没培养好，地价却先被炒作起来了。这样一来，这些城市就丧失了要素成本低的优势，科技企业也就不愿意前来落脚了。如果再加上当地文教不够发达、不能提供超额人才供给的因素，那可真是祸不单行，产业升级恐将遥遥无期。

　　香港特区是“房地产癌”晚期的典型病例。内地房地产业至少也已经到了“原位癌”的阶段，不治将恐深。要治疗就必须动手术、流点血，但是如果不立即手术，癌症迟早会扩散，等到癌细胞通过淋巴和血管扩散到全身，这人恐怕就救不过来了。换句话说，对于国民经济当前面临的问题，我们只能追求一个代价相对最小的解决方案，把对国民经济的伤害降到最低程度。而从绝对意义上说，解决方案必然存在不可避免的代价和伤害；坦然接受这种代价和伤害，正是为了将来避免更严重乃至致命的代价和伤害。倘若各地政府讳疾忌医，只在乎土地财政带来的短期利益，只怕会死得比蔡桓公更惨。

　　“房地产癌”的病情进展已经不容掩耳盗铃。但是，应当充分认识到房地产业的复杂性。解决房地产业的问题不能仅从房地产的视角入手，而且也不存在一个能够立刻解决所有问题的简单方案——指望单靠房地产税就能解除房地产业积弊的吃瓜群众，可以去洗洗睡了。房地产业与地方财政和金融行业的资金链有着非常紧密的关系，要想切除房地产业的肿瘤，就必须从通盘来考虑对各方面的深刻影响。从这个意义上说，任何一级地方政府都无力单独治疗“房地产癌”；有效的治疗方案只能是源自中央政府、从上到下的一揽子政策。

　　扁鹊：“君有疾在腠里，不治将恐深”

　　蔡桓公：“医之好治不病以为功”

　　纲举才能目张，先要建立科学的理论体系，才能制订行之有效的政策。治疗“房地产癌”，本质上是资源如何配置的问题。首先要强调的，就是破除对市场机制的迷信。如果市场机制是完美的、市场引导的资源配置都是科学的，那么根本不会爆发源自美国房地产业的2008金融危机。某些西方经济学的拥趸眼看着“祖师爷”深陷债务危机不能自拔，却仍然坚持“让市场化解决问题”的荒谬论调，真是死鸭子嘴硬。对美国市场机制的迷信一点不比对苏联计划经济的迷信更高明，唯有适合国情、行之有效的经济理论体系才有价值。

　　既然代价无可避免，那么代价相对最小的结果应该是：房价不再上涨、但短期内也不出现断崖式下跌；最后由每年7%左右的居民收入增长率和3%左右的通胀率，通过较长的时间消化掉现有房价。这样既遏制了房地产开发商的无度扩张，也不至于因为房地产业崩溃而出现金融行业资金链的断裂和大批坏帐，也能给地方政府解决土地财政提供必要的缓冲期。

　　要想达到这个代价最小的结果，可行的方案很可能包括以下几个层面：

　　1、改变土地转让的制度。现行的土地竞拍模式满足的是地方政府的短期利益。土地出让金在许多地方政府的财政收入中占据很高比例（20%~40%）。但是如上文所述，土地财政的短期行为迅速提高了当地资产价格，要素成本的提高对培育新兴产业非常不利。正因为如此，雄安新区的尝试才显得非常有意义。雄安新区明确表示不搞土地财政，意在探索一种依靠产业经济税收创造财政收入的新模式。雄安新区将制定全新的住房政策，严禁大规模开发房地产，公租房占主体已经基本形成共识。如果这种新模式取得成功，国内其他城市和开发区也可以复制这种经验。

　　2、改革财税体系，降低地方政府对土地财政的依赖度。从某种意义上说，从土地转让金获取税收之外的财政收入，是地方政府在当前财税制度下比较无奈的选择。为国家长远计，应对财税制度做出以下调整：合并国税和地税，成立统一行使职能的税务机构；在此基础上，中央政府和地方政府对税收进行合理分配，使地方政府的财权与事权相匹配。

　　3、从战略的高度，对房地产行业的国企进行有规划性的统筹管理。从房地产业近年的发展来看，全国性的房地产商越来越多地集中于国有板块。2016年上半年销售额前50名的房地产商中，竟有相当一部分是国资背景[5]，具体包括：万科（2017年已被划归为深圳市属国资房企），保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口、远洋地产、中国铁建、保利置业、中国金茂、电建地产（央企下属地产集团），绿城集团、首开股份、鲁能集团、上海地产、华发股份、首创置业、越秀地产、深业集团（地方国企）。

　　由此可见，房地产国企已经在市场中占据举足轻重的地位。然而长期以来，房地产国企的运营基本出于本位主义，以自身资本增殖为唯一目的。也正因为如此，房地产国企在多起“地王争霸战”中起到了负面示范效应。

　　社会主义制度下的国有企业是不应按照资本逻辑来运作的。如果房地产国企将自身的利润建立在百业凋敝的基础上，这利润也没法长久。因此，国家有必要做以下二件事情：

　　a)   整合房地产国企。央企下属的房地产商，适当归并一部分；每个省的房地产国企归并为一个，由省国资委直接监管。不排除通过资本运作，收购一些私营房地产商来实现进一步的整合。

　　b)   出台相关政策，严格规范房地产国企的经营行为。对其利润率、置地成本作出必要的要求，明确什么能做、什么不能做。

　　4、各级地方政府将户口与房产脱钩，以更为平等的方式向城市居民提供公共服务。需要高度强调以人为本、劳动光荣的理念，城市的公共服务应该面向为城市提供劳动的人、而非坐拥不动产的食利群体。比方说，城市落户不以房产作为限制条件，而考察缴纳社保和个税的年限等反映劳动关系的内容。这就可以从源头上避免工薪阶层被迫购房的问题。

　　5、消化房地产库存。有条件的地方政府可以出资购置长期积压的空置房，由专业性国企作为公益性的公租房运作起来。与私人出租房屋不同，公租房允许5年、10年期的长期租赁，而且严格控制租金涨幅。这能够从根本上解决工薪阶层的后顾之忧。

　　“房地产癌”的病例尽在眼前：日本1991年房地产泡沫破灭彻底终止了高速经济增长，此后GDP增长率基本在-2%～2%之间波动；香港1998到2003年的房地产崩盘开启了一段经济停滞的痛苦时光；美国至今尚未完全走出2008年金融危机的阴影，老百姓的劳动收入扣除通货膨胀后基本没有增长。中国房地产业一旦出现崩盘，后果将不堪设想，极有可能葬送十几亿人民的小康生活。讳疾忌医、片面强调“市场万能”，只会招致更大的灾祸。对房地产业的系统治理，应当是中国经济开启新一轮高速增长之前的必要铺垫。

参考文献：

　　[1]https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Hong-Kong/Price-History

　　[2]凤凰网http://ifinance.ifeng.com/15257115/news.shtml?srctag=pc2m&back&back

　　[3]凤凰网http://ifinance.ifeng.com/15280370/news.shtml?srctag=pc2m&back&back

　　[4]http://d.tech.sina.com.cn/contribute/post/detail/it/2016-09-29/pid_8508636.htm?_m=wap

　　[5]新浪乐居http://bj.leju.com/zhuanti/2016Q2phb/

　　（作者系生物制药专家，投资顾问；【原创】来源：昆仑策网）

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