胡懋仁｜困扰老百姓的房地产

 

关于房地产商的问题，我有很多问题一直没有搞清楚。据说，国外是没有房地产商这类公司的。中国那些房地产商的功能，国外都是由建筑公司来承担的。建筑公司建造房屋，拿到市场上去出售，事情就是再简单不过的了。

中国为什么会有房地产商?人们不是很清楚。从国外的经验来看，这种公司或者企业本来并没有存在的必要。但偏偏中国就有了这样的公司或者企业。在国外，建筑公司要盖房子出售，是要购买土地的。国外的土地大多是私有的。所以建筑公司只需要向私人手里购买土地，买了以后，就可以在这块土地上盖房子了。

中国的土地是国有的，主要是在非农村地区，土地国有是宪法规定了的。在中国没有房地产商之前，中国在非农村地区建造房屋，不需要向什么人购买土地，国家有这样的建房规划，直接批准就可以动工了。在七八十年代，城镇地区居民的住房有一大块欠账，老百姓都希望早点解决自身住房的困难问题，当然就要向国家伸手。国家当时也确实一下子拿不出足够数量的房子来解决老百姓的具体问题。于是，有人就提出，将住房解决的办法放在住房商品化上。过去，中国城镇居民的住房是没有商品化的。国家机关、企事业单位都是由国家统一建造好了之后，由单位统一分配给单位的职工。城市中那些不在大型企事业单位，或者不在国家机关工作的人们，只能等待街道房管部门来解决。街道房管部门自己手里也没有房子，就需要等等省市政府部门在建设规划中安排住房建设的计划。等计划中的住房建好之后，就转交给街道房管部门，由他们向居民进行分配。在六七十年代，由于刚刚经历了经济困难时期，后来又赶上国家处于一个特殊时期，所以非农村居民的住房问题就欠了一大笔账，要想在短期内弥补过来，难度很大。在这种情况下，要想用较短的时间解决居民住房问题，走商品化的方法应该说还是具有一定的效率，也具有一定的可行性的。

在这种情况下，要解决居民住房问题，就要在不长的时间内建造大量的住宅用房。国家当时手里没有足够的资金，这时，通过各种门路建立起来的房地产公司纷纷向银行贷款。这些借贷来的款项，一部分用于交纳土地出让金，一部分用来支付给建筑公司，作为建房的费用。房屋建好后，房地产公司则向全社会出售。在这个过程中，银行贷款是房地产公司把手里的住房销售出去之后，才能偿还给银行的。房地产公司为了加快资金的周转，就想出了出售预售房的主意。房子还没有盖，只是说要盖，然后提前向社会公布所建造住房的位置、面积、房型等信息，大肆发布广告，吸引消费者用提前支付现金的方式来购买这些预售房。

那些需要急需解决住房的消费者在当时的情况下，几乎都是迫不急待，纷纷排队交费，生怕自己买不到这样的预售房。在这种情况下，银行虽然把钱借出去了。但是看到房地产商确实在盖房，而且又看到那么多人在排队买房，银行是很放心的，不愁借出去的贷款还不回来。而房地产商更是乐得合不拢嘴。自己不从腰包里掏一分钱，银行就给了大量的贷款，现在房子盖起来了，一转手就是不低的利润。房子卖了，扣除各种成本、费用，手里能净赚不少的钱。这样的买卖实在太划算了。

地方政府在这个过程中，收到了大量的土地出让金，政府的财政日子也好过了许多。但最大的压力都被压在消费者的头上。他们也要向银行贷款，在支付了首付之后，每月还要还本付息。虽然房子到了手，但生活中的压力还是很大。当时在总体房价还可以被人们所接受的时候，这样的状态并不会引起人们心中太大的恐慌。但是人们还是把自己看作房奴，这个内心的压力直到房贷还清之前，一直都是存在着的。

然后，随着房地产商的胃口越来越大，他们的贪欲也水涨船高。他们开始在竞争中高价争夺土地出让权，借此机会将房价抬得更高。也有一些人，看到房价如此之高，且人们的刚性需要也居高不下，就起了将房屋作为投资之用的心。有的人手里已经有了房，自己的居住问题早就解决了。但看到房屋作为投资有可能给他们带来更多的利润，于是很多人就纷纷向银行借贷，用以购买投资所用的住房。这就进一步抬高了住宅房屋的价格。如此的水涨船高，房价虚高，房地产市场面临极大的危机。

有人统计过，即使在房价最高的时期，住宅房屋的建设成本也不过是数千元一平米。现在销售价格涨到数百万、有的甚至上千万，扣除了土地出让金的成本，那利润率也是极不正常的。有的房地产商说，他们挣钱都挣得不好意思了。至少说明他们也觉得这样的状态不太正常。他们也有点担心，担心他们的做法有可能因为触犯法律而受到法律的制裁。

为了避免房地产市场出现最终的崩塌，国家开始对房地产市场严加管控，最终避免了房地产市场上的彻底崩溃。但是，住宅的刚性需求并没有得到根本的缓解。为了从根本上解决房地产市场上的混乱，在我看来，还是需要国有企业的出手。就是由国家组建国有建筑企业，或者将现有的一些建筑公司转型为专门从事住宅建设的公司。这类企业兼有房地产商的职能。在住宅建设上，国有企业不需要竞争土地出让金的多少，或者只向国家交纳少量的土地出让金，作为地方财政收入的一部分。同时，直接由国家直接划拨土地给国有建筑企业以建筑住宅。这将大大降低住宅建设的成本，自然也就会降低住宅建设的价格。那些非公有制的房地产商，可以由国家分别购买他们手中的股份，逐渐将其转化为公私合营，或者合作性质的半公有制企业。国家将不再允许在房地产市场中出现的恶性竞争，而将市场秩序搅得昏天黑地。

过去就有人常说，房地产是国家的支柱产业。关于一门产业是不是支柱产业，似乎没有一个什么量化的标准。如国内生产总值（GDP）占比多少，就业人数占比多少等。就房地产业来说，需要大量钢材、水泥、砂石、木材等，或许还有合成材料，新型材料等。就业人员的总数量、不同工种人员的数量以及相关比例，都不会是一个小数目。不过，在整个房地产建设领域里，住宅建设不过只占其中的一部分，用这一部分直接就代表了整体，未必妥当。中国有不少大型国有建筑企业，他们不仅只是在盖住宅，他们在国内，在海外都建设了大量的建筑工程项目。他们的能力和贡献都远远超过那些在国内只建住宅的非公有制房地产公司。这些大型国有公司如果拿出一部分力量来建住宅，估计绝对都是小菜一碟。有了这些大型国有建筑公司做支撑，中国的房地产业再怎么折腾也不可能垮掉。

最近，国外也有一种唱衰中国的声音，说未来五年内，中国将面临巨大的麻烦。这种观点的根据就在于，中国的房地产业有可能崩盘，中国的地方债务也会横加添乱。地方债务的事我不太了解。但对房地产业来说，我不相信因为房地产业这几年被国家严加管控，就会把中国的经济给折腾垮了。没有这样的可能性。

这种唱衰中国的声音不知道是不是又一轮“中国崩溃论”。反正有那么一些人，隔三差五地就吹一通“中国崩溃论”。这套把戏反复上演，已经完全不新鲜了。可是他们也实在唱不出什么新调调来，老调重弹就是再不新鲜，也还是要拿出来再多弹几遍的。这是这些人的本性所致。

中国的建筑业房地产这一块确实需要好好谋划谋划。住宅确实是需要不停顿建设的。这是人民的刚性需求，是重要的民生项目。在住宅建设方面，不宜直接看作是商业活动。

（作者系昆仑策研究院高级研究员；来源：昆仑策网【作者授权】，修订发布；图片来自网络，侵删） 

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