国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，直接针对房子租赁市场，对促进城镇化向纵深方向发展，对解决低收入人口，尤其是农民工住房问题，外来人口户口、教育、医疗问题，将起到非常重要的作用。下面先看看楼市新政的亮点在哪里，然后我们才知道它可否破解城市高房价所带来的困境。

 　　据刘晓博的分析，国务院楼市新政有如下亮点。

 　　（1） 税收优惠，鼓励出租房子：对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。国家鼓励个人和企业当房东，同时鼓励潜在的购房者先租房子。

 　　（2）鼓励发展住房租赁企业：充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

 　　（3）鼓励个人买房子、当房东：承认了房地产市场的投资需求，意味着未来很难出台针对个人的、累进制的房地产税。

 　　（4）让租房者也享受公民权利：这一点特别重要，住房的人可以享受有房族的城市公民待遇。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

 　　（5）保护租户基本权利：在租赁双方的关系里，租房一方是弱者。为此，很多发达国家都有法律保护租户利益，限制房东的权力扩张。这条规定显然有这个含义。

 　　（6）“商”改“住”将成潮流：允许改建房屋用于租赁。在很多中小城市，甚至像一些省会城市，也出现商业物业过剩现象。允许“商”改“住”，给盘活商业物业带来机会。

 　　（7）允许“房中房”：允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。这对北上广深等一线城市的低收入人群特别有利，一方面是这些政策将增加可租房的供给，另方面是单位租房价格可能下降。

 　　（8）在供地和金融配套上鼓励租赁：鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

 　　 上述几点，对解决中国房地产结构性过剩，也就是去库存很有利，对解决低收入人群，尤其是农民工的居住问题，也很有利。对促进房地产市场从单一的买与卖，转变成买、卖、租综合发展的市场格局，充分发挥土地和房地产的社会经济效益。

 　　中国有近3亿的流动人口，在占总人口56%的城市人口中，有近40%的人是没有户籍的。从没有户籍转变成有户籍，最大的障碍就是无房，因为房价太高。

 　　国务院的这个新政策，将使有固定住房的租户，能够与拥有房子的住户一样申请户口，有了户口，今后子女上学，老人养老，和家属就医，就没有太大障碍了。这些政策，将大力推进农民工，从劳力移民向家庭移民的方向转变，有力促进中国城镇化的健康发展。

 　　另外，随着租赁市场的发展，居民盲目购买房子的行为将受到抑制，投机房地产市场的行为将受到抑制，空置的房子将得到更好的利用，大幅度提高土地的利用效率，也为中产阶层提供一个有效的投资途径。

 　　 延伸阅读：国办印发《意见》:培育发展住房租赁市场建立购租并举住房制度

 　　（转自：央广网）

 　　国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），提出培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措，对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题，具有非常重要的现实意义。

 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强介绍，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%。他认为，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展，但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。

 　　目前，许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。刘洪玉指出，如果他们的住房问题得不到有效解决，会影响城镇化发展质量。

 　　为促进住房租赁市场发展，《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施：一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。同时，还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

 　　不过，在租房过程中，有些承租人遭遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。

 　　为保护承租人的合法权益，鼓励住房租赁消费，《意见》提出了四方面的政策措施。一是明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本，规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式，提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照《居住证暂行条例》等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。四是规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务，提高中介机构的诚信水平和服务质量，严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。

 　　刘洪玉指出，“从根本上说，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，让租房有安全感和稳定感，解决承租人的后顾之忧，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。”

 　　此外，《意见》还对加强住房租赁监管专门做出规定，要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。

 　　（来源：作者博客，昆仑策研究院编发）

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