7大城市群，哪里才是价值洼地？哪里最有潜力？

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点击：作者：杨科伟、邱娟来源：华尔街见闻发布时间:2017-12-02 12:20:19

来源：克而瑞研究中心（cricyjzx），作者：杨科伟、邱娟。文中观点仅反映作者研究和学术观点，不代表见闻立场，不构成投资建议。

中国传统的省域经济，正在向城市群经济转变，城市群是中国未来经济发展格局中最具潜力的核心地区。

我们将以城市群为研究对象，探究7大城市群的发展阶段、经济格局和空间格局，以便对城市群的发展有相对全面地认识，从而对下一步的房地产投资作出合理地指导。

探究7大城市群自身发展阶段，谁可高看一眼？

长三角、京津冀人口吸纳力最强

粤港澳土地产出最高

通过对长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝、海西、山东半岛7个城市群的经济、人口、土地概况进行分析，可以发现：近5年人口净流入最多的城市群为长三角城市群，人口吸引力比较高，尤其是“211”、“985”名校聚集的上海、杭州、南京等城市名列前茅；人口涌入最少则是海西城市群，即使核心城市福州和厦门，城市竞争力也稍弱。从土地占比和地区生产总值占比上来看，粤港澳的地均产出最高，是第二名长三角城市群地均产值的2倍之多；地均产出最低的城市群为成渝城市群，仅占粤港澳城市群地均产出的1/7。从人均产出上来看，粤港澳城市群也居首位，其次为长三角城市群；人均产出最少的城市群为成渝城市群。

长三角、粤港澳城市群相对较均衡

雄安新区助推京津冀形成三足鼎立之势

通过对7大城市群的人口、经济方面的首位度以及核心城市集中度分别测算，结果可以看出：长三角城市群形成以上海为首位核心城市，以苏州、杭州、南京为副中心的多中心结构的城市群，城市群发展相对较为均衡，核心城市集中度高达56.6%，核心城市周边城市产生了良好的辐射带动力，城市群发展处于成熟阶段。

京津冀城市群目前是以北京为主、天津为副的双中心城市群，千年大计雄安新区的设立未来对京津冀城市群的空间结构产生较大影响，将来势必形成北京、天津、雄安三足鼎立之势；另一方面，内部发展不均衡，京津冀现两大核心城市并存，低等级城镇数量过多，中等城市偏少。其中北京市的城市功能、技术和产业已开始向周边地区扩散；天津由于作为北方经济中心的发展和滨海新区的开发建设，在一定时期内极化作用正在增强；河北8市等次中心城市经济实力不强，与京津两市的发展水平差距显著，接受核心经济辐射能力有限，使城市群边缘地区很难分享中心城市的发展成果。

粤港澳城市发展最为均衡，广州、深圳作为核心城市，对整个城市群起到良好的辐射带动力。广佛同城、深圳东莞之间的产业协同，使粤港澳区域的经济联系紧密度最高，逐渐形成了产业分工和功能互补的空间格局，城市群发展也相对较为均衡。

山东半岛城市群虽然表面上是双中心，但实际上济南作为省会城市的优势一直被青岛所取代，同时两大核心城市功能不突出，核心城市集中度仅占26.5%，处于一种“小马拉大车”的弱核带动状态。城市间的巨大差距也意味着后发城市具备较大增长空间。

长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群属于仍处于中心城市独大阶段。城市体系不完善，核心城市对周边城市的辐射带动能力不足。

粤港澳、长三角城市群处于成熟发展阶段

京津冀城市群趋于成熟阶段

在总结国外诸如戈特曼、弗里德曼、斯科特等对城市群研究基础上，借鉴生命成长规律，我们将7大城市群发展程度做了一系列探究。据测算——

京津冀城市群的城镇化水平62.72%，城镇体系趋于完善中，基础设置较为完善，基本判别其现在处于趋于成熟阶段；

长三角城市群城镇化水平68.47%，城镇密度区域较稳定的阶段，同时基础设施水平也是所以城市群中最完善的，属于内涵式增长阶段，基本判别长三角城市群处于成熟发展阶段；

而粤港澳城市群城镇化水平高达84.41%，区域内部也相对较为平衡，城市空间组织处于扩散高于集聚作用，城镇密度也处于一个相对合理的稳定状态，基本判断粤港澳处于成熟发展阶段；

长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群、山东半岛城市群由于城镇化率比较低，还处于集聚作用为主，扩散作用为辅的外延式发展阶段，故城市群出于快速发育阶段。

长三角、粤港澳城市群整体前景可高看一眼

其他仍在于核心城市轴线发展

城市化进程中产生的聚集效应有助于推动经济长期平稳快速发展，我国城市群的集中度有待进一步提高。相较而言，我们更看好长三角城市群、粤港澳城市群这样已经处于成熟阶段的城市群的核心城市，这类型的城市群发展已经相对成熟，可采取网络开发模式，城市可全面开花。

对于京津冀这样趋于成熟阶段的城市群，宜采用点轴群开发模式，雄安新区的横空出世即是这样，在京津冀这样的发展阶段，继续选取某个节点率先发展，形成一个轴线，未来京津冀城市群发展的重点一定是沿着北京、保定、天津、廊坊这几个中心城市形成的轴线发展，最后在铺开来，最终达到全面发展。

长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群、山东半岛城市群还处于集聚作用为主、扩散作用为辅的快速发育阶段，目前部分核心城市自身还不够强大，外溢效应也相对较弱，因此这类城市群发展的重点集中在核心城市的“半小时腹地”及核心城市之间的轴线发展。

从五大维度看7大城市群，哪里房地产市场最有前景潜力

从市场供求、环境宜居性、基础设施完备性及市场潜力各方面进一步研究城市群房地产市场的特点，对未来具有潜力的城市群作出合理预判，以期为房地产开发商的投资策略提供相关建议。

供给：长三角、长江中游城市群相对充裕

粤港澳城市群较为局促

过去5年间，长三角城市群的宅地供给量最多，高达11392万平方米，供给总量最少的是粤港澳城市群，仅1694万平方米。从各城市群的人均宅地供给量上来看，长江中游城市群的人均宅地供给量是最多的，约0.85平方米，其次是长三角城市群，约0.82平方米，人均宅地供给面积最少的是粤港澳城市群，仅0.29平方米。由此可以看出：长三角城市群、长江中游城市群无论从宅地供给总量上看还是人均宅地供给量上看，都居于7大城市群前两位，供地相对较为充裕。粤港澳城市群的宅地供给总量和人均宅地供给量都居于末位，宅地供给上相对较为局促。

长三角城市群房地产投资额最多，高达18300亿元，其次是京津冀城市群，约10299亿元，居于第三位的是成渝城市群，约8366.5亿元，总投资最少的城市群是山东半岛城市群，仅5592.8亿元。从各城市群的人均房地产投资额上来看，长三角城市群人均房地产投资额最高，约13233元，其次是粤港澳城市群，约12045元，居于第三位的是京津冀城市群，约11726元，人均房地产投资额最少的是山东半岛城市群，仅6309元。

由此可以看出：长三角城市群无论从房地产投资额总量上看还是人均房地产投资额上看，都居于7大城市群的首位，市场预期较好。山东半岛城市群的房地产投资额总量和人均房地产投资额都居于末位，市场预期不足。

需求：长三角粤港澳新增人口趋缓改善需求聚集

成渝城镇化增长速度最快

从常住人口变动情况来看，7大城市群都属于人口净流入的区域，其中，长三角城市群人口流入最多，高达722.91万人，其次为京津冀城市群人口净流入较多，高达688.37万人，其他5个城市群的人口流入约在200-300万人，流入人口做少的城市群为海西城市群。究其原因：海西城市群城镇化进程缓慢，人口集聚能力不足，福州、厦门发展进程较其他城市群核心城市较为缓慢，核心城市的带动乏力。但随老龄化的加剧，我国劳动力人口占比逐渐下降，一方面，会使得刚性需求及改善性需求的群体缩减，进而拉低需求量。

从各城市群近5年城镇化率增长情况来看，增长最快的是成渝城市群，5年增长了8个百分点，增长最少的长三角城市群和粤港澳城市群，增长了大约1个百分点。由此可以看出：粤港澳城市群和长三角城市群城镇化率较高，但城镇化率增长缓慢，加上产业结构的调整，人口导入趋势放缓，增量住房需求后劲不足。城镇化率最低的成渝城市群城镇化增长速度最快，增量住房需求有上升空间。

环境宜居性：海峡西岸、粤港澳城市群

空气质量优于全国平均水平

从全年PM2.5平均浓度上看，海峡西岸城市群的全年PM2.5平均浓度最低，约34.23μg/m3，其次为粤港澳城市群，约34.40μg/m3，都低于全国平均值50.2μg/m3。除这两个城市群空气质量整体上处于优的区间（0-35μg/m3），其余城市群的全年PM2.5平均浓度均高于全国平均水平。全年PM2.5平均浓度最高的城市为京津冀城市群和山东半岛城市群两者高达约77μg/m3，处于轻度污染的区间，空气环境质量有待于进一步提升。2015年中国欧盟商会发布《北京建议书》，称北京的空气污染影响了北京的国际形象，阻碍了外国及中国本土专业人士宜居北京。中国欧盟商会的会员企业中，39%认为空气污染是留住人才面临的最大挑战。由此可见，空气质量的确影响着一些高端人才的去留，也间接影响了城市的房地产市场。

基础设施建设：长三角城市群交通便利性最高

京津冀城市群基础设施亟待完善

从城市群的地均基础设施投资额上来看，长三角城市群的地均基础设施投资额最高，高达508.4万/KM2，其次为长江中游城市群，地均基础设施投资额为454.38万/KM2，主要原因是因为武汉近些年的地铁等基础设施投资额较高，导致城市群的平均投资额大幅上升。

从各城市群的高铁车次数量来看，长三角城市群的高铁（此包含动车、城际高铁）车次数是最多的，高达5714次，其次是长江中游城市群，总车次为3034次，居于第三位的是粤港澳城市群，高铁通过车次最少的是成渝城市群，仅834次。由此可以看出：长三角城市群整体上高铁交通便利性最高，京津冀城市群高铁网络建设相对滞后，相信伴随着雄安新区的建设，京津冀城市群的高铁网络会快速完善。

可持续发展力：长三角城市竞争力提升

凝聚大量优质潜在增量购房需求

名校集聚的长三角、长江中游城市群和京津冀城市群的潜在客群量较大。高等学校在校学生是城市潜在的商品住宅消费者，因此，城市的高校学生数一定程度上影响着未来的房地产市场。从城市群的高等学校在校学生数来看，长三角城市群的高等学校在校学生数最多，高达375万；其次为长江中游城市群，高达313万；第三为京津冀城市群，约242万人。这些城市群高等学校在校人数较高，主要是因为长三角区域的上海、南京、杭州、合肥和长三角区域的武汉、长沙和京津冀地区的北京、天津等城市高校云集，这些城市囊括了全国大部分高校甚至于名校，高校的集聚提升了城市的竞争力，城市竞争力提升吸引了大量的外来人群，增量购房需求日益增加。

小结：京津冀滞后于长三角、粤港澳

差距进一步拉大

从整体上看，京津冀城市群的市场发展前景稍落后于长三角城市群和粤港澳城市群。京津冀城市群的经济总量虽然处于较高水平，但反映区域经济发展水平的人均地区生产总值远低于粤港澳城市群和长三角城市群，同时人均可支配收入偏低，至少从这一指标上与世界级城市群的称号不匹配。另一方面，全面PM2.5浓度是所有城市群中最高的，环境污染严重已经城为制约京津冀发展的一大障碍，京津冀城市群下一步要调整好产业结构，提升城市软实力，房地产市场才能走得走稳、走得更远。