文征：摆脱房地产的绑架，中国的时间不多了！

文征：摆脱房地产的绑架，中国的时间不多了！

2021-12-08

【提要】中国现有的房地产模式已经走到了尽头。改变它已迫在眉睫。政府不需要顾虑土地财政，因为所谓的“土地财政”事实上并不成立：承担地方政府行政开支的并不是卖地收入，而是来自中央政府的资金。在现有的房地产模式中，人民被剥夺了免费享有住宅用地的权益。而政府实际上也没有得到任何好处。因此国家应该对房地产制度拨乱反正：成立公益性的国有房地产建设实体，取代私营房地产开发商，并追索其侵占的国家和人民的利益。在新的房地产制度中，人民享有免费的住宅用地的权益应该得到实现。

恒大终于要违约了：两万亿的债务，挺吓人的。而在各个地方，大量新建的房子还是空置着。这提醒我们：这个房地产模式已经走到头了。

我们的房地产制度师承自香港。当初它被描绘得非常诱人：把城市当做资产来运营。政府出让土地解决行政开支。开发商赚钱。百姓有房子住——各方受益。

但是它在中国却实际运行成了这个熊样子：政府卖地，催生腐败和土地财政依赖；房价虚高，人民买不起，房子空置；开发商资不抵债，事实破产；银行积累大量的债务和坏账。

现在不会再有人说它是一个好的制度了。人们只是担心：尽管它不好，但是摆脱它更糟糕，所以谁也不敢动它。正因为看穿了这一点，那些开发商尽管事实上已经破产了，但却仍然如鱼得水，游刃有余地活动着。

他们对政府官员说：离开了卖地，政府就没法维持运行。再说如果我垮了，当初运作之中的那些事就会抖出来，对谁也不好吧；

他们对欠贷的银行说：如果你们清我的盘，那么贷款就成了坏账。你们负不起这个损失的责任。所以还是把我卖不出去的房子抵押给你们。你们再贷一笔款给我。我再去搞新的项目：这样我活了，而你们的账面上至少还有抵押的房子，可以向上面交代；

他们对买房者说：你们嫌房子贵？告诉你们房价还要涨呢——爱买不买！

就这样，各方都被讹诈了，屈服了，继续陪着开发商把这个饮鸩止渴的游戏玩下去……

但是国家不能陪下去了，民族的未来不能陪下去了。我们看看香港：它已经被房地产巨蟒紧紧地缠住了手脚，彻底失去了曾经的活力和光芒。看看日本泡沫经济崩溃后的三十年停滞，再看看美国的次贷危机……如果这一切在中国发生，那么它的后果就会十倍百倍于我们现在担心失去的东西。中华民族复兴的伟大进程就会受到重大挫折。

这个问题政府早就有所警觉，而且已经开始行动了：“房住不炒”就是一个尝试。

但是打击炒房并不解决根本问题，因为房价高的根本原因不是炒房，而是地价高。而地价高的原因是土地财政。不解决土地财政问题而去打击炒房，是舍本而逐末。对此政府也一定知道，但是之所以迟迟没有切入这个核心问题，是因为有所顾忌。

直到不久前，我们的财政体系还是1994年建立的分税制。也是从那时开始，土地财政逐渐地建立和发展起来——分税制和土地财政，这两个事物是孪生兄弟。它们之间的关系密切而微妙。后来中央发现：分税制有很多弊端，于是又把税制改回统一税制了。但是土地财政保留了下来。为什么呢？因为地方政府离不开它，要靠卖地来解决行政开支的来源。问题卡在这儿了。中央顾虑的就是这个。

但是中央可能有一笔帐没有算清：从表面上看，地方政府卖地，付钱的是开发商。但是如果我们寻根溯源地追问下去：开发商买地的钱从哪儿来的呢？是银行的贷款。（不要狡辩开发商买地的钱是他省吃俭用攒下来的，或者从祖上继承的——没人信。）开发商从银行贷了款，从政府拿了地，盖起了楼。如果他顺利地把房子买出去了，支付了土地款，还清了贷款，那么这个资金链就完成了一个循环。在这种情况下，土地财政是成立的。但是问题是开发商把房子卖出去了吗？事实是没有，大多数没有卖出去，因为房价虚高——这时候一些房地产业的人就会跳出来了，诅咒发誓说房子真地卖出去了，不然他跟你姓——如果真是那样，那么为什么在笔者所在的城市里，很多竣工十几年的住宅夜里还只有三分之一的窗户有灯光呢？为什么像恒大这样的房企会积累起上万亿的债务呢？答案只有一个：房子卖不出去。

房子卖不出去，贷款还不上，那么理论上开发商应该破产。但是破产了吗？没有。因为开发商把卖不动的房子抵押给银行，拿着新贷款去开发新的项目了。也就是说开发商已经脱身了。那么他脱身了，谁陷进去了呢？是银行。银行的贷款收不回来，还被迫再贷款给开发商——坏账越滚越多，只换回来一大堆卖不出去的房子在账面上抵押着。长久这样下去，银行会被拖垮。那么谁不能让银行垮呢？是国家。银行是不能破产的。国家为了避免银行破产，不得不注资冲销银行的的坏账——到了这里，资金链追溯到了尽头。我们再看看它的两端：一端是地方政府，另一端是中央政府。看出来了吗？尽管中间有开发商和银行两个环节，但是地方政府的所谓“卖地款”实际上并不是来自开发商，而是中央政府。

这些年来，实际上是中央财政养着地方财政，而不是什么土地财政——土地财政事实上从来没有存在过！

这是一个重大的发现。它从根本上颠覆了我们对土地财政的认识。怎么理解呢？可以这样说：开发商越滚越多的债务，表面上是欠银行的，而实际上就是欠地方政府的土地出让款——他们也许曾经付过钱给地方政府，但是这笔钱是从银行借的，而且开发商不还了，赖掉了。为了防止银行破产，这个窟窿最终只好由国家补上。所以支撑地方财政的还是中央——事实就是如此。在这笔交易里，政府实际上是被诓骗了：土地被开发商白坑了。

既然政府被坑了，那么被坑的钱就要讨回来。而既然土地财政事实上并不成立，那么还顾忌什么土地财政呢？既然反正是中央养着地方，为什么不光明正大地养着呢？为什么还要从开发商那里绕一圈，还要被他刮一层呢？相信很多人看到这里已经替政府喊冤了。但是请等一等，政府还不是最冤的，最冤的是购房者。因为他们实际上是在用自己的钱购买本来属于自己的东西。

这怎么讲？我们回到房子的价格上：现在房子的价格是由三部分构成：土地的价格+房地产业的利润+炒房者的利润。在这三部分当中，炒房者的利润是瞎捣乱，完全应该把它去掉——“房住不炒”就是这个意图。剩下的两块中的一块：房地产业的利润，是必须承认的。因为经济活动必须要盈利，没有利润就无法持续下去，那样就没人盖房子了——这倒不是给开发商开脱。那么我们先不管这一块，看看剩下的一块：土地价格。这是房价的大头。

说起土地的价格，就不能不提土地制度。那么在我们的国家，土地所有权是一个怎样的状况呢？我国的《土地法》规定：中国的城市土地归国有，即全民所有。农村土地归农民集体所有。这说明了我国的每一个公民，都是国有或者集体土地的所有人。那么可不可以这样理解：每一个中国公民，都生来有权取得一块免费的宅基地？当然有权取得，而且在农村就是这样的：在农村，每个农民都能从村集体取得一块自己的宅基地。那么同样地道理，任何一个城市的本地户口的居民，是不是有权免费取得一块一定面积的住宅用地？他在这个面积内购买的房子不需要支付土地的价格，而只需支付建筑成本？当然，如果超过了这个面积，他就要付出多出的土地的价格，买高价房。举个例子：假设一座城市一共规划了一亿平方米的建筑用地。它有333万本市户口的居民，那么每个市民理论上就可以享有30平方米的住宅用地——这没有考虑楼房的土地面积换算，也没有考虑不同地段的土地的价值是不一样的。市中心的土地价值要高于郊区——那么平均起来一个三口之家，就能买一套3×30=90平米的低价住宅。但如果他们嫌房子小，要买一套120平方米的，那多出的30平方米要付就高价。对不对？

当然对。这是我们国家的性质的要求，也是法律的规定的体现。但是现实中，大多数城市居民的这个权益没有实现。现实的情况是：除了1998年房改的时候有一批人可以低价购买自己居住的房屋以外，在那之后的任何买房者：不管是不是这个城市的户口，也不管他以前有没有房子，都要为房子的全部土地付钱。这对于那些本市户口的，而以前又没有享受过住房福利的购房者来说，等于是用毕生的积蓄买回本属于自己的东西。这才是最冤的。而陪着他一起冤的是政府：政府搞土地财政，挨骂。但土地款政府实际上也没有得到：被开发商骗去了，赖掉了。

总之，吃亏的是人民，背黑锅的是地方政府，擦屁股的是中央政府，而两头骗，两头吃的是开发商——这就是我们的房地产的真相。既然算清了这笔账，那么政府就应该从开发商那里追回这笔钱，该归政府的归政府，该归人民的归人民——就成了一个合理的和紧迫的要求。

首先，要把房地产公司抵押给银行的房子全部没收国有，以抵偿欠银行的欠款。当然，由于房价是虚高的，房子实际的价值肯定不足以抵消房地产公司的欠款。那么余下的部分，就要从房地产公司财产和开发商的个人财产中追索。这将是一场无限期的和无限责任的追索。可以想象这个追索将是困难的：开发商会隐匿资产，把它转移到其它的实体，甚至国外——其中很大一部分，可以想象已经被开发商吃喝嫖赌纸醉金迷地挥霍掉了。所以实际上已经不可能全部追回这笔欠款了，追回它的大部分也不容易。这将是一场复杂、艰巨、甚至是残酷的斗争。政府对开发商一定要冷酷无情——因为对这笔债务的追索，实际上是对国家和人民权益的伸张，也是对政府名誉和信誉的挽回。追回的越多，损失就越少。

追回来的钱，部分偿还了开发商对银行的欠款。银行就可以归还一部分国家对它的借款。那么接下来，国家应该把这笔钱中的一部分：也就是应该属于人民的，还给人民。具体地说，就是那些本应该享受住房福利，但实际上没有享受到的公民。新买房的人，只要是本市户口，就能享受免费的住宅用地。而以前买房的本市人，还没有享受过住房福利的，他们的购房款中的那部分土地价格应该得到退还——我指的是在免费住宅用地面积内的。如果政府一时付不出这么多钱，那么可以跟购房者约定一个期限：比如在10年或者20年内分步偿还。或者可以用购房者愿意接受的其它福利来补偿：比如社会保险、就业机会等等。

对于那些在外地购房的人，由于他们已经在自己的户口所在地享有了住房福利，所以原则上不在补偿之列。但是他想在购房城市安家，那么可以考虑把他们在原居住地的土地权益流转到本地。这当然是一个复杂的工作，需要政府发挥协调和仲裁的作用。

那些有很多套房子的炒房者，房价降了，他们肯定不满，有可能会闹事。对他们政府不用客气，可以直截了当地对他们说：你们投资炒房，本身就是一种商业行为。既然是商业投资，就有赚有赔。你们既然赚钱的时候没有想到过政府，那么赔钱的时候政府也不会替你们负责。如果有人还是要无理取闹，那么政府就可以把话说得再深一点：先不讲房价，你买这么多房子，钱是从哪里来的？解释一下吧。先证明你的钱的来路是正当合法的，再说房价的事情。相信这么一说，大多数炒房者就再也不敢吭声了。

那么打掉了房地产公司，房子还盖不盖？当然要盖。离了臭鸡蛋，照做槽子糕，而且还要做更多更大的蛋糕。那么由谁来做？怎么做？前面说过：地方政府离不开土地财政（这已经被证明了是个伪命题），是因为行政开支的来源的问题。说白了就是很多公务员和事业单位人员要吃饭。那么现在开发商被打掉了，产生了一个真空，可不可以这样：让一部分公务员和事业单位人员来填补这个真空。成立国有的、为人民服务的房地产建设机构——来满足人民对住房的需求。这些人员的收入，不再由政府财政支出，而是从房地产建设经营的利润中解决——就是原来私营房地产吃的那块。这样一方面我们可以继续盖房子，满足人民的需求，另一方面还能消除政府冗员，节省财政开支。而且这样还有一个好处，就是房子的价格：以前的房价是土地价格+开发商利润+炒房者利润。现在，炒房者的利润已经被“房住不炒”打掉了，开发商的利润归新的国有房地产建设人员——也就是那部分原来的公务员和事业单位人员享有，那剩下的土地价格呢？名正言顺地让给人民。三项去掉了两项。房价至少能降一多半。

这对于中国来说，意味着困扰我们很深的住房问题得到了根本性的解决，是真正打通了任督二脉——
从地方政府的角度：它摆脱了“土地财政”的束缚，切断了腐败的一大根源，消除了自身的私利，确保了为人民服务。同时减少了冗员，提高了效率；

从中央政府的角度：它排除了国民经济中的“地雷”，理顺了中央和地方的关系，节省了财政开支，赢得了人民的感激和拥护；

从银行的角度：它打破了房地产集团的绑架和讹诈，制止了坏账损失的扩大，保证了金融安全；

从人民的角度：房价下降会使负担减轻，可支配收入增加，生活水平上升；

而从整个国家的角度：消费大量增加，使得百业兴旺。而健康的房地产可以成为经济的“主发动机”，带动国民经济可持续地加速发展。

当然，要实现这几个利好不会是很容易的，至少还有几个问题：
首先是现在的房地产牵涉到方方面面，一下子把它搞掉，可能会引起经济和社会的震荡；

地方政府从“土地财政”的惯性中抽身也是一个痛苦的过程：一些官员可能会因为牵涉太深而有所顾虑；

从银行的角度，怎样处理房地产积累的巨额坏账是个大问题。银行可能会担心付不起责任而选择回避和掩盖；

最后还有一个问题：就是国有企业搞房地产行不行？另外，几百万原来的房地产从业人员怎么办？

对于第一个问题，首先应明确一点：早动比晚动要好，越晚动损失越大。中国要抢在房地产拖垮整个经济，毁掉我们所有人之前除掉它。这是根本性的问题。当然，在具体的操作中，可以采取比较稳妥的推进方法：可以一部分一部分地搞，一个地区一个地区地进行，一种情况一种情况地解决。可以先搞一个试点，成熟以后再大范围推广。先易后难，先近（指时间）后远。

对于在房地产中有问题和错误的干部，国家应该本着“惩前毖后，治病救人”的精神，一方面教育督促他们认识和纠正自己的错误，尽早转变到正确的立场上来。另一方面对于改正的干部要加以爱护，给予他们出路，不要逼得他们坠楼。要善于抓住主要矛盾，团结大多数打击极少数。

对于银行的债务问题也是一样：银行是关键部门，清查开发商的很多问题离不开他们。应该鼓励他们立功。对于已有的问题，要实事求是，有什么说什么，一切为了解决问题。不要逼得他们做出什么极端的事来。房地产大清盘，帐算下来，国家免不了要冲销一大笔债务，承受一定损失。但是这个损失是已经造成的损失，承认它是为了杜绝新的损失。现在不处理这个损失，以后的损失会更大。房地产健康了，扭曲的关系理顺了，经济会有一个大的发展。国民生产总值上去了，很容易就把这个损失弥补回来了。

至于国有企业能不能胜任房地产工作，还要走着看。但是有一点可以肯定：比起那些只知道吃喝嫖赌，行贿收买，暗箱操作，违规开发，偷工减料的私营房地产开发商，国有房企只会更好，不会更差。最起码买房者不用再担心住在偷工减料的房子里了。拆迁户也不用再担心受黑社会的骚扰了。原来的私营房地产的从业人员：他们中间的正派的，有技术和能力的，特别是在房地产的大清盘中有立功表现的人，新的房地产建设系统不会排斥他们。他们可以在为人民服务的洪流伟业找到自己的位置。新的房地产业肯定比现在的更健康和繁荣，要消纳这些人并不困难。

（作者系独立政治历史和经济研究者；来源：昆仑策网【原创】修订稿，作者授权首发）

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