巴九灵：“房屋养老金”与一些辟谣

 

房屋养老金制度改革的关键举措是建立公共账户，公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。”

 

就在一周前，小巴（执笔的这位）所租住的高层公寓楼，终于完成了三台电梯的更新换代，历时半年之久。

 

体感上，新电梯的速度明显加快，还按上了空调，足以片刻对抗“杭·吐鲁番·州”的热辣滚烫。

 

不过，吹着空调上楼的那刻，小巴忽然意识到，这或意味着这栋楼的房龄至少快20岁了。

 

今年5月，我们曾在文章《你会去买“老破小”吗：为什么中国房屋寿命只有30年？》里科普过：

 

除了主体结构，房屋的附属部件也有单独的生命周期。比如住宅电梯，单独一部的报废年限为15年，有备用梯的为18年。

 

还比如防水工程，屋面设计年限不低于20年，室内不应低于25年，外墙保温工程，规定使用年限不应少于25年。

 

树木以年轮记录年龄，人类以皱纹标记岁月，而被替换的电梯，重新粉刷的外墙，一家一户来替换的燃气表，楼道里不知道何时变亮了的灯泡，被扩建改造的地下自行车库……

 

每栋房屋都有自己暴露年龄的方式，只是我们习惯了步履匆匆，忘了岁月这把杀猪刀并不曾饶过谁——住建部门曾透露，全国城市居民中有1亿人住在2000年之前建成的小区里，这样的小区在全国共计17万个。

 

当然，一个更现实原因或在于，它并未与我们的钱包发生太多直接联系。

 

于是，上周五，当住房城乡建设部副部长董建国说：“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”时，舆论哗然。

 

人们看到“养老金”“个人账户”“公共账户”几个字以后，脑门子上就产生了一大堆问号。

 

董副部长是在一场以“推动高质量发展”为系列主题的新闻发布会上这么说的，前面他代表住建部，表示正在研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。

  

 

事后看，可能坏就坏在“养老金”三个字上。大部分人对此并不陌生，每个月缴存，存到退休才能使用，一经类比，就给人一副未来要交钱养老房子的感觉。

 

有的网友说，我个人养老金还没弄明白，现在岂不是还得交钱给房子养老了？

 

手里已经有着“老破小”的房主也哆嗦了下：如果以后还要交钱养老房子，岂不是影响房价？

 

有的业主依稀记得，自己在买房时，曾经按照国家有关规定交纳专项维修资金，主要用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，如果再收一笔，岂不是二次收费？

 

更有人担心，我交了房屋养老金，会不会像医保统筹资金一样，被用来修补其他的房屋，那岂不是做了冤大头？

 

种种“岂不是”增加了话题热度，也给了谣言生长的土壤。

 

流传最广的，当属将房屋养老金等同于房地产税的那条。

 

谣言显示，未来将主要依据房屋的面积和楼层来确定房屋养老金的费用，比如总层数在22层（含）以上的房屋，每平米交存144元等，有的直接算了个总价——“100㎡房子一年需缴纳1.5万元的房屋养老金”。

 

然后紧跟着一个评论，这不就是房地产税？

 

这一拱火激起千层浪。

 

 

在浙报传媒研究院院长丁建刚看来，这个计算方式明显违反基本常识，他分析道：

 

“‘100㎡房子一年需缴纳1.5万元的房屋养老金’，如果每年都要交，那么20年要交30万元，30年要交45万元，平均4500元/㎡的单价超过了普通高层住宅的建安造价。按照这一标准，不需要30年时间，房子就可以重新造一遍了。”

 

58安居客研究院院长张波也表示，房地产税本质上是税收，收取之后也非完全应用到小区本身，不能解决房屋养老问题。

 

财经评论员刘晓博则表示理解老百姓的反应，毕竟无论什么费用，只要从自己的钱包里出，担忧在所难免。

 

于是第二天，《中国建设报》专门发文辟谣，标题里就把主要信息放了个明明白白——《专家解读 | 阎建军：房屋养老金——公共账户政府建，不给群众添负担》，其中解释道：

 

我国采取“大政府”管理思路，政府对于民生安全领域责无旁贷……老旧房屋坍塌风险属于公共安全事项。

 

房屋养老金制度改革的关键举措是建立公共账户，公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。试点城市以人民安全为宗旨，勇于担当，采用了财政出资方式为公共账户筹资。

 

公共账户资金除了用于公共体检之外，也用于房屋应急托底保障。

 

换言之，公共账户的钱，都是政府财政出，与个人无关。

 

文中也提到，关于个人账户部分，依然是采用基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，无需另外缴存。

 

 

但这并不意味着，未来的“房屋养老金”真的与普罗大众无关。

 

《中国房地产金融》今年刊登过一篇名为《我国房屋养老金制度：背景与框架》的论文。

 

这本杂志是由住建部主管、中国城市出版社主办的全国性学术期刊，从某种程度上，能代表官方在这一领域的探索思路。

 

论文的点睛之笔在于一句话：房屋养老金制度是我国住房领域的一项新的制度安排，不等同于住宅专项维修资金。

 

基于此，文章认为可以参考社会基本养老保险的框架，将房屋养老金账户分成了三种：公共账户、个人账户以及补充账户（如下图）。

 

 

其中，后两个账户就与个人相关。

 

被称作“第二支柱”的个人账户资金主要依托于已有的住宅专项维修资金，是由房屋安全责任人强制缴纳，包括住宅专项维修资金及其增值收益。

 

至于补充账户，主要是为文物或者优秀历史建筑保护单位等特殊属性住宅预留的资金账户，用于自有部分出现严重损坏影响公共安全的情况下，业主自筹资金及公共账户划转鼓励补贴资金的存储。以个人自筹资金为主，自筹资金可以从住房公积金提取。

 

尽管以上还只是研究成果，不能认定其就是政策的未来走向，但多多少少为我们与房屋养老金的发生直接关系，预留了一些想象空间。

 

看到这里，许多人应该会松了一口气，钱包总算暂时稳住了，但资产账户里的问号还待消除。

 

比如，“房屋养老金”会不会侵蚀房价或者抬高租金？会对买房产生什么影响？也有人继续犯嘀咕，为什么忽然提出要搞“房屋养老金”，是有什么筹谋布局吗？“房屋养老金”的钱到底从哪儿来？

 

我们请教了相关专家，一起看下吧。

 

Q1   

为什么房屋养老金出现得这么突然？

  

张波

58安居客研究院院长

 

“房屋养老金”制度这个名词并不算新。“建立城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度”这一表述从2023年起被反复提及。

 

房屋的保养，尤其是老旧房屋可量化、可评价的深度保养在上一轮房地产周期中的重视度并不多，而多采取大拆大建的方式。

 

随着房地产进入新周期，城市更新改造向精细化发展，加之存量小区不断增多，房屋的质量问题将越来越受到关注，尤其是房龄偏老的小区，只有通过细致的定期体检，才能更好保障房屋结构安全，管线管道长期稳定使用，并有效根据居住人群需求变化，更好满足不断增长的养老、托育、停车、充电等需求。

 

 

同时对于各类次新小区，也需要关注公共服务设施缺口，建筑节能环保以及数字家庭等各类指标的完善度，而指标体系的制定和细化都需要从试点入手。

 

   Q2   

“房屋养老金”的钱来自哪里?

  

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

 

从1998年中国启动全面房改开始，就设立了房屋维修金制度，后来这个制度被写入了全国性的“物业管理条例”。

 

也就是说，早在1998年就开始缴纳房屋养老金了（个别城市更早），只是当时还没有“房屋养老金”这个名称。

 

那么全国到底征收了多少房屋维修金，一直是一个谜。我能查到的比较准确的数据，是2013年11月证券日报等媒体披露的，当时已经超过了1万亿。

 

一直以来，房屋维修金的征收方式包括4种：

 

1.房屋交付的时候，开发商按照“项目建筑安装工程总造价”的2%到3%不等，一次性缴纳。

 

2.购房者入伙之后，每月管理费中包含了房屋维修金，但金额比较低，各地、各小区的标准有差异。

 

3.各地物业管理条例里一般规定，当房屋维修金低于初始状态30%的时候，只能用于紧急维修（严重威胁安全），一般会要求召开业主大会确定标准，大家补交。

 

4.小区收益（比如广告、出租公共空间）一般优先用于补充维修金。

 

我个人认为，房屋养老金大概率是“个人账户+公共账户”。

 

个人账户本就基于原来的房屋维修金，因此来源也会和过去类似。

 

我理解未来个人账户是跟着房子走，无论方式买卖多少次，个人账户始终绑定住房。

 

新出现的公共账户，估计是地方政府按照出让土地收入的比例建立，在各小区实际改造中调剂使用。大的改造支出，比如小区批量更换电梯，公共账户大概率会补贴。

  

吴翔华

南京工业大学天城不动产研究所所长、教授

专项维修基金有两大缺陷：

 

▶第一个缺陷是专项维修基金用起来很麻烦，必须按要由业主委员会提出申请，才能够支取。但是普通业主根本不懂建筑和工程知识，也就很难判断哪里要修、什么时候修、要花多少时间修。

 

▶第二个缺陷是，相比于住宅维修的大量需求，专项维修基金根本不够用。房子是有寿命的，中国住宅的经济耐用上限是50年，过了30年，很多房子就进入中老年，改造成本也就迅速攀升。

 

 

所以我们要引入房屋养老金制度，来弥补专项维修基金的缺陷。与相对封闭的专项维修金相比，我认为房屋养老金是一个开放的公共账户，可以借由四个渠道筹集：

 

◎ 第一个是专项维修基金，这笔钱很可观，每个城市都有几十亿乃至几百亿的维修基金。

 

◎ 第二个是专项维修基金的增值收益，比如说存银行的利息。

 

◎ 第三个是政府的财政补贴。

 

◎ 第四个就是小区的公共收益（比如电梯间广告、零星的停车位），不要小看这个收入，有些规模大的小区一年能收几百万元。

 

与房地产税、专项维修基金不同，房屋养老金不会找个人筹资，它更多的是想办法通过各种渠道去归集到这个养老金账户里面的。

 

   Q3  

“房屋养老金”对租金、房价会有哪些影响？

 

 

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

房地产行业下一阶段的任务是建设好房子、好社区，这带来一系列重大政策调整。

 

中国全面启动城镇化比较晚，10多年前房屋老化还不是一个大问题。但随着年深日久，这个问题将越来越突出。我们现在所看到的大量高层和多层住宅楼，它们的“青春期”大约只有20年左右。即便是维护得当的建筑，也通常在30到40年后就会开始明显老化。

 

现在国家出手规范，正式建立房屋养老金制度，有利于防止高密度小区老化后，价值出现断崖式下跌。

 

因此，房屋养老金制度（包括体检+保险）的完善，对有价值的“老破小”是利好，可以延缓小区的衰老和价值下跌。但对于位置差、没有出租价值的小区，则起不到任何作用。

 

租金方面，在大城市核心区，特别是那些租赁市场活跃、房屋价值较高的地段，房主们通常有能力将房屋养老金这笔新增成本转嫁给租户。这意味着，我们可能会看到大城市的租金进一步上涨。然而，在小城市和大城市郊区等不活跃地区，房屋养老金的征收无疑是雪上加霜。长远看，我们可能会看到房地产市场的进一步分化。

 

 

吴翔华

南京工业大学天城不动产研究所所长、教授

我认为房屋养老金对租金没什么影响，因为房屋养老金的施行，并不会增加房东的经济负担，房东也就没理由给租客转移成本。

 

影响较大的是“老破小”，这类社区以前没有缴纳过专项维修基金，所以房屋养老金账户余额会少于新建的规范化小区。

 

随着房屋养老金制度的逐步推广，估计很多人在购买二手房时会优先考虑房屋养老金充足的新小区或次新小区，居住体验会更好。这样的话，“老破小”的市场价值就会进一步下降。

 

值得一提的是，目前针对住宅的检测和翻修活动并不活跃，因为业主委员会不太懂行。如果房屋养老金会全面推广，房屋也就能享受人类的待遇，每年定期做体检，如果体检不合格，就会进行针对性的维修治疗。全国上下有上百万个小区，如果每个小区都这样做，那将给建筑检测行业和房屋修缮行业带来“泼天的富贵”。

 

作者：巴九灵 ；来源：吴晓波频道微信号