木清：房子卖不掉，农民工来救？

点击：作者：木清来源：破土工作室发布时间:2015-12-15 20:46:13

“供给侧改革”中，频频出现“化解房地产库存”——如今这库存卖完得十年！怎么解决？从中央到专家学者，提出了一个解决思路——让农民工留在城里拉动居住消费。一是把过剩的房子变为保障房，政府变盖保障房为发补贴。二是通过承包地市场化、宅基地换房等方式把农民彻底赶进城，恢复城镇化速度。然而作者认为，这其实根本上只是为了恢复资本利润率。在经济下行背景下，农民工将会面临大量失业，出现贫民窟。

现在“供给侧改革”的政策热点里，中央高层罕见频频表态要“化解房地产库存”。中国的房地产库存有多严重？根据安信证券分析师的测算，有98亿平方米之多（含已拿地未开工、未完工的），卖完得十年，怎么化解？

除了靠二胎外，从中央到专家学者，还提出了一个解决思路——让农民工拉动居住消费。11月11日的国务院常务会议明确提出，“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。一些专家学者也纷纷鼓吹要释放农民工的消费能力。中国社科院农业发展研究所研究员李国祥认为，“目前2.7亿多农民工在城镇就业，但是买房比例只有1/100左右。如果启动农民工住房消费，对内需拉动作用巨大。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也公开表示“如果有70%的农民工能够实现在城市里的购房转移，消化当前的库存以及保持稳增长还是有希望的。”看来，农民工兄弟要充当拯救房地产商的救世主了。

不过且慢，即使户籍改革顺利实施，农民工可以享受市民待遇，就能买得起房吗？

根据国家统计局的数据，2014年农民工人均月收入才2864元，月均居住支出只有445元，即使有1%在务工地自购房，这其中还有一半是在小城镇，对于化解三四线城市商品房库存作用甚微（库存最严重的在三四线城市）。

其实仅靠常识也可判断，城市职工尚且有大量买不起房的，即使农民工解决了户口问题，能够享受公积金贷款、政府补贴等优惠政策，那点小恩小惠也根本负担不起商品房。

所以从政府已经出台的政策看，主要是怎么把过剩的存量房变为保障房：

政府：房子卖不掉，给我啊，买来租给穷人

今年三月，两部委联合下发通知，“将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。”也就是说，由地方政府采购房地产商或者业主手中过剩的商品房，充当拆迁安置房和公租房。这样地方政府既能快速完成保障性住房的指标，房地产商能消化库存，还能起到间接托市的效果，何乐而不为？

不过问题来了，首先回购商品房成本有多高？

以前我国的保障房建设一般都是由各级政府亲自操盘实施的。按照住建部的测算，2011年政府操盘的平均成本，折合每平方米的成本也就是2166元（含所有支出）。按房价增速，2014年就算2500元，而根据国家统计局的数据，2014年全国的商品房住宅销售均价则为5932元/㎡。很明显，同样的财政支出，回购商品房转化的保障住房要少得多。

对于开发商和业主来说，还有可能不买账。地方政府不会完全按照市场价格采购，根据新闻报道，很多是打85折。广州在2009年的时候曾经由房管局出面，购买市区的小面积商品房作为公租房的储备，但当业主得知政府的购房意图后，立即提价，广州政府因购房成本过高只好作罢。

即使采购顺利，这部分成本是否会加到租户身上呢？现在正处经济下行期，地方政府财政困难，债务高企且进入还债高峰期，平白无故地多出这么多成本来,不可能全部自己消化，担忧租金上涨并非没有道理。

第二，商品房和公租房的定位不一样，户型、地段都相差很大，符合公租房条件的商品房比例又能有多少？

据媒体报道，现在政府的回购目标多集中在城市新区的一些商品房，由于位置偏远、缺乏配套，开发商确实销售困难，且自身资金无法周转，不得已才与政府谈回购。这样的房子，对于农民工真的适用吗？目前全国公租房空置现象严重，原因也是在此，地方政府只求完成指标，根本不考虑低收入者的实际需求。（《公租房遭"空置" 为何"叫好难叫座"》《全国最大保障房社区正在变成一座空城》）

第三，会不会暗箱操作滋生腐败？2010年，深圳市计划将9亿元用于购置保障性住房，回购的大多是滞销楼盘，其中，深圳豪宅代表作之一的"首地荣御"也被列入保障房回购计划之中。这个楼盘当时的均价高达3.5万元，户型以三至四居为主，最小的户型也有90多平方米。请问这房子真是给穷人住的吗？在政府和开发商之间的这种交易中，很有可能，在市场严峻时以保障房之名，把开发商当初的行贿和官员的寻租，通过政府的购买返回给开发商。

其实政府回购商品房作为保障房的试点前几年就出现过，2014年各地楼市库存高企，部分二三线城市再次启动了这项试点，但效果并不理想。原因正是以上列出的几点。

所以难怪有人认为此次政府亲自做起房地产市场商品房的买家，不是为了保障低收入人群，而是再次救市保土地财政。

房企：除了卖房子　还能当“包租公”啊

今年一月，住建部下发了一个指导意见，提出支持房企将其持有的房源向社会出租、从租赁市场筹集公共租赁房源。这不最近万科也推出了长租公寓，“先租后买，租金可抵房款”。一时成为地产新闻的头条。

以租代售，乍一看，是个好政策，不过细分析起来，这一措施很难广泛推行。

直接原因在于以租代售资金回笼周期被大大拖长。根本性原因在于，中国的房租“太便宜，不划算”。财务成本超过10%，让租赁成为“亏本买卖”。

对此，北京中介人士还算了以下一笔账，国内住宅出租的收益率在2%左右，即使是商业地产的投资回报率也才4%-5%，国内的高房价和较低的出租回报率，再加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，“决定了开发商不会以出租持有房源的方式来解决去库存的难题”，因为开发商要考虑回报率的问题。（《“以租代售”能解决高库存难题？》）

那么资产证券化是否可以这一问题？

住建部在《意见》中明确，积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

所谓的资产证券化就是把房租未来的收益提前变现。REITs最主要的收益是从租金收入转化而来的每年固定的股息收入。

羊毛出在羊身上，社会资金之所以愿意投资，就在于对未来的租金上涨有预期。亚洲地区最大型的房地产投资信托基金领汇，去年度整体续租租金调升率高达22%。

这就决定了REITs只适合租金收入高的一线城市的商业地产。对于盘活广大低收入人群的房源，作用不大，物业配套价格上涨甚至会加重低收入者的负担。

房企不是政府，不承担公共职责，指望房企把大量房源拿出来作为没啥油水的公租房，除非有实打实的好处，否则很难有动力。

从整体思路看，由于房地产“过剩”，现在中央不再鼓励地方政府新建保障房，而是由市场提供房源，政府贴钱。

政府不敢再建房子，并不是没有需求了，而是为了恢复房地产的利润率，和倒牛奶的例子本质是一样的。

但其实，通过市场化的手段来解决低收入家庭的居住问题，只能加重穷人的负担。中国的住房不是供大于求，而是相对过剩，穷人不是不想买而是买不起房子。

最近几年看似盖了不少保障房，但其中真正给低收入人群的有多少？经适房两限房等已经名声扫地就不说了，最近两年城市棚户区改造“大跃进”，其实是因为拆迁可以获得城市中心土地。住建部曾经表示，逾40%的“保障房”实际上只是提供给城市拆迁户的安置房。2010年的国务院文件中还并列、相互独立的“棚户区改造房”和“保障性住房”两个概念，在2014年的政府工作报告中，棚户区改造房已经规划成为了保障房的一部分。但实际上，棚户区改造房除一部分用于回迁安置外，另外的部分大多进行商业开发或公共设施建设，并不起“保障”作用。从表面数据上看，2011年至2014年,全国累计开工建设的各类“保障房”超过3200万套，今年底覆盖面将超过城市人口的20%。但从2008年截至2014年底，累计开工新建实物公租房仅９１０万套。只有这20%多的公租房才是跟农民工关联最大的。

当棚户区从城市地图上抹去的时候，棚户的所有者本地居民能获得补偿，而棚户区的租户们——那些进城务工多年却始终无法获得户籍的农民工又去哪住呢？

农民：宅基地换房，赚了还是亏了？

说到底，市场经济条件下要想让农民工在城市住得下来，最关键的还是看农民有什么来交换。承包地和宅基地，是农民手中最大的资产。把这部分土地资本化，才能断了农民的后路，彻底搬到城市居住，并且补偿城镇居住的成本。

2014年，承包地流转总面积已占到农户总承包面积的30.4%。2005年从天津开始，很多地区搞起了宅基地换房，真是了不起的制度创新吗？其实不是，这跟城市拆迁并无二致。地方政府得大片土地，立刻以商业方式处置这些土地，获得大笔土地转让收益。且不说这个过程中出现的腐败和对农民利益的侵犯问题，最大的问题是，断了农民后路后，如果失业怎么办？

中国的失业率长期保持在4%左右的低位，不管GDP是 20%还是7%，其中的重要原因就在于农民工是不算在统计范围内的。因为农民工家里还有房有地，失业了还能回家。

2008年金融危机全国约有2000万农民工失业返乡。农民工召之即来挥之即去，给国家减轻了多少“负担”。

而现在我国正处于经济下行周期，GDP增速破7%，企业大量倒闭。就拿吸纳就业人口最多纺织业来说，2007年中国纺织服装业上下游产业链吸纳就业总人口高达1.7亿，而今年上半年国内纺织服装业迎来首次负增长。截至今年三季度末，外出农民工数量已经不增长了。

随着人口老龄化，资源会更加向大城市集中，小城镇将更加衰落。（国家统计局数据，2014年在外出农民工中，流入地级以上城市的占64.7%）２.７亿农民工一旦全部留在城市，而且大量涌向大城市，就业岗位能提供多少？为了抢夺饭碗，等待他们的将是城镇居民的敌视，农民工之间的厮杀。

从田间地头走向城市的贫民，他们充满了希望，想要放下镰刀，拿起锤子，在工业的流水线上找一份光明的未来。但是，很不幸，迎接他们的，将是更为残酷的现实。

无法解决的悖论

然而对于某些人来说，这就是城镇化的代价。必须通过各种手段恢复城镇化速度，以此来恢复资本的利润率。

我们要注意一个大背景，就是城镇化速度出现停滞。未来城镇化主要依靠的农村年轻人口，已经开始下降，这是资本非常恐慌的。

不久前中国社科院副院长蔡昉做了《未来要让农民工拉动经济》的演讲，认为“我们的增长速度下滑，很大一部分是因为人口红利的消失，劳动力短缺、工资上涨、成本提高。那么，农民工是未来几乎是唯一的劳动力供给来源，稳定住了农民工，让他40岁以后还在城市待着，那么劳动力供给就增加了。拉动经济的效果会非常明显。”

联想到之前财政部长楼继伟在清华的演讲，思路是一致的。所谓的人口红利就是低工资。城镇化就是通过让农民工彻底地无产化，补充下降的劳动力供给，再次形成劳动力后备军，压制工资成本，恢复资本利润率。然而这一逻辑存在很大的悖论：

从生产看，要靠过剩劳动力来压低劳动力成本，保持经济增速。

从消费端看，又要靠他们来消化过剩商品。这其实需要提高实际工资。然而资本的逻辑就是，既想马儿跑又想马儿不吃草。