余飞：最牛地级市，没有接盘侠了！

点击：  作者：余飞    来源：经济学杂谈微信号  发布时间:2023-09-27 12:58:55

 

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苏州没有接盘侠

 

楼市存量时代中，看一个城市的冷暖，只需要看它的二手房。

 

换句话说，二手房的成交规模与涨跌，是衡量一个城市楼市兴衰的最关键指标。

 

从这个角度来看，苏州楼市已是冷若冰霜。

 

根据苏州当地自媒体披露，其最近梳理了苏州3424个小区，发现有70%以上的小区，3个月内都没有成交记录。

 

其中苏州房价天花板苏州工业园区，有200多个小区90天零成交。

 

 

核心区吴中区有400多个小区三个月里二手房零成交。

 

 

剩下的高新区、相城区、吴江区三个月零成交的小区，更是一大堆。

 

而且，这些零成交小区中，除了老破小外，不乏学区房，不乏配套不错的刚需房、不乏低总价的小户。

 

这样的事情，去年在西安也上演过。

 

去年年末，西安本地自媒体也对西安的小区进行过一次梳理，发现西安5324个小区中有3743个小区零成交，超过70%，有成交的小区仅三成。

 

可见，没有接盘侠，已经成为了中心城市的普遍现象。

 

从苏州的整体成交状况来看，其二手房成交量在3月份创下小高潮之后，一路向下。

 

8月份苏州的二手房签约量只有4904套，相比3月份已经腰斩，和去年月度成交量相当。

 

也就是说，苏州的成交量又被打回原形了，又进入了去年那般肃杀的氛围中。

 

 

关键问题来了，苏州为何没了接盘侠？分析下来，有四个原因。

 

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苏州没有接盘侠背后的四个原因

 

第一，望房兴叹。

 

这个问题我强调过多次。去年以来一轮又一轮救市，为何都没能奏效。最近展开的新一轮猛烈救市，结果也会是一样，很难奏效，短期内可能会些许增量，但最终还是会下来。

 

其关键原因，是高房价与低收入之间不可无法和解之矛盾。

 

苏州虽然经历了几年房价调整，但仍没有触及其根本，房价相对于收入仍是高不可攀。

 

看看高新园区的价格，五六万的一大堆，有的八九万，还有不少10万+的房子。核心区吴中区五六七八九万的都有。

 

以房价收入比来说，一个拿着平均薪酬的苏州人，一年不吃不饿只能买5.43平方米的房子，要买下一套100平的房子，需要18.4年。算上吃喝等其他用度，没个三四十年，别想在苏州买房。

 

更关键的是，平均薪酬都是高收入人群拉高的，对于一个城市来说，大多数人的收入都低于平均薪酬，意味着大多数苏州就业者都买不起苏州的房子。

 

 

第二，购买力所剩无几。

 

受过去三年口罩因素影响，大多数的收入整体都遭受到了冲击。今年，虽然防疫措施放开，但并没有出现很多人预想的快速反弹。

 

7月24日，中央政治局会议对上半年的经济进行了归纳和定性：

 

当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

 

简单理解就是，在内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻四大阻力之下，接下来我们的复苏不是康庄大道，而是羊肠小道。

 

这些困扰，都表现在了拉动经济的三驾马车数据上。

 

出口方面，海关总署数据，8月份我们的出口2.22万亿美元，下降5.6%，仍在下降。

 

投资方面，1—8月份，全国固定资产投资（不含农户）327042亿元，同比增长3.2%。增速一路下滑。

 

 

来源：国家统计局

 

消费方面，8月份同比增长了4.6%，增速仍在低位震荡。

 

 

来源：国家统计局

 

失业率方面，8月份的失业率为5.2%，相比于7月份下降了0.1个百分点，但仍在偏高位。

 

 

至于16至24岁青年人失业率，在7月份创下新高之后，国家统计局已经表态，从8月份开始暂不公布。

 

总而言之，在这样的背景下，赚钱变得越来越难，买不起房的人越来越多。房价又居高不下，拿什么去买？

 

购买力所剩无几，这是楼市在一季度短暂躁动之后，在4月份立刻整体转向的根本原因。当下的宏观环境，形成不了新的有效需求，楼市根本无以为继。

 

第三，杠杆加不动了。

 

上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。

 

而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值。以苏州来说，去年的居民杠杆率高达72.8%，高出全国平均值11个百分点，位居内地第13位。

 

 

制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心

 

从2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着什么？意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

 

 

而如今放开限购，降低首付，认房不认贷等操作，多数实则是鼓励民众加杠杆。还有多少人能加得动，有多少人还敢加？

 

第四，没有预期和信心。

 

即便还有购房能力的人，现在也多半选择观望，不敢去接盘。

 

一方面，如今的宏观环境下，担心自己的未来。也即对未来的确定性信心不足，一旦交了首付，未来职业出了状况，还不起房贷，那就糟糕了。

 

另一方面，就目前的环境来看，下跌周期还有很长。像苏州这样泡沫较大的城市，调整还远没到说结束的时候。

 

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未来楼市判断

 

本号还是那句话，经济预期不改变，楼市预期就难改变。

 

更何况，人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

 

这些局面没有丝毫改变，这些压力会持续施压楼市。

 

所以，本号的第一个判断是，房价调整周期不会短。

 

因为，其一，这一轮楼市调整，是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。

 

其二，目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。

 

第一个问题，决定了本轮楼市调控周期不会短，有人预测可能会是5至10年。

 

第二个问题，决定了除非降房价，导致楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施，而是口袋和预期。

 

本号的第二个判断，最近一两个月，是被套者卖出的时机。

 

一季度，当很多人盲目乐观，冲进市场时，就有一批眼明心亮的投资客加速降价挂牌，借助行情解套离场。

 

目前，从深圳、广州、青岛、北京的挂牌量激增情况来看，理智的炒房客们，又在利用这一波行情，选择套现离场。

 

高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收。难卖，就降价卖出。否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

 

文章来源于城市财经 ，作者余飞