商品房制度，本质上也就是一系列用货币交换权利的过程。
因为这些权钱交换制度设定不合理，最终导致社会财富分配不均，这才是当前楼市问题的本质。
这个制度缺陷所产生的直接后果，是刚需必须支付与炒房者相同的成本来获得房屋，却只能用房子来满足自身的居住需求，无法如炒房者那样通过倒卖房屋获利，最终导致房价因素实际只对刚需产生影响，从而使楼市问题的矛盾焦点集结在房价之上。
换言之，如果刚需的购房成本远低于炒房者，那么房价还会成为焦点吗？
一、购房补贴能有效降低刚需购房成本，以区分房屋消费与投资
房价是房屋实现商品交换的价格标定，而购房成本则是商品交换的实际支出，即使是针对同一个房价，也可能通过制度设定，使不同身份的购房者产生不同的购房成本。区分房价与购房成本这两个概念，就有可能区分房屋的消费与投资属性。
高房价意味着更高的投资成本，这对于房屋的投资者而言是合理的；低购房成本意味着更低的居住权利实现成本，这对于房屋的消费者也是合理的。以此思路，我们不应当将解决问题的思路局限在控制房价方面，而是应当通过合理的制度设定，来合理地降低刚需的实际购房成本。
这类制度设定并不罕见，保障性住房如是，共有产权住房也如是，更早期的补贴购房与合资建房更是如是，实际上所有住房保障方面的既有政策都或多或少地体现了这一点。中国从来都没有放弃过对公民基本居住权利的保障，只是，这些政策最终往往因为财力等方面的原因无法持续，或者仅能有针对性地保障部分公民的居住权利。
因此，当我们把解决问题的思路转移到降低公民的购房成本时，政府所能提供的财政支持，就成为决定该政策能否持续的关键。
二、合理的财政收入来源，决定了购房补贴政策的执行可持续性
毫无疑问，如果国家能够如８２年～８５年那样执行购房补贴政策，那显然能够实质性地降低公民的购房成本。但从当前的房价水平来看，要通过补贴方式使刚需的购房能力契合社会实际的工资水平，势必需要耗费近乎无限的财政资源，且这种开支还具有随着房价上涨而飙涨的可能性。
而即使国家下定决心这么做，也无法确保地方政府会照此执行。９４年分税制改革，使得地方政府完全承担起城镇住房管理和财政支出的责任，因此耗费的财政资源无疑需要由地方政府承担，由此势必极大影响地方政府在其他公共服务方面的资金，使其有极大意愿对抗中央的政策决定。上有政策，下有对策，最终结果也只可能是不了了之。
所以我们需要寻找一种方式，来为政府提供充足的财政资源，并且能够使其与房价挂钩。对此，土地出让金无疑是一个很好的切入点。但问题是如何使国家能够获得足以满足购房补贴需求的出让金收入，并且为国家的收取行为寻找合理性依据。
这种想法与当前社会的共识有所背离，其意味着“地价应该尽可能地高”，而非像当前那样“控制好地价”。对此，需要从楼市对于社会财富的分配作用来理解。
三、购房补贴制度使国家获得充分收取土地出让金的合理性
在当前的商品房制度中，开发商通过招拍挂制度，竞标获得了土地使用权，同时也必须为此支付巨额的土地出让金。这些土地出让金，最终总是会折算成楼面价，成为房价的构成，而由最终的购房者承担。从财富角度来看，也就是刚需用自己的货币收入，间接换取了土地使用权，因此土地财政本质来源于普通个体为了购房所支出的消费能力。这导致地方政府的土地财政实际上是缺乏合理性的，为此，就有必要控制地价，以降低对普通购房者的影响。
但是，如果我们能够实现以土地出让金为财政来源的购房补贴，就会产生新的财富分配结果。国家从开发商处获得了土地出让金，出让了土地使用权，然后以购房补贴的形式补充给刚需购房者，则购房者用其支付一部分房价，来换取房屋的所有权，这产生的实质结果，是国家以货币化补贴的方式，使该部分出让金在国家、开发商、刚需之间实现了一个空转，并在这一过程中，将土地使用权转变为房屋所有权分配给公民。
由此可以看出，国家以此方式分配房屋使用权时，公民不需要支付任何货币成本，就能获得货币化的购房补贴，因此公民实际的购房成本就降低到房价与购房补贴之间的差值部分。从这个角度来看，地价越高，国家获得的土地出让金越多，公民的购房成本也就越低，产生的购房保障力度也就越大。
而通过这种方式实现对公民的住房保障，国家并不用耗费什么财政资源，其是以一种制度设定的方式，来起到一种交换中介的作用，由此强制规定了楼市相关的财富分配基本结构。同时，这种方式也为地方政府的土地财政产生了合理性依据，因为刚需所购房屋的对应出让金部分都已经补贴给了刚需，而投资性房产和商用型房产的出让金却没有补贴给投资人的义务，因此土地财政在此实际上是来源于楼市的投资面，而非消费面，这产生了一种合理性，可认为各种公共服务与公共建设的开支，来自于社会经济发展的成果。
由此，国家与地方政府的政策利益方向趋于一致，都能从地价上涨行为中产生更好的政策执行结果。确定了这一方式的合理性，那么问题接下来就转变为制度的设定和执行问题，即如何获取尽可能高的出让金，并使其与房价产生联动。
四、将使用权转让时间点延缓到房屋建成之后，将产生新的土地开发利益分配格局
与当前观点不同的是，现行土地开发制度中地价是房价的构成部分，因此地价与房价联动，是通过控制地价的方式来控制房价。而新机制中的地价与房价联动，其根本目的是使国家能够获得尽可能多的出让金，因此其不再管控甚至是纵容房价的飙涨，实现的是以房价来确定地价的方式。
而这显然是当前的土地开发制度做不到的。当前土开的第一步，就是通过招拍挂制度出让了土地使用权，这与房子建成、土地完成开发之间整整隔着一个土地开发周期，以此方式绝对无法将出让金与最终销售时的房价相挂钩，更不用说存在着开发商通过捂地捂盘方式来扩大地价收益的可能了。所以，要实现新机制中地价与房价的联动，需要做的最大改革，就是通过修改土开制度的方式，使使用权转让时间点延缓到房屋建成之后。
这一变动，将使得开发商失去了原有的、在土地开发期间的对土地资源的掌控权力，也就相应失去了以之为资本进行操作的可能性。由于国家在建设期间始终掌控着土地的使用权，因此这段时间因地价升值所产生的所有收益，也就都归国家所有。
同时，国家也具有完全的合理性，以建成后的地段房价，来确定开发商需要支付的出让金。房屋商品的最主要原料，不是建材，不是人工，而是房屋实体所占据的空间资源！任何房屋，都必须占据一定的空间，才能产生基本的使用功能，不占据任何空间的房屋实体是不可能存在的。也因此，房屋的建设过程，实际上也就是空间资源被私有化的过程，所以房屋要获得完整的所有权，必然需要在权利交换上实现这种权利的私有化！
这种权利私有化的实现过程也就是土地竞拍过程，而出让金则是这种权利私有化的成本。在当前制度中，规划中的房屋其空间使用权集中体现为地块的使用权，由此在竞拍过程中统一交接。但是，在新机制中，由于将权利转让时间点延缓到房屋建成之后，此时房屋已经实质占用了特定的空间资源，且该结果基本不会再变动，因此国家的管理重心，就可以从原有的地块，转移到更为直接的空间资源上。
因为这一空间资源已经通过房屋实体来得以确定，所以可以与房屋面积相关联来定值，并与房价联动来定价。这种使用权的定价与产生商品的实际成本无关，而仅只取决于市场博弈后购买者所愿意支付的数额，因此，国家在出让空间使用权时，可以参考该房产周边的地段房屋均价，以及房屋的建安成本，以两者间的差值来计算开发商需要支付的出让金单价。
由于此时房屋已经建成，具有直接销售的条件，这使得国家转让空间使用权的时间点，与购房者购房的时间点可以接近重合，因时间间隔所产生的出让金差值也就降到最低。国家就能以此获得了尽可能高的出让金，并用之于公民的购房补贴。同时，国家还可以进一步完善制度执行细节，例如，通过招标时通过竞标建安成本的方式提高出让金比例，或者将使用权转让时间点延缓到购房时，以进一步缩短时间点差异，从而实现获得尽可能多出让金的目的。
五、新机制对于所有楼市两难矛盾需求的满足
至此，我们实际已经产生了在高房价基础上保障每位公民基本居住权利的可能性：公民获得购房补贴，极大降低其实际需要支付的购房成本；国家通过空间出让金，获得土地开发所产生的绝大部分收益，并将房屋消费部分的出让金补贴给公民，以实现住房保障，而截流房屋投资部分的出让金，以作为地方政府土地财政的收入来源。
这种方式，不需要控制房价，也就减少了政府与市场博弈的必要性。可以说，新机制实际上就是综合了购房补贴制度、共有产权房制度、保障性住房制度、商品房制度的所有优点糅合而成的。
事实上，由于制度改变，相关领域的利益分配格局也必然产生相关变化，并由此根除了其他两难矛盾需求的存在基础：
刚需获得了购房补贴，因此国家可以根据这一补贴在房价中的比例，极大提高首付比例，以降低房产投资的杠杆率，而不会对刚需的实际购房能力产生影响；
购房补贴与房价联动，这极大降低了房价对于刚需实际购房能力的影响，因此市场不容易受炒作而疯狂，也就不存在暴涨或者泡沫破裂的可能性，楼市得以在当前状态下得到夯实；
房价稳定，房屋就能作为保值的固定资产在金融领域起作用，不容易因价值波动而对社会经济产生负面影响，也就不容易作为外来资本割韭菜的工具，反而能成为稳定的资金池，吸纳大量的资金进入；
刚需获得购房补贴，开发商在建设周期不再需要支付出让金，两者所需承担的资金压力极大降低，也就相应减少了对银行贷款的需求，银行贷款将更多用于满足实体经济的需要；
开发商不需要支付出让金，就没有推行预售房制度的必要。房屋建成后才进行空间使用权转让，也就没有进行预售房的合理性。同时建设过程中国家始终占有使用权，开发商实际处于受雇建设的角色，则开发商破产并不会影响项目的继续推进，国家有权更换新的开发商继续建设楼盘。这三者共同作用，也就杜绝了烂尾楼现象的产生。
现房销售，购房者能直观看到所有房屋的细节，也握有稳定的购房能力，房屋质量将决定了开发商的收益。而土地招标不再完全取决于拍卖价，更有可能加入建筑标准等技术含量，以及开发商内控的能力，钱多保证不了盈利，技术好才是盈利的保障，房地产竞争将从现有的资本竞争模式，转变为技术竞争模式。
再加上前述权利货币化方式对于“七十年产权”，征地拆迁方面的作用，由此，所有楼市相关两难矛盾需求都可以得到解决。
而所有的调控举措，仅仅是延缓了使用权的转让时间点而已。
这一时间点的改变，将直接改变整个楼市相关的利益分配基本格局！之后开发商任何的操作努力，都无法改变这一基本结果，也无法影响国家对于公民的住房保障！
若是如此，那还要纠结什么调控房价，管控开发商的贷款来源，限制房屋投资行为，评审保障性住房申请人的资格呢？
合理的制度设定，直接影响利益分配格局，才是楼市长效调控机制。
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来源：昆仑策网【原创】（图片来源网络 侵删）
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