欧洲金靴：天下苦「预售制」久矣

点击：  作者：欧洲金靴    来源：金靴主义微信号  发布时间:2022-07-16 09:20:27

 

什么是预售制？

 

就是业主先付给房企一部分首付，再从银行贷款另一部分钱款，同样交给房企——此时，房企在前期已经凭借地皮拿到银行借贷融资的情况下，等于是收到了两份钱（银行+业主）。

 

然后，业主和房企都需要向银行一点一滴地还贷，但是房企交付的利息远远低于房子的巨大利润，银行更是躺接两边的利息（房企+业主）。

 

更不要提，房企是可以随性“停贷”的，稍有爆雷就向政府求援；而业主“停贷”则被威胁征信降级……

 

所以发现没有，「预售购房」的实质，不过是买房的老百姓自己掏空了三代人的钱包，同时养活了房企和银行，却还要承担一系列风险，诸如烂尾楼难交付、房屋质量扯皮、物业服务不到位等。

 

1994年，我国推出《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件，预售制这个香港玩法（“预售楼花”）被引入内地。

 

一年后，《城市商品房预售管理办法》出台，商品房预售制度正式落地。

 

该《方法》明确规定：市、县级政府房地产管理部门负责行政区域内的商品房预售管理、制定对商品房预售款监管的有关制度。

 

然而从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。

 

就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。

 

严格一些的属上海、北京，要求七层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，八层以上(含)的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可办理预售。

 

从前期的预售审批到后续的资金监管，即便政策再严格，如果相关监管部门以及银行不严格执行的话（这里面就大有文章了），相关规定也只是形同虚设。

 

除了预售制，包括公摊面积、土地批租制等港式制度，也全部被引进。

 

只是，难道没有人去探究这些制度过去给香港市民带来了什么吗？

 

连续五年蝉联全球住宅楼价最难负担城市，楼价入息比率为十七倍，远超第二位温哥华的十倍，这都是「香港特色」。

 

根据2016年乐施会报告，香港七百万人口中，贫困人口已超过百万人，为世界发达经济体（区域）之最。

 

在据香港政府统计处同年中期发布的人口统计报告《主题性报告：香港的住户收入分布》：1997年回归以来，香港收入最低及最高的住户数目双双增加，中等收入住户的比例却逐年萎缩，家庭收入差距显著走向两极分化。全港最低收入家庭的入息中位数是2560元，与全港最富有家庭相差四十四倍。

 

两年后，港府公布了《2018年香港贫穷情况报告》，显示2018年香港本地贫穷人口高达140.6万人，以香港749万总人口计算，大概每五人中就有一人贫困。

 

这一数字创造了香港过去十年来的新高记录（根据香港政府的定义，贫穷人口指生活于低收入住户的人口，而低收入住户指按不同住户人数划分，收入少于或等于全港住户入息中位数一半的住户）。

 

如果进一步按照年龄组别划分，香港每三个60岁以上的长者中就有一位处于贫困线之下；18岁以下青少年儿童中，则每五人就有一人处于贫困线之下。

 

全港最贫穷10%家庭的平均月收入，从2001年的2590美元下降至2011年的2170美元（十年间下降了16%）——而那十年间，香港薪酬最高10%的人群收入增长率却高达惊人的60%。

 

从2004年到2018年，香港所有职业薪资增长63%，但同一时段房价却大幅上涨420%，住宅租金也在十四年中上涨177%。

 

 

为什么香港会发生2014和2019的闹剧？

 

表面上是由于西式奴化教育和商业消费洗脑、导致香港青年长期在自身的压迫中意识不到压迫、在被剥削中意识不到被剥削，反而在权贵的繁华图景里虚醉着历史上遥远的繁华——但根源仍然是压迫和剥削。

 

那么一旦社会问题被英美等国阴谋地绑架上反华的战车，这些原本应该去攻陷李嘉诚大别墅的无产者们，便纷纷将拳头挥舞向北京……

 

今年春天香港疫情大破发，水深火热之中恍然发现：全港疫情感染最严重的油尖旺区、观塘区、黄大仙区，全部是中低收入地区；而外资云集、寡头遍布的深水湾、浅水湾、赤柱湾等富人区，感染寥寥。

 

同时，感染密度恐怖的整个九龙半岛，也是老年人密集区。

 

在发生医疗资源挤兑的状况下，普通的香港老百姓、特别是身体免疫力差的中老年群体，竟然连一张病床都弄不到，只能等死。

 

经过百余年的开发建设，香港已开发土地仅存275平方公里，占土地总面积比例仅为24.9%，其中用于私人住宅土地更是只有26平方公里，用于公屋用地的则有17平方公里，低密度的乡郊居所竟占去35平方公里——这也就意味着，如果不改变现行土地政策，根本没有足够的土地来盖房，香港市民的住房梦想是很难实现的。

 

在历史上，李嘉诚们普遍会于土地价格较低的时候购买大量土地，其中不少并未开发，而是放在那儿坐等升值。

 

仅所谓“地产四大家族”在香港囤积的农田就达到13950亩，加之香港法律对囤积土地并未作出严格监管，长期持有土地不开发并没有太大的风险。

 

因此，对李嘉诚们来说，囤着足够多的土地即意味着带来源源不断的利益，而不用投入太多的成本——即：他们把房地产玩成了彻头彻尾的金融游戏。

 

三十年时间，大陆又有何别？

 

房企倚仗土地，地方政府倚仗土地财政，银行倚仗房屋贷基——最后“被倚仗”、“承担倚仗”的，便是掏空六个钱包的老百姓。

 

 

 

预售制度下，房企是最大的获利者，“未盖房而先拢财”，这种“今天拿到明天的钱”的手法，给了房企们纷纷涉足金融业玩“钱生钱”的巨额本金。

 

业内流传一句话：“房地产的尽头是金融。”

 

到2018年前后，伴随着第三方财富管理机构的洗牌，地产公司直营的财富公司开始成为潮流，据不完全统计，前百强地产公司中至少1/3拥有自己旗下的财富管理公司或财富直销团队。

 

等于是房企们连银行这个“吃利”伙伴都想甩开了，贷款这门生意——比卖房子利润更高的生意，也想要独揽独吞。

 

 

反对预售的人有没有？当然有，大有人在。

 

2018年深圳出现全国首个现房销售试点、将“是否取消预售制”的讨论推向业内话题高峰时，就有房企授意媒体发声：“当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭！”

 

恒大集团恒大研究院副院长夏磊之前更是公开表示：“预售过渡到现售，与市场环境息息相关……在房企资金链偏紧的情况下，房地产预售仍将是主流，这符合行业惯例和发展规律。选择现房销售还是预售应视具体情况而定，不应该搞一刀切！”

 

现在很多人喜欢在直播间购物，这同样是预售，网络直播带货的预售（同样等待期超长）是消费者给直播间贡献流量，而房企卖房的预售则是业主给房企贡献资金——本质相同，都是卖家将库存销品的压力转嫁到消费者身上。

 

去年11月4日，北京住建委曾颁布史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版征求意见稿）》（简称《办法》），此前7月23日住建部等八部委也联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，打响了加强商品房预售资金监管的第一枪。

 

但不得不说，铁拳来得太晚了。

 

北京市的《办法》中增设了这样一个环节：开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行；同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。

 

而在此前政策中，对银行资质的要求几乎“零门槛”，无特意要求，所以房企开发商往往会把监管账户开到“重点关系银行”，提高解压效率——这里面，就还是那句话，“充满了故事”。

 

各地的“故事”是千奇百怪、群魔乱舞的，但这些“故事”的受害者却都是统一的：只能是倾家荡产却身无定所的老百姓。

 

文：欧洲金靴；来源：金靴主义微信号