如果允许一些房地产开发企业“带病上岗”，负债率持续增加，那么，我国房地产市场存在的许多问题，都将彻底爆发，到那个时候，我国有可能会出现大规模的金融危机。

 

 

中国房地产市场疯狂时代已经过去。房地产市场价格上涨成为过去，房地产市场价格下跌将成为常态。政府的房地产宏观调控政策，旨在增加廉租房。房地产开发企业的存量问题，需要自己解决。大型房地产开发企业破产，指日可待。

 

随着我国房地产市场宏观调控政策力度加大，一些房地产市场存在的深层次问题暴露出来。事实证明，少数大型房地产企业表面上从事房地产开发，实际上是借助于房地产市场开发从事金融活动，因此，国家对这些大型房地产企业经营者采取强制措施，要求企业降低风险，履行债务，解决内部问题是必要的，也是及时的。

 

我国房地产企业发展到一定阶段之后，出现了明显的异化现象。许多房地产企业把房地产作为金融产品，从事金融活动。他们一方面利用地方政府发展经济的政策，扩大市场份额，另一方面，借助于我国房地产消费市场供需矛盾，疯狂敛财。

 

一些房地产开发企业将自己的资金通过设立保险公司和基金公司，转移到资本市场，试图借助于资本市场获取更高的利润。这是导致我国房地产市场出现严重问题的根本原因。

 

解决我国房地产市场存在的问题，中国人民银行负责人已经明确表态，必须首先由房地产开发企业自己承担责任，国有商业银行绝对不能越俎代庖，不能出面解决房地产开发企业所面临的困难。这是防止我国房地产市场危机转化为系统性金融危机而采取的“止损”行动。

 

我国一些地方政府比如海南省已经将长期空闲的土地无偿收回，这对房地产开发企业来说无疑是雪上加霜。但是，只有对症下药，当头棒喝，才能迫使房地产开发企业的负责人面对现实，以自己的资产，依法承担责任。

 

首先，解决我国房地产市场存在的问题，必须优先考虑存量问题。我国一些经济学者仍然对外释放烟幕弹，他们认为我国房地产市场存在的问题如果得不到及时解决，有可能会导致我国供需矛盾加剧，未来我国房地产市场发展面临更大困难，我国的城市化将会止步不前。

 

按照这些学者的说法，解决房地产市场存在的问题，必须有发展的眼光，如果不放松银根，帮助房地产开发企业渡过难关，那么，我国房地产市场将会面临极大的困难，我国城市化发展将会半途而废。

 

这些学者把中国的城镇化和一些房地产开发企业捆绑起来，把我国房地产企业存在的问题和我国房地产市场的整体发展前景混淆在一起，是典型的混淆视听，混水摸鱼。

 

我国房地产开发企业存在的问题，和我国房地产市场问题之间有一定的联系，但没有必然联系。我国城镇化发展需要房地产开发企业，但是，如果不解决我国房地产开发中存在的结构性问题，不彻底整顿我国房地产开发企业不规范的市场行为，那么，我国城镇化发展必然会积累更多的矛盾。

 

当务之急，是要让一大批房地产开发企业特别是挂牌上市的房地产开发企业彻底清产核资，一方面对外部中小投资者承担责任；另一方面对消费者承担法律责任。如果允许一些房地产开发企业“带病上岗”，负债率持续增加，那么，我国房地产市场存在的许多问题，都将彻底爆发，到那个时候，我国有可能会出现大规模的金融危机。

 

我国一些司法机关的判决书已经明确表示，如果房地产开发企业在没有获得法定许可的情况下，从事房地产销售，应当认定合同无效，消费者不需要承担违约责任，由此造成的一切损失，由房地产开发企业承担。

 

司法判决都明确显示，我国房地产开发企业混水摸鱼的时代一去不复返了。如果房地产开发企业经营者执迷不悟，仍然寄希望于地方政府伸出援手，帮助解决债务问题，那么，地方政府应当鼓励债权人申请破产，因为只有这样，才能从根本上解决我国房地产市场开发混乱现象。

 

其次，我国一些房地产开发企业的问题根源，就在于利用房地产开发项目筹集资金，转移海外，挥霍浪费。一些房地产开发企业的经营者纸醉金迷，挥霍无度，不仅享有高额的年薪，而且在日常生活中，大肆挥霍，企业的管理成本和交易成本居高不下。如果这种现象得不到彻底解决，那么，我国房地产市场混乱现象还会持续下去，房地产开发企业的亏损将会越来越严重。

 

解决房地产市场存在的问题，首先必须对房地产开发企业的经营者采取限制性措施，要求房地产开发企业的经营者必须将自己的股份用于偿还债务。如果房地产开发企业的经营者一方面享受高薪待遇，可是另一方面却试图通过破产程序，减轻债务或者免除债务，那么，市场监管机关和司法机关应当采取断然措施，追究房地产开发企业经营者的法律责任。

 

解决房地产市场存在的问题，不能把微观问题和宏观问题混淆在一起。当前我国房地产市场存在的问题仍然是微观问题，一些经济学者出于利益考虑，把房地产开发企业经营者的问题或者房地产开发企业自身的问题说成是宏观问题，这是极端不负责任的转移视线行为。

 

司法机关和市场监管机关必须采取行动，一方面冻结房地产开发企业经营者的股份，为进一步清偿债务创造条件；另一方面，应当鼓励通过诉讼的方式解决问题。

 

如果房地产开发企业的经营者通过关联交易，将房地产开发企业的资金转移到其他领域，那么，债权人可以依照我国民法典，行使自己的代位权，也可以根据我国公司法的有关规定，直接要求房地产开发企业的控股股东承担法律责任。

 

总而言之，当前我国房地产存在的问题，仍然是微观问题，不能因为我国城镇化发展需要房地产开发，而容忍我国房地产开发企业继续扩张。解决房地产市场存在的问题，当务之急是要让房地产开发企业的经营者承担责任。

 

正如人们所知道的那样，我国一些房地产开发企业的经营者早已通过各种方式，将自己的财富转移到海外。部分房地产开发企业的实际控制人通过海外信托方式，将自己的非法所得或者不当得利转移到境外，以信托的名义，变成家族财富。

 

针对这种现象，建议全国人大常委会认真研究我国信托法中的有关规定，针对我国房地产企业信托中存在的问题，制定专门的法律规则，因为只有这样，才能确保债权人的合法权益得到切实有效地维护，也只有这样，才能确保中小投资者的利益得到保障。

 

第三，解决房地产市场存在的问题必须双管齐下，一方面着力解决房地产开发企业存在的问题，另一方面必须解决一些地方政府官员的腐败问题。

 

当前我国房地产宏观调控政策之所以在一些地方难以落实，其中一个重要原因就在于，这些地方的官员认为房地产开发企业可以带来资金，房地产是地方经济发展的支柱性产业，如果房地产市场出现问题，地方经济发展将会受到严重影响，因此，他们希望帮助房地产开发企业渡过难关。

 

一些地方政府甚至默许或者鼓励地方国有企业参与房地产开发企业经营活动，或者通过间接的方式为房地产开发企业融资，帮助房地产开发企业继续从事房地产开发活动。解决我国房地产市场存在的问题，必须坚持政治优先，彻底纠正我国一些地方政府官员的思想观念问题。如果不从根本上改变我国地方政府官员的错误观念，把财富变成城市凝固水泥森林，那么，我国未来经济发展将会面临后劲不足的问题。

 

解决房地产市场存在的问题，关键就在于地方政府是否敢于痛下杀手。至少从目前的情况来看，许多地方政府官员仍然心存侥幸，认为房地产宏观调控一阵风。等到房地产宏观调控产生明显的“副作用”时，中央政府一定会改弦更张。

 

对于地方房地产市场价格的波动，一些地方政府高度重视，采取措施千方百计稳定房地产市场价格。这说明一些地方政府机会主义思想非常严重。如果不解决地方政府官员的思想观念中存在的问题，要想从根本上解决房地产市场存在的深层次问题，非常困难。

 

中央必须警告地方政府官员，解决房地产市场存在的问题，是大政方针政策，绝对不能阳奉阴违。如果担心房地产市场价格下跌，拒绝贯彻落实中央的房地产宏观调控政策，地方政府官员应当承担政治责任。

 

第四，经济下行压力，使得一些决策者认为，应当放松银根，解决房地产市场存在的问题，帮助一些大型房地产开发企业脱困。这似乎是一种非常自然的逻辑。

 

必须指出的是，越是在中国经济发展面临阻力的时候，越是要在房地产宏观调控问题上保持清醒的头脑。如果为了实现经济的复苏增长，而放松银根，允许房地产市场价格上涨，那么，最终必然会导致贫者愈贫富者愈富。

 

我国当前房地产市场存在的最大问题就在于，内部分配结构极不合理。房地产开发商通过各种方式掠夺财富，地方政府通过征收房地产税增加地方财政收入。可是，城市居民因为房地产市场价格上涨而背上沉重的债务包袱。

 

一些地方消费者因为房地产市场价格下跌，心理失衡，他们成群结队，希望政府帮助他们解决问题。这是对我国房地产市场发展预期产生错误所带来的严重后果。

 

地方政府当然应排忧解难。但是，地方政府解决问题的时候必须坚持按照市场原则。绝对不能因为房地产市场价格下跌导致出现群体性事件，而鼓励房地产开发企业涨价。如果房地产开发企业借此机会提高价格，那么，城市发展将会陷入困境。在房地产宏观调控问题上，绝对不能歇歇脚松口气，而应彻底理顺房地产市场关系，确保我国房地产市场健康发展。

 

2021年12月15日星期三

 

（作者系中南财经政法大学教授、昆仑策研究院高级研究员；来源：昆仑策网【作者授权】，转编自“乔新生”微信公众号；图片来自网络，侵删） 

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