10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但一位房产中介说，他目前的感觉还不明显。“

“早上9点网上挂出一个123平米240万的房子，到了10点，房东就把价格改成了240万”，朋友Y告诉我，他今天本来准备带客户去看这套房子，到了下午去之前给房主打电话确认时，发现房子竟然已经卖出去了。

Y本来在一家公司做文职工作，去年随着合肥楼市的兴盛，便改行做了当地某大型房产中介公司业务员，“钱赚得更快一点”。也是，合肥刚从三线城市升级到二线城市没多久，还处在二线下游的尴尬位置，但是今年以来来房价飙升速度却超越北上广，新房和二手房房价涨幅均居全国前列，这也使得二手房中介行业迎来爆发增长。

就在10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但Y说，他目前的感觉还不明显， “至少合肥二手房还没明显影响，我们现在最大的问题不是没客户，而是没房子”，他称，有的要价太高的房东，他也以限购为理由劝房东降价成交，不过，目前还没房东买他的账降价成交。

为什么二手房一直涨

这一年来，我一直有改善住宅的考虑，却又被“通通上涨”的合肥房价屡屡吓退。对于我犹豫观望的态度，作为好友的Y只能一边吐槽我是“中介都不想遇见的劣质客户”，一边帮我留心合适房源。

“迟买不如早买，房子只会越来越贵的”，Y说，“如果是一般的客户，我肯定会劝说他们砸锅卖铁买房啊”。但合计下需要付的首付和按揭后，他还是同意我“别为买房影响了正常生活”的观点。一转眼，在我纠结的这几个月里，合肥房价继续大步上涨，终于将我的收入远远抛在了身后。

“实话说，房价上涨我们中介也是蛮大的原因”。比如说，房主把出售房源挂在了网上，合肥有十来万的中介业务员，每100个业务员中有1个人打1电话给房主，这房主就能接到一千个电话”，谈起飙涨的房价，Y也做了个“自我检讨”。“还有时候，客户找我们看好了一套房子，觉得应该再看看，于是又找了其他的中介公司，其他中介又打电话给房主……房主一看，哇塞，这么多人问这么多人想买，价格自然就涨上去了”。

关键在于，一旦这个涨过价的房子成交了，那么附近其他二手房的价格也就都跟着涨上来了。截至10月7日傍晚的数据显示，目前合肥市二手房挂牌均价14476元/平方米，同比9月上升9.77%。疯涨的房价让很多房主产生了“捂着”惜售的心情，而“限购令”一出，又有房主选择了“观望”。

Y所言不虚,在国庆期间，笔者自己也接到了不同中介咨询是否卖房的电话，比限购前还要频繁。笔者居住的小区属于房价涨速较猛的区域，国庆间有房产中介在小区入口支起摊子来“蹲点驻守”，好第一时间拿到小区二手房源。最近小区内某户105平米的房子最后以240万价格成交，要知道，去年9月，本小区二手房的成交均价还不过9000元/平米。

房产中介变“房虫”

“你在网上看到物美价廉的房子，结果打电话过去一问，往往房主都提价了。除了买卖双方的博弈因素外，也有部分是房产中介通过故意降低房价来吸引你注意。”Y提醒说，“虚假广告”也是业内的“潜规则”。

偶尔也会碰见开价不高甚至明显低于市场价的二手房源，但这样的房源很难落到买家手里。因为敏锐的房产中介可能会扮演高抛低吸，倒腾房子的生意。中介行业里，这种倒卖房子的人叫“房虫”。

Y举了个例子，

前些天筛查房主信息时，他们发现一条几年前的卖房信息。

“房主人在外地，打电话过去问他还卖房吗？他问目前多少钱，我们就报了一万多的价格，对方欣然接受”。

接下来，中介公司就接手了房子，不办理过户手续，只去做委托公证。获得房子后，转而以1万五六的价格挂牌出售。

确定买家后，他们就拿着房本和公证书直接过户,不用原房主出面，税也逃过了。

Y说，中介公司冒充卖房者或买房者进行炒房并不少见，因为他们熟悉市场行情，有的房主不懂行情，有的则是怕麻烦，急于脱手。按照合肥的政策，房地产中介一般会收取买方2%以下的房产中介费，但做房虫，明显是件收益更大的好生意。

也有精明的房主和中介公司达成协议，中介公司以不低于XXX万的价格独家代理房源，如实际成交价格超过约定价，可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。这样以来，中介除了挣得规定的2%.的服务费外，还能坐享增值部分收益。

“十一不是出台最严限购限贷政策了吗，怎么还这么火热，听说XX市都有房东降价5%到8%的了”。我忍不住在插进话来，Y摇了摇头，“首付从25%提高到30%，对真的想买房的人来说没什么区别。本地户籍家庭不限购二手房，至于外地居民限购一套……你买了一套，不就可以迁户口过来变成本地人了吗?”

“那第一套房子买不了了啊”。我刨根问底，Y神秘一笑，“社保和税单都可以补的，以前限购的时候就有，最近已经黄牛报价了。”

不过，10月8日下午合肥出台的限购查询实施细则显示，补缴社保会打上“补缴”字样，不能作为购房条件，但对本地居民二手房仍不限购，但将限贷。从这个角度看，新政的严厉程度超过了房产中介的预期。