乔新生：我国房地产市场混乱现象再也不能持续下去了！

乔新生：我国房地产市场混乱现象再也不能持续下去了！

2020-09-25

中国房地产行业公开秘密

新华社北京2020年9月23日电，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。明确规定“土地出让收入是地方政府性基金预算收入的重要组成部分。长期以来，土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不够”。这份文件印证了笔者的判断，土地出让收入公开透明可能是今后中央工作的重点。

成都高新技术产业开发区财政金融局发布的《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》引起社会各界广泛关注。这份具有法律效力的文件明确指出，“和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助”。这份文件实际上已经拒绝了和记黄埔在四川成都高新技术产业开发区融资的请求。

这份文件有些姗姗来迟。中国房地产业的发展，可以说是中国财富转移一部血泪史。上个世纪90年代，房地产市场放开之后，许多房地产公司贷款从政府手中获得土地，从事房地产开发。一些房地产开发商热衷于赚“快钱”，立即投入房地产开发，从商品房销售中获得利润。但是，也有一些房地产开发商意识到，中国房地产市场一定会快速发展，因此，他们囤积居奇，利用自己获得的土地使用权，在房地产市场待价而沽。

中国政府已经意识到中国房地产市场存在的问题，制定了一系列政策，明确规定如果房地产开发商不从事房地产开发，政府将无偿收回土地。可是，这些政策并没有贯彻落实。一些地方政府为了吸引外资，容许外资企业囤积土地，等待土地价格上涨，从中获取利润。和记黄埔作为香港著名的房地产开发商，利用特殊的渠道，从中国内地城市获得大量土地。这些土地中部分闲置起来，等待土地升值。地方政府虽然知道这种行为是一种囤积居奇的违法行为，但是，迫于各方面的压力，不敢对香港房地产开发商的违法行为依法采取严厉制裁措施，结果导致房地产开发商没有任何投资，却能从土地增值中获得巨额收益。

笔者曾经多次指出，中国房地产市场是一个金融市场，是一个风险投资市场，同时也是一个财富重新分配的市场。那些获得土地的房地产开发商，不需要投入任何资金，即可从土地价格上涨中获得巨额利润。

解决这个问题的唯一方式是，房地产开发商出售商品房，必须扣除土地价格上涨的收入部分，因为只有这样，才能从根本上解决我国房地产市场分配不公的问题。

然而，令人感到遗憾的是，地方政府既没有出台措施，将土地增值部分收归国有，同时也没有采取切实有效的措施，稳定房地产市场价格，而是在商品房面积、土地规划、土地使用权出让等环节做文章，结果导致地方政府与房地产开发商沆瀣一气，直接或者变相提高房地产市场价格，地方政府与房地产开发商从中渔利。如果不改变这种状况，那么，我国房地产市场不可能回归正常的发展轨道，房地产市场有可能会成为引发社会矛盾的导火索。

一些房地产开发商之所以公然挑战中央政府的房地产宏观调控政策，根本原因就在于，他们有恃无恐。一些房地产开发商认为，地方政府的基础设施建设，需要房地产开发商提供税收资金，为了吸引投资者，地方政府对房地产开发商的囤积居奇行为只能睁一只眼闭一只眼。事实上，许多房地产开发商揣摩到地方政府的发展意图，主动迎合地方政府房地产开发政策，积极帮助地方政府官员从事房地产开发，从而导致我国房地产市场很快变成了财富重新分配的市场。

解决房地产市场问题必须从长计议。首先，必须首先解决土地出让中存在的问题。土地出让是地方政府财政重要收入来源。地方政府必须公开土地出让的资金用途，必须公布土地价格上涨情况，因为只有这样，才能接受社会各界监督。

但令人感到遗憾的是，虽然我国实行土地出让招标拍卖制度，房地产开发商通过公开投标获得土地使用权，但是，由于土地出让价格“随行就市”，土地出让获取的收益不透明，结果导致地方政府和房地产开发商在土地出让阶段合谋分肥。一些房地产开发商不按时缴纳土地出让金，等到商品房出售之后，才缴纳土地出让金。还有一些房地产开发商规避我国的税收政策，将一部分商品房出租，而不是出卖，逃避我国房地产增值税。所有这些都充分说明，如果地方政府与民争利，那么，我国房地产市场出现的问题不可能得到解决。

中央政府应当明确要求各级地方政府将土地出让的价格以及土地出让的增值部分公之于众，接受社会监督。土地出让金的使用必须经过地方人大及其常委会批准。因为只有这样，才能防止地方政府既是裁判员，又是运动员，通过设立平台公司或者投资公司，利用土地出让获取巨额利益。

其次，清理地方的平台公司和投资公司，必须与我国土地出让联系在一起。中央政府意识到，地方政府为了隐瞒债务，通过设立投资公司或者平台公司，以土地为担保，从商业银行获取大量贷款。一些地方政府为了减少政府名义上的债务，将征收的土地通过直接或者间接的方式转让给民营企业，民营企业从事房地产开发，开发收益一部分，交还给政府设立的投资公司或者平台公司。如果清理平台公司和投资公司的过程中，没有考虑到土地资源利用问题，那么，地方政府的债务将会越滚越大，平台公司和投资公司的债务风险将会越来越严重。

地方人大常委会应当对平台公司和投资公司的资本进行核算，并在此基础之上，对投资公司和平台公司的土地收益实施全面审计，防止地方政府设立的投资公司或者平台公司以土地为资本，通过土地租赁或者土地出让等方式，将地方政府的债务隐藏在一些民营企业或者空壳公司之中。

现在许多地方政府财政设立的投资公司和平台公司，主要资产是政府征收土地。一些地方政府充分利用我国的土地储备制度，强行征收集体经济组织的土地，通过扩大土地储备规模，进行所谓的投资经营。如果对这种现象听之任之，那么，我国土地经营不仅会导致地方政府债务扩大，而且有可能会导致集体经济组织的利益遭受严重损害。

围绕着土地经营问题，我国已经出现了越来越多的债务纠纷。如果不能妥善处理土地经营中出现的问题，那么，地方政府要么采取措施推动房地产市场价格上涨，要么以诉讼的方式申请破产重组，减轻自己的债务负担。中央应当采取切实有效措施，一方面通过国家审计，及时发现我国土地经营中出现的违法行为，另一方面则采取强制手段，要求地方政府必须公开土地出让价格以及土地出让金的使用情况，自觉接受人民群众的监督，因为只有这样，才能防止我国房地产成为我国社会矛盾爆发的导火索。

第三，对严重违反我国土地开发政策的房地产开发商，应当实施严厉打击措施。只要违反土地开发政策，囤积居奇，等待土地价格上涨获取收益，政府一律收回土地，并且对房地产开发商实施严厉处罚。

香港一些房地产开发商之所以在内地大量囤积土地，一方面是对中国经济的发展持乐观态度，另一方面则是看到中国城市化发展有可能会导致土地价格上涨。香港房地产开发商直接与地方政府博弈的做法，导致我国制定的一系列房地产宏观调控政策边际效益迅速衰减，房地产市场被严重扭曲。中国许多城市已经出现了“房地产诅咒”，由于房地产市场价格不断上涨，结果导致生产成本和生活成本急剧增加，城市的竞争力持续下降。如果不尽快解决这个问题，那么，我国在未来国际市场竞争中，有可能会面临更大的困难。

现在已经有学者提出所谓“悲惨增长”的概念，认为如果一个国家经济增长而人民的福祉或者快乐减少，那么，这样的增长就是悲惨增长。我国居民收入不断提高，可是，居民的获得感有待加强。国内消费市场已经出现两极分化现象：一些富裕阶层消费能力大幅度提高，而一些中低收入阶层特别是一些工薪收入阶层的消费能力则持续下降。之所以出现这种现象，一方面是因为经济增长放缓，收入增长放缓，居民财产收入减少，另一方面则是因为不确定性增加，一些居民担心征收房地产税之后，自己的不动产有可能会贬值，因此，不敢消费。还有一些居民担心通货膨胀之后，存款会贬值，因此，买涨不买跌，一些城市房地产市场价格不降反升。所有这些都充分说明，如果不能稳定居民的消费预期，严厉打击我国房地产市场的违法行为，那么，要想实现国内循环为主、国内国际市场双循环的战略格局将会非常困难。

中央政府可以采取下列政策，解决我国房地产市场进行发展带来的问题：

第一，土地出让价格必须公布，如果土地价格上涨，上涨部分应当收归地方政府，地方政府发布公告，将土地出让金和土地价格上涨获取的收益公之于众，接受社会各界监督。如果地方政府挪用土地出让金或者土地价格上涨获取的收益，那么，应当追究地方政府官员的刑事责任。

第二，房地产开发商囤积居奇，必须按照土地出让价格退出土地。如果违反土地开发政策，不仅要无偿收回土地，而且要承担行政处罚责任。

第三，房地产市场价格必须一分为二，一部分是土地出让价格，一部分是土地开发价格。如果土地出让价格上涨，那么，土地出让价格上涨的收益必须张榜公布。土地开发价格必须分解，包括建筑安装成本、国家税金和开发商的利润。如果房地产开发商虚报建筑安装成本，那么，应当追究房地产开发商的刑事责任。

总而言之，就是要让我国的房地产市场变成一个公开透明的市场。房地产开发商可以赚取干干净净的利润，但是，如果与地方政府串通，恶意提高房地产市场价格，那么，不仅要追究地方政府官员的刑事责任，同时还要追究房地产开发商的刑事责任。

我国房地产市场混乱现象再也不能持续下去了。从已经判决的刑事案件来看，房地产开发商关联交易、上下其手，严重损害国家利益的现象十分严重。如果房地产开发商从中国的房地产市场攫取利润，转移海外，那么，中国人民辛苦创造的财富将会迅速流失。任何情况下都不能允许房地产开发商以直接或者间接的方式将房地产市场的非法收益转移海外，任何情况下都不能允许房地产开发商和一些地方政府官员以犯罪的方式获取巨额利益。中国房地产市场绝对不能成为犯罪者的冒险乐园。

（作者系中南财经政法大学教授；来源：昆仑策网【作者授权】，转编自“乔新生”）

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