乔新生：房地产市场要防止过度金融化，更要增加透明、理顺关系 - 昆仑策
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乔新生：房地产市场要防止过度金融化，更要增加透明、理顺关系
2022-02-21
【提 要】《经济日报》文章发布之后，一些学者揣测，这是否意味着我国房地产市场又会迎来一个新发展机遇，宽松的货币政策是否会给我国房地产市场发展注入活力？仔细阅读这篇文章，人们就会发现，核心意思是要解决我国房地产市场过度金融化问题，丝毫没有放松银根、鼓励房地产市场大干快上的意思。如果一些房地产开发企业混淆视听，干扰我国房地产宏观调控政策，应当追究其责任。当前我国房地产市场存在过度金融化现象，也存在分配不合理问题。从某种意义上来说，我国房地产市场的结构性问题可能更为严重。
2022年2月19日，《经济日报》发表评论文章《不要误读“房地产去金融化”》，分析我国房地产金融化不正常表现。文章认为，房地产过度投机，房地产开发商杠杆扩张；金融机构签订房地产融资协议，规避国家的房地产宏观调控政策；部分房地产企业缺乏合理融资规划，铺摊子，导致部分房地产企业债务结构严重失衡，所有这些都是我国房地产过度金融表现。这样的分析毫无疑问都是正确的。房地产市场是一个消费市场，同时也是一个投资市场。所谓投资市场本身就带有融资的功能。早在200多年前，德国就出台了“分期付款”的法律，鼓励市场主体充分利用金融手段，解决房地产市场发展问题。但是，现在人们看到德国已经很少出现房地产市场价格大起大落的现象。究其原因就在于，政府制定房地产宏观调控政策，其中一个重要功能就在于“去金融化”，通过征收房地产税，打击囤积居奇，确保房地产市场价格保持稳定。德国历任总理在柏林的住房都属于普通居民住房。不是因为这些政府官员廉洁，而是因为德国为了抑制房地产市场价格上涨，出台了一系列严格税收措施。对于德国官员来说，没有必要为购买豪宅而付出不必要的经济代价和政治代价。当前中国房地产市场存在的问题，根本原因就在于，房地产开发企业把房地产作为工具，从事金融交易活动。无论是利用房地产抵押贷款，还是在房地产开发过程中采用融资的方式牟取暴利；无论是通过按揭销售占用消费者的资金，还是炒作房地产市场价格从资本市场获取大量现金，都是房地产市场金融化的表现。如果允许这些现象出现，那么，不仅会导致房地产市场内部分配结构严重失衡，而且更主要的是，有可能会导致地方财政结构进一步恶化，金融机构面临更大的金融风险。事实上，从已经发现的房地产企业债务违约情况看，普遍存在高杠杆筹措资金现象。一些房地产开发商通过各种渠道，从境外融资，结果导致资金链条断裂，企业经营面临困难。中央之所以提出“房子是用住的，不是用来炒的”，就是要千方百计地抑制我国房地产市场过度金融化现象，解决我国房地产市场发展中出现的问题，降低金融风险，提高资金使用效率，增加透明度，确保我国房地产市场健康发展。但是，现在看来，中央政府房地产宏观调控政策之所以没有达到预期的效果或者在一些地方出现政策实施“肠梗阻”现象，根本原因就在于，房地产开发企业与地方政府捆绑在一起。一些地方政府官员担心房地产市场价格下跌，会引发社会矛盾，因此，要求房地产开发企业托住价格。地方政府出台房地产宏观调控政策不是为了增加透明度，而是为了更好地暗箱操作。如果不解决房地产市场的透明度问题，那么，我国房地产市场宏观调控很可能会功亏一篑。世界绝大多数国家的不动产登记都处于透明状态，任何公民或者组织都可以通过不动产登记机构，查阅不动产登记信息。这样做，一方面可以满足公众的知情权，另一方面也是为了保证交易安全。中华人民共和国民法典起草过程中，包括笔者在内的一些学者提出，应该让我国不动产登记属性回到正常状态，不动产登记簿必须全面公开，这样一方面可以满足公众的知情权，提高交易效率；另一方面也可以防止暗箱操作，为政府征收房地产税创造良好的社会舆论条件。如果不动产登记信息公开，那么，人们可以通过不动产登记信息，了解不动产基本状况，包括在建项目、已经建成项目和交易不动产登记信息。政府制定房地产税政策的时候，必须根据公开的不动产登记信息，按照一视同仁的原则，确定税率。由于房地产税是一个地方税，因此，增加透明度，接受社会各界的监督，对减少腐败具有非常重要的现实意义。解决我国房地产市场中存在的问题，第一步就是要修改完善我国不动产登记暂行条例，规定所有的不动产登记信息都必须张榜公布，接受社会各界的监督。可以设想，如果我国不动产登记信息全部公开，那么，每个公民或者每个家庭购买住房情况就会一目了然。这对于我国征收房地产税，是一个非常重要的制度准备。解决房地产市场存在的问题，方法非常简单，那就是让我国房地产市场成为一个透明的市场。正是由于我国不动产登记信息处于不透明状态，从而导致我国房地产宏观调控总是不能落实到位。解决房地产市场存在的问题，首先要公开我国不动产信息，然后才能解决房地产市场结构性问题。其次，我国房地产市场的重要问题是分配不合理问题。房地产市场牵涉房地产开发商、房地产承包商、商业银行、地方政府、房地产中介、买卖双方等主体。当前我国房地产市场混乱就在于，房地产法律关系中权利义务不对等。地方政府从房地产市场获得土地出让和税收，可是，地方政府对房地产市场收入用途没有作出详细的说明。由于政府信息不公开，结果导致我国地方政府房地产腐败现象日益严重。从已经查出的腐败案件来看，涉及房地产腐败现象非常普遍。
解决问题的关键就在于，地方政府按照“取之于民用之于民”的原则，彻底解决我国房地产市场收入不公开的问题。政府及时发布房地产市场财务报表，满足居民的知情权。房地产市场的存量和房地产交易资金以及税收情况，属于法定公开信息，政府应当按照信息公开条例，全部公开所有的信息，确保我国房地产市场始终沿着健康的轨道发展。
中国渐进式改革模式，使得一些房地产开发商“近水楼台先得月”。他们在房地产开发的初级阶段，可能存在不规范的现象。完善我国房地产分配制度，要求房地产开发商必须公布自己的财务报表，接受社会各界的监督，应当成为我国房地产市场改革方向。从我国已经上市房地产开发企业财务报表来看，房地产开发商不规范经营现象逐渐减少，绝大多数上市公司的财务报表都能反映房地产开发企业的收支情况。现在的问题是，房地产开发企业作为房地产市场上游企业，在发包的过程中，如何与承包商签订合同，承包商与发包方之间的合同，形成了一个法律意义上的“区块链”，人们可以通过双方的数据比对，发现其中的问题。可惜的是，我国许多房地产开发商和承包商之间的财务报表不相匹配，其中部分收入流到哪里，这是需要审计部门依法审计回答的问题。商业银行作为我国房地产市场的利益相关方，出台了一系列控制风险措施。但是现在看来，我国房地产开发市场之所以出现腐败现象，根本原因就在于，一些商业银行明修栈道暗渡陈仓。他们一方面执行总行或者中央银行制定的房地产宏观调控政策；可是另一方面，化整为零，采取各种措施，继续发放贷款，从而导致我国房地产开发企业不断扩张，金融风险不断积聚。解决问题的根本出路就在于，商业银行必须公布自己房地产贷款基本情况，接受社会各界的监督。除了向中央银行和总行报告房地产贷款比例之外，还必须具体公布贷款额和贷款的方向，因为只有这样，才能防止出现严重的金融危机。第三，我国房地产市场发展中存在的问题，从根本上来说是外延发展中存在的问题，是粗放经营产生的问题。解决必须依靠科技创新，提高我国房地产市场的效率，大幅度降低房地产开发成本，建立房地产开发与房地产施工承包一体化的“托拉斯”，依靠科技含量，提高我国房地产企业竞争力。我国一些中央大型企业之所以在海外房地产市场取得成功，重要原因就在于，他们不仅具有成本优势，而且具有资金优势、技术优势。中国国内房地产市场之所以问题众多，根本原因就在于，风险分散、技术匮乏，房地产开发处于混乱状态。房地产市场主管部门必须痛下杀手。一方面改变传统的管理模式，通过提高透明度，解决我国房地产市场利益分配失衡现象；另一方面，依靠科技创新，提高商品房建造效率，大幅度降低成本，从而为我国居民提供更好的住房消费服务。现在我国已经可以运用打印技术，快速建造商品房。如果在保证质量基础之上，全面推广现代技术，提高我国住房建造的效率，大幅度节约我国房地产市场成本，那么，我国房地产市场健康发展指日可待。解决房地产市场存在的问题，固然要反对过度金融，但首要任务是增加透明度，彻底理顺我国房地产市场的各种关系，确保我国房地产市场始终沿着科技创新、满足消费、加快城镇化发展步伐的方向发展。我国房地产市场宏观调控政策，再也不能胡子眉毛一把抓，而应该采取切实有效的措施，从整顿我国房地产主管部门开始，通过体制改革，解决我国房地产市场分散混乱现象，增加我国房地产市场的透明度，尽快修改不动产登记暂行条例，将所有不动产登记信息张榜公布，接受社会各界的监督。如果房地产开发商在不动产信息登记方面弄虚作假，严重损害消费者的利益和社会公共利益，应当追究其法律责任。在中国这样一个社会主义国家，房地产市场领域出现如此多的问题，令人感到不可思议。如果地方政府官员不端正态度，彻底解决我国房地产市场发展中存在的问题，应当依法追究地方政府官员的法律责任。（作者系中南财经政法大学教授、昆仑策研究院高级研究员；来源：昆仑策网【作者授权】，转编自“乔新生”，修订发布）
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